遏制房地產(chǎn)下行趨勢(shì)對(duì)于今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。日前，中央政治局會(huì)議釋放出穩(wěn)樓市的強(qiáng)烈信號(hào)，明確提出支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此后，一行兩會(huì)密集發(fā)聲，釋放出優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求的重磅信號(hào)。

多位專家分析，這些表態(tài)均體現(xiàn)了相關(guān)部門穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)有各類新政和支持內(nèi)容逐步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)因城施策，根據(jù)不同地區(qū)的情況，繼續(xù)放松房地產(chǎn)限貸限購(gòu)，滿足合理的剛需和改善型需求。

改善市場(chǎng)預(yù)期

從3月的地產(chǎn)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售、拿地、施工、竣工等數(shù)據(jù)依舊偏弱。在三重壓力背景下，如何穩(wěn)樓市成為近來(lái)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

4月29日，政治局會(huì)議提出，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

5月4日晚間，央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)同時(shí)發(fā)聲，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中央政治局會(huì)議精神。

央行表示，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求；證監(jiān)會(huì)表示，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍；銀保監(jiān)會(huì)表示，要督促銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，因城施策落實(shí)好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調(diào)整受疫情影響人群個(gè)人住房貸款還款計(jì)劃。要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。要按照市場(chǎng)化、法治化原則，做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)的金融服務(wù)。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖表示，房企面臨的資金鏈壓力不減。在房企違約風(fēng)險(xiǎn)事件頻出的情況下，銀行的放貸意愿并不高，可以看到在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中來(lái)源于國(guó)內(nèi)貸款的同比增速持續(xù)下滑，3月累計(jì)同比增速為-23.5%。另外，銷售疲軟更是加劇了房企的資金壓力?？紤]到房地產(chǎn)投資占比高、影響的產(chǎn)業(yè)鏈廣、會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成較大壓力等因素，遏制房地產(chǎn)的下行趨勢(shì)對(duì)于今年穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)至關(guān)重要。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超分析，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，但對(duì)地產(chǎn)的表態(tài)相較此前表述更具體更積極，明確指出“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，相較此前“滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的表態(tài)進(jìn)一步強(qiáng)化

穩(wěn)樓市政策將頻繁落地

在市場(chǎng)看來(lái)，一行兩會(huì)相繼發(fā)聲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境改善將起積極作用，穩(wěn)樓市政策或?qū)㈩l繁落地。

實(shí)際上，近一周以來(lái)，各地支持房地產(chǎn)政策就在不斷落地。

4月29日，連云港市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》發(fā)布，擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面和使用面，對(duì)靈活就業(yè)人員給予繳存補(bǔ)貼；商業(yè)貸款方面，首套房首付比例按20%執(zhí)行，引導(dǎo)商業(yè)銀行逐步下調(diào)房貸利率、縮短審批放貸周期；商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

5月1日，廣東省梅州市印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，提出降低二套房公積金貸款首付比例，從三成降至二成。

5月1日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限的通知》，明確市區(qū)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，由5年調(diào)整為2年。

一系列“因城施策”政策落地，鼓舞樓市“士氣”。

李超預(yù)計(jì)，未來(lái)將有更多一二線城市迎來(lái)二套住房政策放松，限購(gòu)限貸條件有望進(jìn)一步放寬并有效提振地產(chǎn)銷售。房企流動(dòng)性方面，未來(lái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管有望進(jìn)一步放松，2021年4季度以來(lái)以來(lái)，已陸續(xù)有廣州、成都、煙臺(tái)、南京等城小幅放松預(yù)售資金監(jiān)管力度，未來(lái)有望在合理范圍內(nèi)迎來(lái)更大面積的放松并改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流。

李奇霖也表示，未來(lái)將會(huì)在有條件的城市適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)房企盤活資金、緩解自身的流動(dòng)性壓力、保障房企施工鏈條正常進(jìn)行會(huì)有一定的幫助。除此之外，后續(xù)需繼續(xù)關(guān)注房企融資端政策的落地情況。盡管自去年以來(lái)政策都在強(qiáng)調(diào)要保障房企的合理融資需求，但是從實(shí)際數(shù)據(jù)上看，很多房企的外部融資壓力依舊較大。關(guān)于房企融資鏈條修復(fù)，讓金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步滿足房企正常的融資需求等政策還有優(yōu)化的空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。