1月13日，萬科A復(fù)牌高開至21塊，漲幅達(dá)2.94%，萬科H股則高開超8%，無疑顯示了市場對(duì)深圳地鐵與萬科A聯(lián)手的超強(qiáng)信心。

華潤退出，深鐵入場萬科股權(quán)之爭或?qū)⒔K結(jié)

1月7日，2017中城聯(lián)盟論壇。身穿合身剪裁西服配藍(lán)紫色領(lǐng)帶的王石，在談及萬科如何面對(duì)未來時(shí)強(qiáng)調(diào)：“要走大道、傍大款、合伙人奮斗。”

5天之后，跌宕起伏一年半的股權(quán)事件迎來了最令人意外的情節(jié)。

1月12日，萬科發(fā)布公告稱收到華潤股份有限公司（以下簡稱“華潤”）與深圳地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡稱“深圳地鐵”）通知，其雙方已簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，華潤集團(tuán)將持有萬科15.3%的股份以371.7億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給深圳地鐵。轉(zhuǎn)讓完成后，華潤及其全資子公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司將不再持有公司股份。

原本被認(rèn)定出局的深圳地鐵由此成為萬科的重要股東。

1月13日，萬科A復(fù)牌高開至21塊，漲幅達(dá)2.94%，萬科H股則高開超8%，無疑顯示了市場對(duì)深圳地鐵與萬科A聯(lián)手的超強(qiáng)信心。

這一天也是表態(tài)日。

一大早，中國恒大在港交所公告稱，無意進(jìn)一步收購萬科股份，對(duì)萬科的投資將賬列為可供出售金融資產(chǎn)。當(dāng)日晚，寶能集團(tuán)亦通過官網(wǎng)首度開腔，歡迎深圳地鐵投資萬科，愿共同為深圳及萬科企業(yè)的發(fā)展而努力。同時(shí)稱，寶能看好萬科，作為財(cái)務(wù)投資者，支持萬科健康穩(wěn)定發(fā)展。

2014年，萬科便制定了下一個(gè)十年做到萬億的目標(biāo)，而在2016年9月23日的萬科司慶活動(dòng)上，王石則把萬億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)年限縮短到了6年，體現(xiàn)其對(duì)萬科未來發(fā)展的信心。

隨著股權(quán)事件危機(jī)的解除，萬科在距離萬億的目標(biāo)上又更進(jìn)了一步。

最終的結(jié)局？

現(xiàn)實(shí)永遠(yuǎn)比劇本精彩。

就在寶能系大肆舉牌成為第一大股東之際，2016年3月14日，萬科披露了《關(guān)于與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署合作備忘錄的公告》。

在3個(gè)月后的萬科第十七屆董事會(huì)第十一次會(huì)議上，華潤3名代表均對(duì)此投出反對(duì)票，曾經(jīng)的“最好的股東”瞬間成為萬科重組方案的最大反對(duì)者。華潤方面認(rèn)為，本次萬科增發(fā)股票定價(jià)為15.88元，比資本市場目前平均對(duì)萬科每股凈資產(chǎn)約21元的估值測(cè)算低約24%，增發(fā)后現(xiàn)有股東的權(quán)益被攤薄約5%。而且，因注入的凈地資產(chǎn)在未來兩至三年不能貢獻(xiàn)盈利，從而導(dǎo)致萬科的每股盈利均被攤薄約20%，影響股東回報(bào)。

野心勃勃的重組方案因主要股東未達(dá)成共識(shí)而始終處于停滯狀態(tài)。8月，隨著恒大的突然殺入，紛紛擾擾的寶萬之爭再添變數(shù)?？此浦饾u平靜的表面下卻是暗潮洶涌。

2016年12月，證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)開始對(duì)險(xiǎn)資展開強(qiáng)烈監(jiān)管。在這種背景下，據(jù)媒體報(bào)道，寶能開始尋求“接盤俠”，意圖退出萬科。

同年12月18日，萬科甩出重磅公告，宣布終止與深圳地鐵集團(tuán)的重組。

所有人都認(rèn)為，深圳地鐵已經(jīng)出局，萬科股權(quán)之爭似乎又回到了最初的原點(diǎn)。

2017年新年伊始，真正的反轉(zhuǎn)開始。

1月12日，萬科A和萬科H雙雙停牌并發(fā)出公告，萬科企業(yè)股份有限公司于2017年1月11日晚間收到公司股東華潤股份有限公司的通知函，華潤股份及其全資子公司中潤國內(nèi)貿(mào)易有限公司將籌劃涉及所持公司股份的重大事項(xiàng)。

