2015年初媒體爆料，綠地2014年完成2408億銷(xiāo)售額，銷(xiāo)售總額超萬(wàn)科或已成定局。對(duì)于當(dāng)年（1992年）只有2000萬(wàn)元注冊(cè)資金的綠城來(lái)說(shuō)，發(fā)展到現(xiàn)今三千多億的資產(chǎn)，發(fā)展速度令人驚嘆，其發(fā)展軌跡值得學(xué)習(xí)。
　　我并不關(guān)心房地地產(chǎn)企業(yè)之間的銷(xiāo)售和地位之爭(zhēng)，也不太關(guān)注一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是如何發(fā)展壯大的。三十年河?xùn)|三十年河西，都是過(guò)眼的云煙。我是研究城鎮(zhèn)化的，希望為城鎮(zhèn)化找到好的載體?，F(xiàn)在大家著眼點(diǎn)多關(guān)注綠地的改制、上市的成功、房地產(chǎn)界的一哥，我更希望透過(guò)綠地的發(fā)展，為當(dāng)下處于轉(zhuǎn)型困境中的城投公司找到發(fā)展和改革的樣本。
　　我一直關(guān)注城市投資公司（城投）這個(gè)群體，對(duì)這個(gè)群體即愛(ài)又恨。愛(ài)這個(gè)群體是因?yàn)檫@個(gè)群體積累了一批既深諳政府規(guī)則又熟悉市場(chǎng)規(guī)律的優(yōu)秀人才，這部分人才是城市政府的巨大財(cái)富。恨是因?yàn)檫@個(gè)群體在挫折面前有些盲目、無(wú)助且不思進(jìn)取，這樣下去，過(guò)去十幾年所形成的巨大大人力資本將隨著中國(guó)改革的進(jìn)程而流失，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是城鎮(zhèn)化的進(jìn)程是個(gè)巨大的傷害。過(guò)去政府看到的國(guó)有資產(chǎn)的流失都是有形的資產(chǎn)，但是真正的資產(chǎn)流失是人才的流失。
　　可能有些人會(huì)說(shuō)，城投里的人才，離開(kāi)了政府而在市場(chǎng)中發(fā)揮作用，不是更有意義嗎？這似乎是有道理的，可實(shí)際情況是這樣嗎？我們?cè)O(shè)想，人一旦離開(kāi)一種環(huán)境，進(jìn)入另外一個(gè)完全不同的環(huán)境中去，這個(gè)人才過(guò)去積累還是財(cái)富嗎？我想最大的可能不僅不是財(cái)富，可能反而成為垃圾和負(fù)擔(dān)了。因此我曾經(jīng)在人民網(wǎng)上寫(xiě)文章談《城投的混合所有制之路》。這篇文章寫(xiě)完了，感覺(jué)還要再寫(xiě)些東西，因此我關(guān)注到綠地的典型意義。
　　雖說(shuō)對(duì)綠地的研究資料已經(jīng)很多了，但是站在我這個(gè)角度研究的資料確很少，只好借助有限的資料，希望為城投公司的發(fā)展挖掘一點(diǎn)有價(jià)值的東西，為城鎮(zhèn)化留住更多既懂政府又懂市場(chǎng)的載體。
　　機(jī)遇和挑戰(zhàn)面前的大考
　　在房地產(chǎn)業(yè)的靚麗成績(jī)面前，綠地曾經(jīng)的城市投資公司身份或許已經(jīng)被逐漸淡忘，就這一點(diǎn)綠地自己可能也不認(rèn)可，但是歷史上他是扮演了城市投資公司的角色的，只是這個(gè)城市投資公司在開(kāi)始的時(shí)候就種下了不同的基因，使得綠地發(fā)展到今天的狀況。
　　就我們這些經(jīng)歷過(guò)92下海潮的人看說(shuō)，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀態(tài)和人心堪比1992年，只不過(guò)那個(gè)時(shí)代人們對(duì)國(guó)有企業(yè)詬病久矣，因此在那個(gè)時(shí)代，政府官員和知識(shí)分子下海很快就形成了潮流，綠地就是在這個(gè)時(shí)代誕生的。應(yīng)該說(shuō)綠地抓住了92年改革開(kāi)放的大潮，就算抓住了中國(guó)一個(gè)重要的發(fā)展機(jī)遇期，這次機(jī)會(huì)被綠地抓住了，而且抓的很牢。
　　綠地不僅抓住了92年的機(jī)遇，中國(guó)改革開(kāi)發(fā)以來(lái)所有重要的機(jī)遇期都被綠地抓的很好，包括看起來(lái)是危機(jī)的1998，都被綠地利用地恰到好處，真正實(shí)現(xiàn)了危機(jī)面前就是機(jī)遇。
　　一是現(xiàn)代企業(yè)制度改革中實(shí)現(xiàn)了員工持股，這是一次重要的跨越。1997年，綠地開(kāi)發(fā)總公司改制為有限責(zé)任公司，重新設(shè)立了股本金，綠地職工持股會(huì)出資3020萬(wàn)元，持股18.88%，其余股份為國(guó)資。這次改革真正把員工的創(chuàng)造性尤其是企業(yè)家的價(jià)值與企業(yè)發(fā)展進(jìn)行了綁定。
　　二是亞洲金融危機(jī)中化危為機(jī)。1998年亞洲金融危機(jī)后，綠地缺少業(yè)務(wù)發(fā)展的資金，而政府同意企業(yè)增資擴(kuò)股，但由于其他股東尤其是政府股東不愿意配股，綠地就要求員工持股。老總張玉良希望員工與公司同命運(yùn)，拿不出錢(qián)的由公司財(cái)務(wù)部出面跟銀行做工作。當(dāng)時(shí)張玉良自己借款多達(dá)300萬(wàn)元。
