中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌將這一階段描述為從“春秋”到“戰(zhàn)國”。意為房地產(chǎn)業(yè)正從最初的群雄并起、各自為戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變成合縱連橫、圖謀霸業(yè)。這一比喻生動反映出近年來的現(xiàn)象：規(guī)模房企在完成最初的布局與積累之后，對內(nèi)進(jìn)行策略、管理的優(yōu)化，對外尋求兼并整合。

臨近年末，房地產(chǎn)界最大的懸念，莫過于恒大能否在規(guī)模上超過萬科。

根據(jù)雙方的公告，截至今年11月底，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額3413.6億元，恒大銷售3488.5億元。雖然無法斷言恒大的年度銷售能夠超過萬科，但在穩(wěn)坐了十多年的頭把交椅之后，萬科的地位正在受到越來越大的挑戰(zhàn)（根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2014年綠地就曾在規(guī)模上對萬科實(shí)現(xiàn)超越）。

在這背后，過剩時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)正在顯現(xiàn)新的格局：在階層真正固化之前，每個(gè)野心家都試圖抓住最后的市場紅利，實(shí)現(xiàn)超越。

中國房地產(chǎn)研究會原副會長顧云昌將這一階段描述為從“春秋”到“戰(zhàn)國”。意為房地產(chǎn)業(yè)正從最初的群雄并起、各自為戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變成合縱連橫、圖謀霸業(yè)。這一比喻生動反映出近年來的現(xiàn)象：規(guī)模房企在完成最初的布局與積累之后，對內(nèi)進(jìn)行策略、管理的優(yōu)化，對外尋求兼并整合。

在此過程中，不同規(guī)模、類型、風(fēng)格的房企演繹出不同的商業(yè)故事，但成敗如何殊為難料。2016年資本涌動、市場暴漲帶來的種種變化，雖看似“亂象”，但也可能預(yù)示著舊秩序的松動，與新世界的誕生。

“第一軍團(tuán)”的幸福與煩惱

在2010年之前，業(yè)界習(xí)慣將房地產(chǎn)業(yè)的“第一梯隊(duì)”授予“萬保招金”。這四家房企因策略合理，以及較早登陸資本市場帶來的資金、管理優(yōu)勢，能更好地享受房地產(chǎn)市場化初期的紅利。

2010年前后，一批房企實(shí)現(xiàn)上市，并在此過程中積累大量土地儲備。隨后，第一梯隊(duì)的陣營逐漸演變?yōu)?ldquo;萬恒保中”。今年，碧桂園與恒大又強(qiáng)勢崛起，碧桂園超越保利、中海，恒大則對萬科發(fā)起挑戰(zhàn)。

十幾年間，隨著行業(yè)老大萬科的規(guī)模從不足千億擴(kuò)大到3500億，第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)的規(guī)模差距，也從此前的不到一倍，拉大到2-3倍。

在大多數(shù)研究者看來，在經(jīng)過十多年的品牌和規(guī)模優(yōu)勢疊加之后，第一陣營變得愈加難以撼動。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾在今年11月提出“4000億理論”，即未來5-10年，前十名房企會占據(jù)市場份額的35%－40%，平均規(guī)模將達(dá)到4000億的水平。他認(rèn)為，資源將向大房企加速集中，中小企業(yè)要想超越會難上加難。

蘭德咨詢總裁宋延慶的判斷與之類似，但要更加謹(jǐn)慎。他認(rèn)為，十強(qiáng)房企的市場占有率應(yīng)在30%左右，平均規(guī)模在2500-3000億。其中，最高者可以達(dá)到7000-8000億，最低者則在1000-2000億——很顯然，階層的差距將成倍拉開。

對于這種變化的趨勢，宋延慶認(rèn)為，“每家企業(yè)又都形成自己獨(dú)特的東西”，如萬科的“均好性”、恒大的標(biāo)準(zhǔn)化、中海的成本管控力、碧桂園在三四線城市的競爭力等。

他認(rèn)為，這些獨(dú)有的優(yōu)勢，容易在市場上升期形成核心競爭力，并使規(guī)模和品牌效應(yīng)最大化。2016年前11月，恒大和碧桂園均實(shí)現(xiàn)了超過100%的銷售增長，原因正在于此。相比之下，“過于平穩(wěn)”的保利和中海，銷售增速并不大。萬科則受困于股權(quán)糾紛，銷售受到影響屬于意料之中。

