中山土地拍賣最后一搏，引來開發(fā)商扎堆拍地。南都記者了解到，自中山市國土資源局近期推出10宗商住地和商業(yè)地，12月28日開始網(wǎng)上競拍，已有開發(fā)商進(jìn)行首輪出價，其中南朗鎮(zhèn)一宗商住地第一輪出價就已經(jīng)達(dá)到6000元/平方米的限價線。有業(yè)內(nèi)人士透露，本次土地拍賣與9月份的相比，熱度依舊不減，除了本地開發(fā)商外，還有來自北方、廣州、深圳、珠海等地的大型開發(fā)商參與其中。同時，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為本次土地拍賣有不少靚地，拍出高價的可能性較高，對中山未來的樓價預(yù)期有所提高。

猛！首輪拍賣就達(dá)限價線

接近12月底，中山土地拍賣也進(jìn)入收官階段，而年底的最后一波土地拍賣熱烈程度依舊有增無減。據(jù)了解，11月份中山市國土資源局推出三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、火炬開發(fā)區(qū)和五桂山等10宗商住地和商業(yè)地，其中8宗地塊近日進(jìn)入網(wǎng)上競價階段，而目前截至截稿日為止，南朗鎮(zhèn)W25-16-0048首輪競拍價格已經(jīng)直接觸及6000元/平方米的最高樓面地價限價線，已經(jīng)提前進(jìn)入人才房配建樓面地價競拍階段。

記者通過中山國土局下轄的土地與礦業(yè)權(quán)公開交易管理系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，本次共計出讓8宗地塊，包括南朗鎮(zhèn)商住地2宗，西區(qū)金融商務(wù)地1宗，火炬開發(fā)區(qū)商住地4宗，五桂山商住地1宗，其中南朗鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)地塊引入了6000元/平方米最高樓面地價限價線及人才房競拍的方式，更是引起了業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。

根據(jù)競拍規(guī)則，地塊樓面地價每次最小競價增幅為40元/平方米，上網(wǎng)競價出讓設(shè)定的最高限制樓面地價為6000元/平方米。當(dāng)報價達(dá)到最高限價后，競買方式轉(zhuǎn)為競配建人才安置房，凡接受最高限價的競買人均可參與競配建人才安置房，競價階梯為480平方米（戶型面積約為90平方米-144平方米，不少于4套）。這就意味著目前出價6000元/平方米的開發(fā)商在此基礎(chǔ)上競爭人才房最大配建數(shù)，即報出有效配建面積數(shù)最大者確定為最高報價者。

這一方式是中山土地拍賣以來的首次，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這一做法是針對此前中山9月份土地拍賣拍出高價所采取的限制性措施，以防開發(fā)商麻木競價。

各地大型開發(fā)商均有參與拍賣

即便如此，開發(fā)商們參與土地競拍的熱情不減。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前已經(jīng)繳納保證金的開發(fā)商至少有6-8家，對拿地“志在必得”，而尚未繳納保證金的開發(fā)商還有不少。其中，不少是來自北方、廣州、深圳、珠海等地的大型開發(fā)商參與本次土地拍賣。

截至截稿日，編號W25-16-0048的南朗鎮(zhèn)地塊不僅首輪出價達(dá)到6000元/平方米最高限價線，這宗面積為84369.7平方米的商住地吸引了4家開發(fā)商參與，目前有7輪報價，競配建人才房樓面地價已達(dá)1440元/平方米，總價177176.37萬元。

此外，編號W25-16-0049的南朗鎮(zhèn)地塊吸引5家開發(fā)商報價，5輪報價后最新競拍價為4260元/平方米，總價158065．5321萬元；編號W15-16-0023的火炬開發(fā)區(qū)地塊吸引4家開發(fā)商參與，經(jīng)過4輪報價后最新競拍價為4220元/平方米，總價6176.0544萬元。

編號W15-16-0022的火炬區(qū)地塊吸引8家開發(fā)商報價，經(jīng)過8輪報價后，最新競拍價為4380元/平方米，總價29892.9525萬元；編號W15-16-0021的火炬區(qū)地塊吸引6家開發(fā)商報價，經(jīng)過6輪報價后最新報價為4300元/平方米，總價6432.8660萬元；編號W15-16-0020的火炬區(qū)地塊吸引8家開發(fā)商報價，8輪報價后最新報價為4380元/平方米，總價19488.3720萬元；編號W29-16-0074的五桂山地塊吸引7家開發(fā)商報價，進(jìn)過8輪報價后最新報價為1520元/平方米，總價21819.2474萬元。

三鄉(xiāng)鎮(zhèn)的兩宗地塊由于競價截止日期為1月17日，因此首輪競拍尚未開始。

業(yè)內(nèi)

達(dá)到最高價無難度，或影響中山樓價預(yù)期

對于本次土地拍賣，不少業(yè)內(nèi)人士表示樂觀，認(rèn)為不少地塊位置優(yōu)越，位居熱門板塊，預(yù)計不少地塊“觸頂”可能性很高，將會對中山未來的樓價預(yù)期有所影響。