　　三是在國(guó)進(jìn)民退中挺過(guò)來(lái)了。2009年上海加強(qiáng)國(guó)資管理，綠地能夠在這樣的大環(huán)境下?lián)砹?zhēng)，取得高層領(lǐng)導(dǎo)的支持，能夠繼續(xù)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制和道路，這是公司發(fā)展中最重要的一步，為此綠地也非常感謝上海政府創(chuàng)造的市場(chǎng)化環(huán)境。
　　四是抓住了這次國(guó)有企業(yè)改革的機(jī)遇，不失時(shí)機(jī)地走向資本市場(chǎng)，徹底完成轉(zhuǎn)型，這是最近報(bào)道比較多的，大家也都比較熟悉，這里就不細(xì)說(shuō)了。
　　總結(jié)綠地的成功，混合所有制改革是關(guān)鍵，綠地老總張玉良坦言，“如果綠地集團(tuán)不是這種混合所有制的制度，我有可能這樣在一個(gè)企業(yè)干22年嗎？如果在國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，我也許早就被調(diào)走了”。
　　與政府和市場(chǎng)共舞的綠地
　　綠地的成功，是很偶然的，但是偶然中還有哪些值得我們研究和借鑒的必然因素嗎？如果用高度的概括和總結(jié)的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)那就是市場(chǎng)和政府這兩只手玩的好，我們且看綠地是怎么玩的。
　　“做政府所想，為市場(chǎng)所需”，這是被業(yè)界普遍認(rèn)可的綠地成功的秘密武器。由此我想到了城市投資公司一直流行的詞匯“背靠市長(zhǎng)，面向市場(chǎng)”，這句話(huà)一度是城投公司老總的座右銘，是城市投資公司與城市政府和市長(zhǎng)周旋的密鑰。我們來(lái)解剖一下綠地這兩句話(huà)，一是“做政府所想”。這句話(huà)意味著我是個(gè)獨(dú)立的公司，做政府想做的事情，這就是在滿(mǎn)足政府的需求。有些人可能不是很理解，為什么要滿(mǎn)足政府的需求呢？應(yīng)該是滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求才對(duì)呀。這種思維我也曾經(jīng)有很深的烙印，這是生產(chǎn)純粹消費(fèi)品企業(yè)的思維方式。十五年以前，我曾是一個(gè)專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)的副總，經(jīng)營(yíng)的都是老百姓所需的產(chǎn)品，靠市場(chǎng)吃飯，幾乎不與政府打交道，很難理解企業(yè)要做政府所想的事情?？勺罱畮啄瓿擎?zhèn)化投融資的經(jīng)驗(yàn)告訴我，城鎮(zhèn)化這是個(gè)大的蛋糕，要想吃到這個(gè)大的蛋糕，一定要理解城市政府，要知道他們想干什么。
　　應(yīng)該說(shuō)綠地的第一桶金就是在政府這里賺到的，就是做政府所想的結(jié)果。綠地成立之初，走的是“以房養(yǎng)綠、以綠促房”的城市公共綠化建設(shè)新模式，通過(guò)房地產(chǎn)積累資金，投資城市公共綠化，獲得政府的政策性支持。1992年，上海開(kāi)始第一輪的大規(guī)模市區(qū)舊城改造，需要大量的動(dòng)遷房提供給被動(dòng)遷的市民。綠地抓到了機(jī)遇，開(kāi)始建造動(dòng)遷房，兩年下來(lái)盈利3000多萬(wàn)元。就現(xiàn)在的眼光來(lái)看待綠地的這種玩法，很多城市投資公司都會(huì)玩，或者說(shuō)很多投資公司都有條件玩，比如一條河道的治理，一條道路的建設(shè)，一個(gè)公園的投資等等，這樣的項(xiàng)目投資也不見(jiàn)得需要太多的錢(qián)?？墒谴蠖鄶?shù)城市投資公司老總習(xí)慣于僅僅站在政府的角度解決問(wèn)題，這也許就錯(cuò)過(guò)了培養(yǎng)第二個(gè)綠地的良機(jī)。
　　綠地的第二句話(huà)叫“為市場(chǎng)所需”，這句話(huà)太關(guān)鍵了，什么是城鎮(zhèn)化中的市場(chǎng)化企業(yè)，就是要完成三級(jí)跳，一是把政府所想轉(zhuǎn)化成政府所需，再把政府所需轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)所需，三是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)所需?？陀^地說(shuō)，有時(shí)候政府所想并不是市場(chǎng)之所需，但是作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)絕對(duì)不會(huì)把非市場(chǎng)所需的事情拿出來(lái)做。政府是目標(biāo)導(dǎo)向的，宏觀目標(biāo)一般來(lái)說(shuō)都不會(huì)有太大的問(wèn)題，但是在把目標(biāo)轉(zhuǎn)化成一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目的過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，綠地在這方面還是有些自己的辦法的。