顧云昌有一套自己的分析房企競爭力的方法，他認(rèn)為決定規(guī)模和速度的基本要素在于：拿地力（拿地時(shí)機(jī)與區(qū)域判斷）、金融力（融資規(guī)模和成本）、產(chǎn)品力（產(chǎn)品線和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)）。“市場向好時(shí)，容易突出優(yōu)點(diǎn)；市場下行期，則容易凸顯缺陷。”顧云昌說。萬科遭遇的股權(quán)糾紛就說明，作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科在公司治理上仍然存在缺陷。在金融資本來勢洶洶時(shí)代，這個(gè)微小的缺陷已被放大。

事實(shí)上，第一陣營內(nèi)的房企雖看似強(qiáng)大，但也各有短板，如恒大的負(fù)債，碧桂園的區(qū)域布局等。在房地產(chǎn)市場即將下滑的2017年，這類企業(yè)或?qū)⒃馐苁袌鱿滦兄芷诤?ldquo;野蠻人”敲門的雙重考驗(yàn)。

告別“高周轉(zhuǎn)”模式

今年8月17日，上海靜安某商住地塊迎來現(xiàn)場拍賣，經(jīng)過一個(gè)多小時(shí)的激烈競爭，最終以110億元的價(jià)格競出。業(yè)界因算法不同而對樓面價(jià)有著不同的結(jié)論，但可售部分的土地成本顯然已超過10萬元，創(chuàng)下中國土地單價(jià)的新紀(jì)錄。這也將今年的全國土拍推向最高潮。

“地王”得主融信來自福建。過去這些年，閩系房企曾多次在土地市場扮演“黑馬”。同時(shí)給人帶來深刻印象的，還有其高杠桿、高周轉(zhuǎn)的鮮明特征。

與粵系房企相比，閩系房企的起步時(shí)間稍晚。在如今實(shí)現(xiàn)全國化布局的閩系房企中，除世茂、世紀(jì)金源等少數(shù)外，大部分企業(yè)并未趕上1998至2007年的房改后第一波市場紅利。近年來叱咤風(fēng)云的閩系房企泰禾、旭輝、陽光城、正榮等，除旭輝外，多數(shù)在2010年以后才開始全國化布局。

由于擔(dān)心再錯(cuò)過時(shí)機(jī)，這部分房企的略地之勢極為彪悍，并在2012-2014年迎來拿地高峰。但高價(jià)拿地與快速擴(kuò)張也使得其負(fù)債率高企。2014年，泰禾集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債率一度超過10倍，高成本的信托融資占比偏大，公司資金鏈面臨巨大壓力。

在2013年和2015年開始的兩輪市場高潮中，閩系房企手中的高價(jià)地陸續(xù)解套，企業(yè)以快速周轉(zhuǎn)的方式進(jìn)行銷售，在大量回籠資金的同時(shí)，負(fù)債率也迅速下降。自此，經(jīng)過兩輪市場周期，主要閩系房企的全國化布局得以夯實(shí)，并實(shí)現(xiàn)對熱點(diǎn)一二線城市的進(jìn)駐和鞏固。

但在今年的市場高峰里，閩系房企的表現(xiàn)并不及以往搶眼。今年前11月，除旭輝實(shí)現(xiàn)近100%的銷售增幅外，大部分閩系房企的增長較為溫和。在這背后，其高周轉(zhuǎn)風(fēng)格正在悄然發(fā)生改變。以泰禾為例，其從拿地到銷售的周期最快可短至4個(gè)月，但今年以來，泰禾在一線城市的銷售節(jié)奏明顯放緩。不唯閩系，這種策略在其他房企中也大行其道。

中信建投的分析指出，此輪周期最大的特點(diǎn)在于，土地價(jià)格大幅增長。這一方面使得擁有存量資源的房企開始思考，是否有必要將稀缺資源快速變現(xiàn)，而不是探求進(jìn)一步的利潤。另一方面，對于新獲取主流城市土地的房企而言，快周轉(zhuǎn)模式下高企的土地成本是很難盈利的，這也倒逼企業(yè)用更多的耐心去等待更好的良機(jī)入市。

與此同時(shí)，隨著今年10月以來各項(xiàng)融資渠道的收緊，資金紅利迅速終結(jié)，“高杠桿”也已不再成為企業(yè)的選擇。上海“地王”故事的最新進(jìn)展發(fā)生在今年12月3日，萬科公告稱，以53.95億元的代價(jià)，購得“地王”項(xiàng)目49%的股權(quán)。

