周三(12月21日)，F(xiàn)X678援引外媒消息稱，離岸對沖基金經(jīng)理人表示，澳大利亞年輕人長期以來一直認(rèn)為悉尼(澳大利亞最大城市)的房價(jià)增長速度是不可持續(xù)的。他們可能最終是正確的。

房屋供應(yīng)過剩抑制房價(jià)

FX678援引澳大利亞政府最新數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷兩年的兩位數(shù)增長后，今年年初至9月，悉尼房價(jià)指數(shù)僅上漲3.2％，這是自2012年以來最為疲軟的增長水平。而年初迄今，墨爾本房價(jià)僅上漲6.9％，這是一年多以來增長最為放緩的水平。

供應(yīng)過剩抑制房價(jià)，澳大利亞樓市現(xiàn)明顯降溫跡象

澳洲聯(lián)儲警告當(dāng)前市中心住宅區(qū)逐漸呈現(xiàn)供大于求的趨勢；而摩根士坦利分析師預(yù)計(jì)，截止2018年年底，因供應(yīng)過剩，澳大利亞城市房屋將出現(xiàn)超過10萬間空置公寓。

12月，因援引澳大利亞房地產(chǎn)市場的“重大風(fēng)險(xiǎn)”，惠譽(yù)下調(diào)澳大利亞銀行業(yè)的前景預(yù)期，而房地產(chǎn)市場消費(fèi)者信心指數(shù)已跌至年度最低水平。

房地產(chǎn)市場并不會走向崩潰

凱投宏觀(CapitalEconomicsLtd.)研究澳大利亞和新西蘭的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴爾(PaulDales)表示，“我認(rèn)為這種趨勢將不會持續(xù)下去，當(dāng)前整體市場狀況與未來實(shí)力并不太相符。”

值得注意的是，澳大利亞最大銀行的貸款賬簿主要以房地產(chǎn)貸款為主。由于銀行開始重新定價(jià)信用風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資者的借貸成本呈現(xiàn)上升趨勢。12月，西太平洋銀行、澳洲聯(lián)邦銀行、澳新銀行、澳大利亞國民銀行將房屋抵押貸款利率上調(diào)至7％至15％的區(qū)間范圍內(nèi)。

自3月升至3.1546萬戶的巔峰以來，公寓住宅銷量的大幅飆升趨勢開始回落，這說明開發(fā)商也面臨著更為困難的貸款環(huán)境。澳新銀行首席執(zhí)行官艾利奧特(ShayneElliott)在本月的股東周年大會上表示，當(dāng)前銀行業(yè)正降低CBD區(qū)域和市中心公寓的風(fēng)險(xiǎn)敞口，因?yàn)橛悬c(diǎn)擔(dān)心那里也存在一些風(fēng)險(xiǎn)。

匯豐控股(HSBCHoldings)駐悉尼首席澳大利亞經(jīng)濟(jì)學(xué)家布洛翰(PaulBloxham)表示，收緊房地產(chǎn)投資者和外國買家的貸款標(biāo)準(zhǔn)以及中國政府當(dāng)局的資本管制加劇澳大利亞經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩。11月底，布洛翰展望2017年房地產(chǎn)業(yè)前景時(shí)表示，澳洲房地產(chǎn)市場正在降溫，謹(jǐn)慎的收緊舉措和國外需求回落預(yù)計(jì)將打壓房價(jià)，尤其是公寓價(jià)格。

然而，由于創(chuàng)紀(jì)錄的低利率和人口增長支撐市場需求，很少有人預(yù)測房地產(chǎn)市場將陷入完全崩潰狀態(tài)。燃料價(jià)格上漲導(dǎo)致理想型物業(yè)郊區(qū)陷入短缺狀態(tài)，而這反過來又加劇了買家之間的競爭。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CorelogicInc(CLGX)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月11日當(dāng)周，悉尼和墨爾本的拍賣凈成交率分別達(dá)到77％和80％，而過去20周，資本合并率已超過70％，這是自2009年以來的最高水平。

匯豐銀行預(yù)計(jì)2017年悉尼房價(jià)將上漲4％至6％，而墨爾本房價(jià)將上漲2％至4％。澳洲聯(lián)儲官方現(xiàn)金利率為1.5％，市場和經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)明年仍將繼續(xù)保持在這一水平，因此當(dāng)前仍然是較為健康的投資狀態(tài)。

物業(yè)投資管理公司MetropolePropertyStrategists亞德利(MichaelYardney)接受電話采訪時(shí)表示，澳大利亞投資者普遍需要強(qiáng)勁和穩(wěn)定的收益回報(bào)，除了住宅物業(yè)以外，當(dāng)前并不存在能夠提供如此大回報(bào)的其他資產(chǎn)類別，但同時(shí)亞德利還警告稱通過房地產(chǎn)投資掙錢的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

供應(yīng)過剩抑制房價(jià)，澳大利亞樓市現(xiàn)明顯降溫跡象

近期，用于借貸給投資者的市場信心呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢頭；而去年則呈現(xiàn)較為萎縮的狀態(tài)，因?yàn)殂y行監(jiān)管機(jī)構(gòu)試圖限制此類貸款的增長，以避免出現(xiàn)泡沫。澳大利亞政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，10月，提供給投資者的抵押貸款占據(jù)所有住房融資的49％，而2015年僅有44％。

亞德利表示即使房價(jià)一直呈現(xiàn)下跌趨勢，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信心并不會走向崩潰，主要是因?yàn)閮纱笠蛩?，即?cái)富和移民。瑞士信貸集團(tuán)表示澳大利亞是全球人均財(cái)富第二大富有的國家，計(jì)點(diǎn)積分的移民制度意味著澳大利亞更為青睞年輕和技術(shù)性移民。

查理資本公司最近向亞洲投資者籌集1億美元(約合7300萬美元)，用于全國各地中小型住宅的開發(fā)。查理資本駐悉尼分析師BillSalouris表示，近10年來，澳大利亞(尤其是悉尼)的住宅建筑還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此雖然當(dāng)前仍然存在集中性風(fēng)險(xiǎn)，大城市地區(qū)的基本需求仍然相當(dāng)堅(jiān)實(shí)。

戴爾表示只有三種因素可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場徹底走向崩潰：利率大幅上漲，失業(yè)率普遍飆升以及中國經(jīng)濟(jì)大幅放緩。但是戴爾警告稱當(dāng)利率明顯上漲時(shí)，房價(jià)仍然處于“調(diào)整區(qū)間范圍”；戴爾表示，“我并不認(rèn)為利率仍然相對較低時(shí)，整體市場將會陷入崩潰；這并不僅僅是美國式市場的徹底崩盤，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場的急剎車，房價(jià)將在未來幾年內(nèi)呈現(xiàn)溫和下跌趨勢。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。