　　綠地目前可謂超高層的專(zhuān)家了，可就這超高層產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，各界的看法也是褒貶不一。建設(shè)超高層或者摩天大樓一般認(rèn)為是政府的面子工程，這種需求表現(xiàn)在地方政府那里經(jīng)常被稱(chēng)為地標(biāo)性建筑。地標(biāo)性建筑對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是有需求的，一是可以拉動(dòng)一個(gè)區(qū)域的商業(yè)，二是可以拉動(dòng)旅游，三是有利于形成商務(wù)的聚集等。雖說(shuō)市場(chǎng)是有需求的，可如何把這個(gè)東西做的好，管理好政府的需求，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，這是需要很專(zhuān)業(yè)的功力的，綠地在這些積累了一些經(jīng)驗(yàn)，目前已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行管理輸出了。
　　城投的未來(lái)
　　總結(jié)綠地的經(jīng)驗(yàn)，一方面是實(shí)行職工持股，并不失時(shí)機(jī)地走向資本市場(chǎng)；二是巧妙地找到政府和市場(chǎng)之間的契合點(diǎn)。對(duì)于綠地而言，2014年成為最重要的一年，綠地成功上市，徹底完成了從城投到市場(chǎng)化企業(yè)的蛻變。從未來(lái)的角度總結(jié)，2014年或許成為中國(guó)改革開(kāi)放歷史上一個(gè)重要的年份，這一年前后，將誕生大批新的企業(yè)家，這一年開(kāi)始了新一輪的創(chuàng)業(yè)高潮，包括互聯(lián)網(wǎng)改造各種傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和提升，新材料、新技術(shù)新能源產(chǎn)業(yè)的興起，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種創(chuàng)新以及大量新涌現(xiàn)各式各樣的服務(wù)業(yè)。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在信用模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，過(guò)去企業(yè)融資需要有對(duì)應(yīng)的實(shí)物，即使沒(méi)有實(shí)物，也要有一個(gè)可以被廣泛認(rèn)可的權(quán)證作為抵押或質(zhì)押，比如土地使用權(quán)證。隨著集體土地越來(lái)越得到各界的重視，基于生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)生的未來(lái)現(xiàn)金流作為質(zhì)押的融資擔(dān)保模式正在被廣泛地探討。其實(shí)金融機(jī)構(gòu)在個(gè)人房地產(chǎn)按揭，個(gè)人信用貸款方面早就邁出了這一步，只是針對(duì)企業(yè)，尤其中小企業(yè)的融資擔(dān)保方面還處于謹(jǐn)慎和觀望的狀態(tài)。
　　這種信用結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變具有革命性，將對(duì)應(yīng)著產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，是產(chǎn)生新的企業(yè)家最好的土壤。在機(jī)遇面前，城投公司該如何作為，關(guān)鍵看魄力和膽識(shí)，當(dāng)然各地政府能否創(chuàng)造象上海這樣寬松的環(huán)境也是重要的。
　　編后語(yǔ)：
　　人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道與榮邦瑞明城市中國(guó)研究院聯(lián)合推出《城鎮(zhèn)化觀察》專(zhuān)欄，把我們?cè)趯?shí)踐中看到的、思考的新型城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象和問(wèn)題提出來(lái)，與大家交流分享，我們也會(huì)把各界專(zhuān)家研討后的見(jiàn)解整理出來(lái)，供大家參考。我們關(guān)注轉(zhuǎn)型，關(guān)注轉(zhuǎn)型背后的邏輯、更關(guān)注如何通過(guò)投融資的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，讓愿景變成美好的現(xiàn)實(shí)。我們希望社會(huì)各界朋友與我們交流互動(dòng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的華麗轉(zhuǎn)身離不開(kāi)你我的共同參與。微信聯(lián)系公眾帳號(hào)@城市中國(guó)沙龍，郵箱：ccs@rbrmcn.com

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