今年3月1日，鄭州市發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱“鄭十八條”)，成為2022年首個(gè)放松限購(gòu)、限貸調(diào)控政策的城市。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月份鄭州二手房市場(chǎng)率先回暖，市區(qū)的帶看量、交易量均有提升，但新房市場(chǎng)受制于房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀等原因制約，回暖情況不如二手房。業(yè)內(nèi)人士表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所好轉(zhuǎn)，卻仍難稱得上是“小陽(yáng)春”。

市區(qū)樓盤回溫新房市場(chǎng)相對(duì)疲軟

大致從2018年起，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入平淡期，之后的市場(chǎng)活躍度和交易情況，均不能與2016、2017年相比。這其中，尤其以新房市場(chǎng)成交變化最為明顯。

據(jù)鄭州市住管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，當(dāng)月鄭州全市實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售38603套，二手住宅成交4990套；到2021年12月，當(dāng)月全市實(shí)現(xiàn)商品住宅銷售9666套，二手住宅成交5017套。簡(jiǎn)單對(duì)比這兩個(gè)月的數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，鄭州新房銷量降幅明顯。

“鄭十八條”的第一款就是“支持合理住房需求”，并從放寬限購(gòu)、限貸等政策入手。鄭州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬騰(化名)對(duì)中新經(jīng)緯稱，在“鄭十八條”出臺(tái)前，沒(méi)有鄭州戶籍且沒(méi)有社保的人，也能在鄭州買房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承認(rèn)，而且新政在限購(gòu)套數(shù)、公積金使用、貸款政策等方面做了調(diào)整，更利于購(gòu)房人。

據(jù)馬騰觀察，3月份以來(lái)，市區(qū)內(nèi)一些樓盤的看房人數(shù)有所增加，僅他所在的中原福塔區(qū)域，周末兩天的交易量就能超過(guò)百單。但回溫的還只是市區(qū)，四環(huán)以外的樓盤沒(méi)有過(guò)多起色。

馬騰說(shuō)：“近段時(shí)間很多房企資金鏈接連出現(xiàn)問(wèn)題，讓購(gòu)房人不敢買新房了，害怕交付不了?，F(xiàn)在我們給客戶推薦的樓盤，基本都是央企、國(guó)企開(kāi)發(fā)的，這種問(wèn)題不大。另外，鄭州正在整治問(wèn)題樓盤，也是要穩(wěn)定信心。”中新經(jīng)緯注意到，2021年11月底，鄭州市召開(kāi)全市問(wèn)題樓盤化解工作專題會(huì)議，提出要對(duì)重點(diǎn)問(wèn)題樓盤實(shí)行掛牌督辦，以點(diǎn)帶面推動(dòng)化解處置工作有力有序開(kāi)展。

據(jù)克而瑞公布的《2022年一季度鄭州房企商品房全口徑銷量榜》顯示，一季度該市TOP5房企銷售金額同比下降約24%，TOP10及TOP20銷售額同比下降近三成。除了疫情和春節(jié)假期因素影響，克而瑞分析道，鄭州市場(chǎng)及企業(yè)業(yè)績(jī)不佳，一方面是由于房企暴雷，客戶置業(yè)更趨謹(jǐn)慎，另一方面多數(shù)房企放緩供貨節(jié)奏，一季度開(kāi)盤次數(shù)較2021年同期直接腰斬，供求兩弱下“小陽(yáng)春”難以發(fā)力。

機(jī)構(gòu)：二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)兩倍

除了“鄭十八條”，有機(jī)構(gòu)稱，今年3月，鄭州在二手房市場(chǎng)實(shí)施了7年的20%差額稅已在部分區(qū)域變相取消。據(jù)了解，從2015年1月1日開(kāi)始，鄭州“非滿五唯一”住宅在交易時(shí)需繳納差額稅費(fèi)，例如，150萬(wàn)元購(gòu)入的房子，如果賣200萬(wàn)元，需繳納(200萬(wàn)-150萬(wàn))×20%=10萬(wàn)元的差額稅。機(jī)構(gòu)認(rèn)為，差額稅的取消，是對(duì)鄭州二手房市場(chǎng)的全面松綁。

