北京已經(jīng)全面步入存量房時(shí)代。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，北京全年二手房住宅簽約達(dá)267860套，提前5天刷新了歷史年度紀(jì)錄，此前年度最高是2009年的266854套。

不僅如此，從全年商品房住宅（剔除保障房和自住商品房）成交情況來看，北京二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)85%。在過去幾年間，該比例一直在70%浮動(dòng)。

這意味著在2016年，北京二手房市場(chǎng)份額首次突破80%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，北京已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，交易量增長(zhǎng)符合城市發(fā)展的生命周期。整體看，存量房的池子越來越大，可供交易的房源越來越多。

二手房市場(chǎng)高速成長(zhǎng)

這是北京歷史上第二次年度二手房簽約超過20萬套的年度。

胡景暉認(rèn)為，超20萬套的交易數(shù)據(jù)也有特殊性。“整個(gè)2016年市場(chǎng)背景包括恐慌性購(gòu)房，也存在貨幣政策對(duì)購(gòu)房的刺激。從2015年的330到今年北京930收緊政策，在過往這一年半間樓市的購(gòu)房政策、貨幣政策非常寬松，也推動(dòng)和鼓勵(lì)了一些購(gòu)房入市。”

麥田房產(chǎn)副總經(jīng)理孫慶磊認(rèn)為，“二手房成交量創(chuàng)新高，與2014年低谷后的累積需求有關(guān)。從不足10萬套（北京二手房整體成交），到2015年15萬套左右，到今年的26萬套，可以說是飛躍的。

孫慶磊表示，今年北京二手房成交火熱也與整體換房大趨勢(shì)有關(guān)。2009年，樓市成交以剛需為主，現(xiàn)在則以連環(huán)需求為主。“二手房業(yè)主換房周期越來越短，這與金融扶持、交易鏈成熟分不開。”

不過，胡景暉認(rèn)為，近27萬套成交不是常態(tài)，明年北京樓市有可能跌落至15萬套。“在宏觀調(diào)控收緊背景下，明年北京樓市二手房交易量肯定會(huì)有所萎縮，這與以往的規(guī)律一致。正常的交易量應(yīng)該在二十萬套左右，今年二十七萬套，那明年、后年可能都會(huì)少一點(diǎn)。新房市場(chǎng)還要另外看供給。”

麥田房產(chǎn)對(duì)于2017年的預(yù)判是，2015-2016兩年間，樓市的特點(diǎn)是高價(jià)地頻發(fā)和新房豪宅主流化，預(yù)計(jì)到2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)必然還是偏高端。所以，新房市場(chǎng)無法以量為主，大量剛需和改善為主的自住需求還是要靠二手撐起。不過，受宏觀調(diào)控影響，明年全年二手房成交應(yīng)該在15萬套以下，尤其9月30日發(fā)布政策的后續(xù)效應(yīng)和兩會(huì)前的觀望，都會(huì)令一季度整體新房和二手房市場(chǎng)相對(duì)偏冷。

整體而言，一線城市和熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)開始步入存量房時(shí)代。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。同時(shí)，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也超過新房。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，一線城市樓市已不可避免步入存量房時(shí)代，這代表市場(chǎng)進(jìn)入了城鎮(zhèn)化末期。新房供應(yīng)減少，在有限的土地供應(yīng)下，房企集中爭(zhēng)奪高價(jià)地，導(dǎo)致新房市場(chǎng)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)。

新房市場(chǎng)豪宅躍進(jìn)

除了自住商品房和保障房，新房市場(chǎng)中豪宅交易大幅提升。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控，2016年北京豪宅均價(jià)超過十萬的市場(chǎng)共有42個(gè)項(xiàng)目，是2015年的1.75倍，2014年的3.23倍。42個(gè)項(xiàng)目中，整體均價(jià)超過十萬的項(xiàng)目有10個(gè)，創(chuàng)歷史新高；其中純新盤入市的有5個(gè)。

從成交情況來看，截至今年11月30日，北京共成交單價(jià)超過十萬的豪宅446套，同比增加126%；成交面積140148平方米，同比增加56%；成交金額174.78億，同比增加68%；成交均價(jià)124714元/平方米，同比上漲8%。

縱向而言，豪宅成交也增速加快。數(shù)據(jù)顯示，2016年1-11月單價(jià)超十萬的豪宅總成交套數(shù)及金額均超越了自2009年（北京首次出現(xiàn)單價(jià)超十萬豪宅）以來歷年均價(jià)超十萬豪宅的累計(jì)銷量。

豪宅價(jià)格也創(chuàng)歷年新高。2016年北京單價(jià)超十萬豪宅均價(jià)為124714元/平方米，較去年上漲近1萬，成歷年最高值。且2016全年僅有兩個(gè)月低于去年均值115604元/平方米。

張大偉稱，預(yù)計(jì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)是：剛需、首改只能選擇二手房，新建商品房基本高端化，自住房等供應(yīng)量依然較多。“不得不說，北京是在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上最努力做調(diào)控的城市了，限價(jià)、限售、限面積、限資金、限持有，北京調(diào)控的確做到了極致。北京政策出得最嚴(yán)格、執(zhí)行力度也最強(qiáng)。”

張大偉認(rèn)為，北京新房市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)非常嚴(yán)峻。就目前而言，決定市場(chǎng)價(jià)格的已經(jīng)不是新房市場(chǎng)，而是二手房。這種情況下，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策，決定了市場(chǎng)的波動(dòng)。

張大偉表示，經(jīng)過20年發(fā)展，一二線城市開始進(jìn)入存量時(shí)代。過去的積極發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。