1月12日晚，萬科A再次發(fā)出公告稱，華潤股份和中潤貿(mào)易擬以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式將其合計(jì)持有的公司1689599，817股A股股份轉(zhuǎn)讓給深圳市地鐵集團(tuán)有限公司。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣372億元，對(duì)應(yīng)每股交易價(jià)格22元。轉(zhuǎn)讓后，地鐵集團(tuán)持股15.31%。以萬科A最新收盤價(jià)20.40元/股計(jì)算，深鐵接盤溢價(jià)7.8%，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為人民幣371.7億元。華潤股份和中潤貿(mào)易將不再持有公司股份。

如果按照此結(jié)果來推算，現(xiàn)在萬科的股權(quán)結(jié)構(gòu)依據(jù)持股大小的排位分別是：寶能（25.4%）、深圳地鐵（15.31%）、恒大（14.07%）、安邦（6.18%）、萬科管理層（8.41%）、安邦（6.18%）。一夜之間，深圳地鐵從退出狀態(tài)變身萬科二當(dāng)家。

從當(dāng)初的拒絕到現(xiàn)在的全盤轉(zhuǎn)讓，華潤在1月12日晚間聲明中解釋，華潤集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持有的萬科股權(quán)是綜合考慮自身發(fā)展戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)布局的需要，也是國有資產(chǎn)保值增值的需要。“此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于萬科健康穩(wěn)定發(fā)展，有利于地方企業(yè)資源整合協(xié)同，是一個(gè)多方共贏的方式。”

對(duì)于華潤而言，作為萬科15年的第一大股東，1年的第二大股東，其持股16年以來的分紅加上此次轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，累積獲得收益應(yīng)超過400億元。但是其中371.7億元均為轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)所得。按照媒體報(bào)道，華潤在2009年以來獲得的萬科分紅就超過了30億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其持股成本。從這一點(diǎn)來看，無論結(jié)果如何，華潤都是一個(gè)優(yōu)秀的投資者。

對(duì)于萬科而言，盡管深圳地鐵的到來將使其推崇的“城市+軌道”模式得到更好的發(fā)展保證，但目前寶能是第一大股東的事實(shí)仍維持不變。股份轉(zhuǎn)讓獲得批準(zhǔn)并完成過戶登記手續(xù)后，公司仍不存在控股股東和實(shí)際控制人。

前有君萬之爭，現(xiàn)有寶萬之奪。在股份控制沒有過多變化的情況下，萬科真的不會(huì)再引來資本大鱷的垂涎嗎？

深圳地鐵的角色

對(duì)于深圳地鐵來說，成為第二大股東的代價(jià)不可謂不大。如果當(dāng)時(shí)沒有華潤的反對(duì)，其可能買入萬科的股價(jià)還不到16塊，不過現(xiàn)在溢價(jià)7.8%接盤大概也算是個(gè)不錯(cuò)的結(jié)果。

春節(jié)前夕，資本市場可能趨于平靜，春節(jié)過后，是否會(huì)延續(xù)春節(jié)前的計(jì)劃前行則是個(gè)未知數(shù)。

在各方紛紛表態(tài)將維持萬科穩(wěn)定發(fā)展的情況下，萬科和深圳地鐵將會(huì)以什么樣的方式相處更讓外界期待。

王石曾經(jīng)說過：“這么多年來，一直是國有股占第一大股東，我過去設(shè)計(jì)是這樣的，現(xiàn)在是這樣的，將來也會(huì)是這樣的。”

時(shí)間退回到2000年，華潤正式成為萬科第一大股東。其入主萬科的目的，除了成為第一大股東，作為同樣擁有房地產(chǎn)企業(yè)華潤置地的華潤集團(tuán)而言，“并表”應(yīng)是其最大的訴求。然而，顯然這與王石等管理層迎接華潤入主的目的相悖。

不過，為了保持良好的合作關(guān)系，且在未來尋求更多的可能性，華潤的表現(xiàn)更像是萬科安靜的財(cái)務(wù)投資者而非管理者。

王石和郁亮曾多次表示，萬科及管理層與華潤的合作“令人愉快”。但郁亮同時(shí)坦言：“長期以來，我們從來沒把股東放在眼里，同大股東幾乎沒有任何聯(lián)系，除了讓他們承擔(dān)責(zé)任，讓他們簽字。”

當(dāng)寶萬之爭引爆網(wǎng)絡(luò)之初，華潤就如其平時(shí)應(yīng)對(duì)萬科的狀態(tài)一樣—沉默。

如今，華潤的退出，換來了不但沒有行業(yè)重疊，且在未來發(fā)展“軌道+物業(yè)”上有極大幫助的深圳地鐵。萬科的萬億目標(biāo)征程或?qū)⒂纱思铀佟?/p>

深圳市地鐵集團(tuán)在其官網(wǎng)發(fā)文表示將支持萬科管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施運(yùn)營和管理。深圳地鐵認(rèn)為，入股萬科將有利于雙方在發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，形成更加有效的戰(zhàn)略協(xié)同。