鄭州市金水區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人郭明就告訴中新經(jīng)緯，“鄭十八條”和差額稅的變相取消，對(duì)他所在區(qū)域二手房交易的影響較大，從今年2月底到現(xiàn)在，二手房的交易量明顯增加。“在3月，僅周六日兩天，我們平臺(tái)在金水區(qū)就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，“鄭十八條”發(fā)布后，鄭州二手房市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)，3月份二手房成交量超過(guò)2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復(fù)至2021年5-6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1-2月周均(剔除春節(jié)周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，觀望情緒有所緩解。

“從區(qū)域板塊來(lái)看，主要是金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等改善屬性較強(qiáng)的板塊市場(chǎng)回升幅度相對(duì)更明顯，3月前兩周上述四區(qū)成交占全市比重較2月提升8個(gè)百分點(diǎn)。滎陽(yáng)、上街、新鄭等距離鄭州主城區(qū)較遠(yuǎn)、配套較弱的區(qū)域復(fù)蘇相對(duì)緩慢，購(gòu)房需求相對(duì)不足。”該研究院分析。

價(jià)格尚無(wú)變化房貸利率降幅明顯

“鄭十八條”發(fā)布滿月，新房、二手房市場(chǎng)雖有回溫，但價(jià)格并未上漲，一些樓盤仍推出各類優(yōu)惠政策刺激購(gòu)房人入場(chǎng)。

馬騰稱，不管是四環(huán)內(nèi)還是四環(huán)外的樓盤，價(jià)格都沒(méi)有漲，優(yōu)惠活動(dòng)也都在繼續(xù)，針對(duì)清明假期，一口價(jià)、特價(jià)房這些常規(guī)操作依舊較多。以某大型房企在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤為例，該樓盤最高的銷售價(jià)格超過(guò)1.8萬(wàn)元/平方米，清明假期的特價(jià)房最低為1.62萬(wàn)元/平方米。郭明也說(shuō)：“新房?jī)r(jià)格基本沒(méi)有變化，現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)和東邊的價(jià)格，比去年降了差不過(guò)1000元/平方米，四環(huán)外和西邊的價(jià)格比去年降了1000-2000元/平方米。”

二手房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，而著急出售的業(yè)主則需降價(jià)銷售。郭明稱，他們門店附近小區(qū)一套107平方米的三居室，此前的掛牌價(jià)在270萬(wàn)元，在今年3月初業(yè)主降到了239萬(wàn)，降價(jià)后，很多客戶前來(lái)看房。

雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有過(guò)多變動(dòng)，但大幅下調(diào)的住房按揭貸款利率，著實(shí)給購(gòu)房人帶來(lái)優(yōu)惠。馬騰說(shuō)：“2021年的時(shí)候，鄭州首套房房貸利率最高達(dá)到6.125%，到今年2月底就降到4.9%，僅房貸利息這一項(xiàng)，就能讓購(gòu)房人省下一筆不小的開(kāi)支。”

以貸款100萬(wàn)元、貸款利率6.125%、30年等額本息方式還款計(jì)算，貸款人的利息支出共計(jì)達(dá)118.74萬(wàn)元，每月還款6076.11元；在其他條件不變、貸款利率4.9%計(jì)算，貸款人的利息支出共計(jì)91.06萬(wàn)元，每月還款5307.27元。

據(jù)中新經(jīng)緯此前了解，針對(duì)畢業(yè)5年內(nèi)全日制大專及以上學(xué)歷留鄭大學(xué)生，中原銀行部分網(wǎng)點(diǎn)的住房按揭貸款專項(xiàng)優(yōu)惠為年利率4.7%(單利)。另外，在貸款政策上，“鄭十八條”提出，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

對(duì)于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的變化，貝殼研究院認(rèn)為，新房方面，政策調(diào)整后仍有一定觀望情緒，房企風(fēng)險(xiǎn)、資金流轉(zhuǎn)、利率差異等多方面因素，都使新房市場(chǎng)的回暖滯后于二手市場(chǎng)，但市場(chǎng)修復(fù)依然可期。二手房方面，從3月份二手房經(jīng)理信心指數(shù)看，該指數(shù)持續(xù)保持在榮枯線(50)以上，表明成交量持續(xù)修復(fù)預(yù)期較強(qiáng)。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示，從鄭州3月份的表現(xiàn)看，“鄭十八條”力度雖然不小，但市場(chǎng)仍難稱得上是“小陽(yáng)春”，出現(xiàn)這種情況的原因，與鄭州在過(guò)去遭遇多輪疫情沖擊、暴雨襲擊等外部環(huán)境有關(guān)。他建議，可以再適度出臺(tái)更有利于購(gòu)房人的政策，以促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。