合富輝煌中山分公司市場研究部經(jīng)理謝仲娟認(rèn)為，南朗鎮(zhèn)的兩宗土地由于兩宗地塊面積較大，共計有近300畝，對于大型開發(fā)商來說，有足夠的空間施展拳腳，可以做好、做大品牌，因此更受到大開發(fā)商的關(guān)注，該兩宗土地極可能被同一開發(fā)商拿下，達(dá)到最高限價完全沒問題。

而火炬開發(fā)區(qū)的四宗地塊由于被道路分割，在開發(fā)的便利性上不如南朗鎮(zhèn)的地塊，但是由于位置不錯，位于熱門區(qū)域，因此預(yù)計拍出高價無難度。“即便是政府要求配建人才房，但羊毛出在羊身上，開發(fā)商會綜合目前市場情況進(jìn)行評估，也不會麻木拍出高價，當(dāng)然溢出的土地價格與成本將會轉(zhuǎn)移到樓價上，預(yù)計這些區(qū)域的樓價將會有所體現(xiàn)”，謝仲娟表示。

而中原地產(chǎn)中山分公司拓展部總監(jiān)植建軍則表示，相比五桂山，南朗鎮(zhèn)與火炬開發(fā)區(qū)的土地觸及限價線的可能性很高：“一方面，南朗鎮(zhèn)地塊位于翠亨新區(qū)，眾所周知該區(qū)域是中山政府重點(diǎn)打造區(qū)域，同時臨近珠海唐家灣，此前唐家灣地塊拍出2.8萬-2.9萬元/平方米的歷史最高價，目前唐家灣樓價已經(jīng)達(dá)到2萬-3萬元/平方米以上，讓不少開發(fā)商意識到中山翠亨新區(qū)的土地大有可為，加上深中通道與港珠澳大橋的利好，這兩宗地塊拍出高價毫無疑問；另一方面，火炬開發(fā)區(qū)的樓價已經(jīng)高企，深中通道未來的開建有望繼續(xù)保持該片區(qū)的熱度，因此開發(fā)商即使地塊規(guī)模不大也愿意拿地。”

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中山基準(zhǔn)地價也上調(diào)了

12月29日，中山市國土資源局發(fā)出《中山市2015年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價公告》，公告指出自2017年1月1日起，中山市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價按本公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原基準(zhǔn)地價（中山市2011年度基準(zhǔn)地價）同時廢止。同時，公告指出，中山市2015年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價是政府對國有出讓用地按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估的土地使用權(quán)平均價格，對應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期（商服40年、住宅70年、工業(yè)50年）；容積率為2.0；土地開發(fā)程度分別為商服、住宅用地“六通一平”、工業(yè)用地“五通一平”。

記者發(fā)現(xiàn)，本次公布的基準(zhǔn)地價除了剔除了商住地這一用地類別以外，還從原本的1.5容積率更改為2.0。有業(yè)內(nèi)人士表示，乍一看中山表面上土地價格出現(xiàn)下降，但實(shí)際上統(tǒng)一按照2.0容積率折算后，可以發(fā)現(xiàn)不少類別的土地價格出現(xiàn)上漲趨勢。其中，商服路線的土地價格和工業(yè)地價格所有級別均上漲，商服路線的五級地上漲達(dá)32.84%，工業(yè)地的一級地至五級地分別上漲35.69%-53.12%不等。

而商服區(qū)片和住宅地則有升有跌。其中，商服區(qū)片的一級至三級土地上升6．58%-10．83%不等，而四級與五級地的地價則有所下降，分別下降9.64%和5.0%。住宅方面僅四級地出現(xiàn)微降，其余級別的基準(zhǔn)地價上漲0.8%-9.08%不等。

基準(zhǔn)地價上漲，對土地市場有著更強(qiáng)的心理預(yù)期。有業(yè)內(nèi)人士指出，受到樓市上漲的影響，中山今年下半年的土地行情一路看漲，因此基準(zhǔn)地價上調(diào)是正常的，對未來開發(fā)商拍地具有更好的指導(dǎo)意義。

此外，有人還分析，雖然目前增容費(fèi)是按照“基準(zhǔn)地價+評估價”的方式進(jìn)行，哪個更高選擇按照哪個征收，目前更多的是評估價偏高，按照評估價收取，不過若按照基準(zhǔn)地價收取的話，也直接影響開發(fā)商用地成本的增加，開發(fā)商報建時的部分稅費(fèi)征收公式，都與基準(zhǔn)地價有關(guān)。如果基準(zhǔn)地價漲了，開發(fā)商用地成本肯定增加。而土地成本的增加，又會導(dǎo)致開發(fā)商把這一部分的開支轉(zhuǎn)嫁到樓價上，樓價就會出現(xiàn)上漲的趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。