萬科方面則表示，深圳地鐵成為重要股東將對(duì)公司發(fā)展起到積極作用。今后，萬科將和深圳地鐵一道，按照國家“十三五”規(guī)劃發(fā)展要求，努力實(shí)踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式，在鞏固和發(fā)展既有業(yè)務(wù)的同時(shí)，加快向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

就此來看，深圳地鐵暫時(shí)選擇了充當(dāng)一個(gè)安靜的投資者和資源支持者。值得注意的是，深圳地鐵在公告里同時(shí)表示，不排除增持股票的可能。這意味著，對(duì)于同樣是實(shí)干派的深圳地鐵，未來或?qū)⒓哟笤捳Z權(quán)和進(jìn)一步發(fā)聲的可能性。

而按照王石在中城聯(lián)盟論壇上的說法，萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的對(duì)標(biāo)企業(yè)，是匯豐銀行。

“我們?nèi)f科之前是資本擴(kuò)張型的，2008年之前，20個(gè)月擴(kuò)一次股，我們擴(kuò)股有很多目的，當(dāng)然最主要的目的是做大。做大其中一個(gè)目的是什么呢？我們?nèi)f科的股權(quán)太分散，我們希望萬科做大到像匯豐，就是最大股東2%，就你股東想左右這個(gè)公司，左右這個(gè)文化，你會(huì)非常非常困難。但是很可惜，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，不給上市公司融資，不給擴(kuò)股了，所以我們這個(gè)計(jì)劃就暫停了。”

實(shí)際上，在2008年后擴(kuò)股計(jì)劃擱置后，為了達(dá)到這一目標(biāo)，2014年5月，萬科啟動(dòng)事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。

王石表示，現(xiàn)在萬科在合伙人制度上愈加成熟，接下來不排除還會(huì)有更多合伙人增持的動(dòng)作。

奔向萬億大萬科

“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式是萬科未來的重點(diǎn)業(yè)務(wù)。

城市經(jīng)濟(jì)圈是城市化第二階段的核心內(nèi)容，而軌道交通網(wǎng)絡(luò)作為連結(jié)城市圈的重要紐帶。在緊鄰深圳的香港，港鐵的盈利秘訣便是“軌道＋物業(yè)”模式。有了這樣的成功先例，再加上國內(nèi)城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的東風(fēng)，提前進(jìn)行戰(zhàn)略布局顯得非常重要。

2016年6月12日，在深圳地鐵與萬科聯(lián)合主辦的2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇上，雙方擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場規(guī)則以“軌道＋物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。

萬科高級(jí)副總裁譚華杰在6月19日面向投資者的電話會(huì)議上表示，未來在軌道交通時(shí)代，誰和軌道交通公司綁定，開發(fā)商就贏了一大半了。港鐵模式說明，地鐵是可以賺錢的。如果和某家地鐵公司建立合作關(guān)系，其價(jià)值遠(yuǎn)大于招標(biāo)。

“現(xiàn)在只要出來一個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目，所有開發(fā)商都去搶，如果項(xiàng)目不好的話，難道這些開發(fā)商都傻么？”譚華杰說道。

而現(xiàn)在，深圳地鐵和萬科的合作模式正是這樣。

王石認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入白銀時(shí)代，但“軌道+物業(yè)”的“鉑金時(shí)代”才剛剛開啟。

這或許是王石將萬科的萬億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)年限縮短至6年的資本與信心。

箭在弦上。在排兵布陣方面，萬科或許早有準(zhǔn)備。

在深圳地鐵入主萬科成為重要股東之前，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周彤已申請(qǐng)內(nèi)部退休，而高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文兼任深圳萬科總經(jīng)理一職。

張紀(jì)文正是萬科“八爪魚戰(zhàn)略”的提出者。

10年之后半壁江山來自于新業(yè)務(wù)，是萬科轉(zhuǎn)型的終極目標(biāo)。按照萬科的規(guī)劃，新業(yè)務(wù)包括物業(yè)、物流、教育營地、海外地產(chǎn)和出租公寓業(yè)務(wù)五個(gè)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。誕生于2014年年中的“八爪魚戰(zhàn)略”是實(shí)現(xiàn)這一終極目標(biāo)的主要抓手。

張紀(jì)文曾在2016年萬科廣深區(qū)域媒體會(huì)上表示，萬科已經(jīng)具備了不是一家房地產(chǎn)公司的所有資源和素質(zhì)，非常有機(jī)會(huì)、也是唯一有可能創(chuàng)造下一個(gè)奇跡的城市配套服務(wù)商。

那么，執(zhí)掌深圳萬科的張紀(jì)文是否會(huì)為萬科與深圳地鐵的合作帶來更多的化學(xué)反應(yīng)？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。