于是，“地王”的杠桿壓力驟然減輕，其所用的方式，是近年來再常見不過的“抱團(tuán)取暖”。

第二梯隊(duì)央企奮起？

12月11日，魯能集團(tuán)發(fā)布消息：截至12月10日，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額破600億，提前完成年度銷售目標(biāo)。相比去年202億的銷售規(guī)模，增幅已達(dá)到200%。兩個(gè)月前，魯能的第三次資產(chǎn)重組方案已通過國資委審核，此前因各種因素折戟之后，有望首度達(dá)成。

另一家央企中交建在今年遭遇挫折后，于11月再次啟動重組進(jìn)程。央企葛洲壩在招兵買馬之后，于10月宣布地產(chǎn)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)型升級。金茂在經(jīng)歷換帥后，今年高調(diào)發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策略。

2016年，這幾家第二梯隊(duì)的地產(chǎn)央企都一反常態(tài)，試圖作出積極的改變。

其背后的原因不難理解。去年年末，國資委啟動央企整合，其直管的央企數(shù)量將從最初196家縮水一半以上。在此輪整合中，曾獲得房地產(chǎn)“牌照”的中航、中冶均遭到并購。即使是國務(wù)院直屬的中信集團(tuán)，也將旗下的住宅業(yè)務(wù)剝離給中海。這讓其他地產(chǎn)央企倍感壓力。

與民企相比，地產(chǎn)央企往往有著龐大的土地儲備規(guī)模，母公司的優(yōu)質(zhì)品牌背書，而在公司治理層面往往不及前者。

顧云昌指出，央企的優(yōu)勢體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是資金實(shí)力雄厚，低迷時(shí)能拿地；二是管理層的薪資成本較低。

隨著市場競爭愈加激烈，前一種優(yōu)勢尤其凸顯。據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，在今年拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、華僑城、保利、金茂、華潤、魯能等6家央企，以及綠地、首開兩家國企。民企或混合所有制企業(yè)中，除萬科、恒大、融創(chuàng)、碧桂園等少數(shù)外，已難有媲美者。

在市場進(jìn)入下行周期、行業(yè)格局即將重塑之時(shí)，這些土地儲備顯得至關(guān)重要。即便部分央企的拿地價(jià)格偏高，但在顧云昌看來，“若運(yùn)營得當(dāng)，拿地過程中的資金（成本）紅利，仍要高于市場下行帶來的利潤壓力。”

某知名民企開發(fā)商如此向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，有些央企的資金成本幾乎相當(dāng)于民企的一半甚至1/3，在市場不好的時(shí)候，這幾乎是決定性的。他還補(bǔ)充道，2017年顯然不是個(gè)好年份。

當(dāng)然，這些央企能在多大程度上逆市崛起，仍要取決于其對長期短板——公司治理——的改造能力。

馬太效應(yīng)下的“沉默大多數(shù)”

在大型房企收獲頗豐，并準(zhǔn)備“過冬”之時(shí)，一些小型企業(yè)早已倒下。

今年6月，山東南部某地一家開發(fā)商跑路，留下6棟爛尾樓和幾十個(gè)交了定金的購房者。這家浙江小型房企早在2011年就進(jìn)入該市，在成功開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后，又于2014年獲取土地準(zhǔn)備做第二單。但彼時(shí)，該市的新房已處于嚴(yán)重過剩的狀態(tài)。舊城改造和農(nóng)民進(jìn)城釋放的需求寥寥，并未如預(yù)期般救活當(dāng)?shù)貥鞘?。于是，工程停工，銷售人員被遣散，企業(yè)因無力支付工程款而被訴諸法庭。

這并非個(gè)案。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，即使在市場最好的2016年，仍有小開發(fā)商因資金鏈斷裂而跑路甚至自殺。

在房地產(chǎn)業(yè)的金字塔尖之下，有大量的“沉默的大多數(shù)”。這些房企寂寂無名，多數(shù)的銷售規(guī)模較小、區(qū)域布局集中，對市場風(fēng)險(xiǎn)缺乏抵抗力。而一些聚焦在三四線城市的房企，則因紅利被過早透支，而提前感受到“冬天”的寒冷。

據(jù)中信建投的報(bào)告指出，今年前三季度，銷售規(guī)模在200億以下的房企，業(yè)績完成率僅有83.8%。

中信建投用“馬太效應(yīng)”、“階層固化”來描述這種趨勢，對中小房企而言，趕超的希望已非常渺茫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。