國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月份，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均有所收窄，其中熱點(diǎn)城市更為明顯。

11月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格算數(shù)平均環(huán)比上漲0.59%，漲幅連續(xù)第二個(gè)月收窄。分城市類(lèi)型來(lái)看，一線城市環(huán)比增速收窄幅度最大，近兩個(gè)月共收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市次之，收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)；三線城市盡管受到了一定影響，但僅收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，11月份房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)呈現(xiàn)積極變化。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本持平，二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅進(jìn)一步回落，三線城市房?jī)r(jià)總體較為穩(wěn)定。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹認(rèn)為，在近期房地產(chǎn)領(lǐng)域重心轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)城市抑泡沫的同時(shí)，去庫(kù)存任務(wù)仍將繼續(xù)推進(jìn)。

熱點(diǎn)城市樓市“抑泡沫”

數(shù)據(jù)顯示，1至11月商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，增速比1至10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額102503億元，增長(zhǎng)37.5%，增速回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。從單月銷(xiāo)售增速來(lái)看，近兩個(gè)月兩項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)增速均大幅下滑，其中銷(xiāo)售額增速下降快于銷(xiāo)售面積。夏丹表示，這與房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)城市成交量降溫有關(guān)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市11月下半月房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個(gè)一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。

與11月上半月相比，11月下半月一線城市和熱點(diǎn)二線城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，降幅在0.1個(gè)至0.9個(gè)百分點(diǎn)之間；2個(gè)城市環(huán)比持平；其余4個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均回落至1%以?xún)?nèi)。

夏丹表示，近期決策層對(duì)熱點(diǎn)地區(qū)樓市泡沫積累問(wèn)題關(guān)注漸增。目前，幾個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始追加新一輪收緊措施，表明決策層“抑泡沫”態(tài)度堅(jiān)決。

今年以來(lái)，我國(guó)居民部門(mén)加杠桿速度提升較快，截至三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)新增個(gè)人購(gòu)房貸款占GDP的比重已增至7.08%。夏丹表示，若加上公積金貸款的投放量，總體占比可能更大。針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅居前的城市，預(yù)計(jì)政策還有深化、加碼的可能，并且這種態(tài)勢(shì)至少在2017年上半年不會(huì)發(fā)生改變。

去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)

“然而這并不代表去庫(kù)存任務(wù)戛然而止，相反，這一工作仍然需要繼續(xù)推進(jìn)。”夏丹說(shuō)。

11月末，商品房待售面積6.91億平方米，相較去年末僅下降0.27億平米，效果雖有所顯現(xiàn)但還不算顯著；若從廣義庫(kù)存角度考慮，將已開(kāi)工將來(lái)投入市場(chǎng)部分納入計(jì)算，則庫(kù)存總體規(guī)模接近60億平方米。夏丹表示，去庫(kù)存仍任重道遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)高庫(kù)存壓力的城市將維持相對(duì)寬松的政策環(huán)境。

在“抑泡沫”和“去庫(kù)存”兩手推進(jìn)的背景下，夏丹認(rèn)為，預(yù)計(jì)2017年房?jī)r(jià)依然會(huì)保持增長(zhǎng)，漲幅將放緩。分城市類(lèi)型來(lái)看，采取限購(gòu)政策的核心城市將有一段時(shí)間處于量縮價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)，在堅(jiān)決抑制的施壓下，房?jī)r(jià)可能向下小幅調(diào)整，但需求并未消失，房?jī)r(jià)蟄伏后仍有上漲空間。隨著熱點(diǎn)城市限購(gòu)限貸的擠出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，歷史增長(zhǎng)穩(wěn)健、2016年漲幅相對(duì)溫和的城市及核心城市周邊城市將承接需求的外溢，具有量?jī)r(jià)上漲的潛力。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、不靠近核心城市圈、沒(méi)有旅游養(yǎng)老等特色的三四線城市將面臨一個(gè)緩慢的去庫(kù)存過(guò)程。

明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資偏謹(jǐn)慎

1至11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資93387億元，同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速比1至10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。夏丹表示，考慮到房地產(chǎn)投資增速相對(duì)成交回調(diào)的滯后性，加之去年同期基數(shù)較低，四季度還可以保持相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

“預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將面臨壓力，增速趨于下行、緩慢回落。”夏丹表示，銷(xiāo)售增速下行和按揭審核趨嚴(yán)將減少銷(xiāo)售回款和按揭貸款這兩項(xiàng)主要資金來(lái)源，開(kāi)發(fā)貸、再融資、公司債等融資渠道的收緊也將降低房企資金寬裕程度，提高融資成本。資金鏈的緊縮態(tài)勢(shì)將逐步傳導(dǎo)至新開(kāi)工、施工、竣工，房企投資行為將偏謹(jǐn)慎。

不過(guò)，土地市場(chǎng)方面對(duì)新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資則可能有一些積極影響。1至11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19046萬(wàn)平方米，同比下降4.3%，降幅比1至10月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款7777億元，增長(zhǎng)21.4%，增速提高4.7個(gè)百分點(diǎn)。

夏丹表示，由于今年一線城市土地供應(yīng)較少，而熱銷(xiāo)下核心城市存量土地快速下降，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存需求增強(qiáng)。供地較少的熱點(diǎn)城市地方政府可能在今年年末和2017年落實(shí)加大推地的計(jì)劃，以緩解供地緊張、平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)。若此舉得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)其新開(kāi)工和開(kāi)發(fā)投資有一定的積極影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。