近日，中山市國(guó)土局公布7月份房地產(chǎn)交易報(bào)表，其中住宅成交5404套，單月備案數(shù)據(jù)創(chuàng)下今年新低，也是自2015年4月份以來(lái)單月成交量最低的月份；環(huán)比今年6月份下降12.8%，同比去年7月份下降35.6%，有業(yè)界人士稱，7月份備案數(shù)據(jù)創(chuàng)新低與熱點(diǎn)區(qū)域尤其是主城區(qū)缺貨有一定關(guān)系，同時(shí)外地客回歸理性、本地客持幣待購(gòu)也是兩大主要原因。

該業(yè)內(nèi)人士還表示，近期財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示將義無(wú)反顧地推動(dòng)房地產(chǎn)稅，讓不少投資客開(kāi)始有所擔(dān)憂，勢(shì)必會(huì)對(duì)下半年中山樓市帶來(lái)一定的影響，投資購(gòu)房勢(shì)頭肯定會(huì)放緩，而“剛需”消費(fèi)力有限，在房產(chǎn)稅具體細(xì)則未出臺(tái)之前扎堆拋售的可能性不大，下半年中山樓價(jià)趨于穩(wěn)定或有可能根據(jù)市場(chǎng)行情有所調(diào)整。

樓價(jià)趨于穩(wěn)定

根據(jù)國(guó)土局公布成交產(chǎn)價(jià)和交易面積，南都記者計(jì)算出7月份住宅成交均價(jià)為7541元/平方米，環(huán)比6月份7316元/平方米的成交均價(jià)上升2.7%，從數(shù)字上看中山樓價(jià)似乎在7月份持續(xù)走高，其實(shí)不然。據(jù)了解，從上半年開(kāi)始，均價(jià)過(guò)8000元/平方米的住宅需預(yù)約網(wǎng)簽，也就是說(shuō)上半年單價(jià)過(guò)8000元的住宅會(huì)陸續(xù)在下半年進(jìn)入到國(guó)土局備案數(shù)據(jù)中來(lái)，導(dǎo)致成交均價(jià)在數(shù)字上走高，并不能說(shuō)明7月份房?jī)r(jià)持續(xù)走高，相反2.7%的環(huán)比微弱增幅，剔除上述因素的影響，中山的樓價(jià)在7月份趨于穩(wěn)定。

合富輝煌（中國(guó)）中山公司市研部經(jīng)理謝仲娟告訴記者，深圳客擴(kuò)大了掃貨的腹地，不再局限于火炬區(qū)等之前的熱點(diǎn)區(qū)域，主要原因在于熱點(diǎn)區(qū)域與非熱點(diǎn)區(qū)域的樓價(jià)差，隨著深圳客對(duì)中山越來(lái)越了解，如中山內(nèi)部交通網(wǎng)的規(guī)劃，自然會(huì)擴(kuò)大掃貨的區(qū)域，另一方面非熱點(diǎn)區(qū)域投資門(mén)檻相對(duì)較低，這也是部分深圳客開(kāi)始將目光轉(zhuǎn)向東升等非熱點(diǎn)區(qū)域的原因。同時(shí)謝仲娟還分析，外地客掃貨不再像以前集中于幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，有利于穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域房?jī)r(jià)，不至于出現(xiàn)“瘋漲”的情況。

部分熱點(diǎn)區(qū)域成交下滑明顯

有業(yè)界人士稱7月份成交量創(chuàng)新低主要是因?yàn)闊狳c(diǎn)區(qū)域尤其是主城區(qū)缺貨所致，但從上半年住宅新增量來(lái)看，單單以熱點(diǎn)區(qū)域缺貨不足以說(shuō)明問(wèn)題。據(jù)了解，上半年住宅新增中，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)以4412套排名第一，南區(qū)以2795套排名第二，石岐以2672套排名第三。其中上半年新增貨量排名第二的南區(qū)，月均新增住宅量約466套，從今年1月1日至5月15日，南區(qū)商品房備案數(shù)據(jù)為2908套，月均成交量約為529套，也就是說(shuō)只有南區(qū)住宅銷(xiāo)售占比達(dá)88%，上半年住宅銷(xiāo)量與新增量才能持平，據(jù)了解上半年中山商品房銷(xiāo)售住宅占比為74%，倘若按這一占比來(lái)計(jì)算，該區(qū)域上半年住宅月均成交量約390套，與月均住宅新增量有100余套的差距，而7月份南區(qū)的住宅網(wǎng)簽進(jìn)一步走低，僅175套，顯然缺貨并不能完全解釋7月份中山住宅成交量急劇下滑這一狀況。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月各鎮(zhèn)區(qū)住宅成交排名里，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)785套排名第一，主要是君華新城、新達(dá)花園和凱因又一城貢獻(xiàn)，這三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)占了火炬成交量的6成以上；坦洲鎮(zhèn)以540套排名第二，是因?yàn)榧丫晨党恰⒆u(yù)峯名門(mén)、鈺海龍灣綠洲名園的支持；南朗鎮(zhèn)由于兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)錦繡海灣城和雅居樂(lè)山?？さ拇罅砍山?，以493套排名第三。其中坦洲7月份成交量雖然排名第二，但銷(xiāo)量較上半年866套的月均網(wǎng)簽還有一定的差距，此外不少熱點(diǎn)區(qū)域7月份住宅銷(xiāo)量與上半年月均銷(xiāo)量相比均出現(xiàn)明顯下滑，如果按74%的住宅占比計(jì)算，上半年商品房銷(xiāo)量排名第四的石岐區(qū)，月均住宅銷(xiāo)量約667套，7月份排名下降一個(gè)位置，住宅成交量?jī)H395套，下降幅度明顯；而大受深圳客追捧的港口區(qū)域，上半年區(qū)域庫(kù)存大降74%，住宅月均銷(xiāo)量近600套，而7月份港口住宅成交量?jī)H86套；西區(qū)上半年月均住宅成交量簽約600套，7月份住宅成交量?jī)H201套。

珠海客、深圳客回歸理性

上周五在珠海工作的劉先生打算到中山購(gòu)買(mǎi)幾套公寓作投資，西區(qū)一毛坯公寓報(bào)價(jià)8000元/平米，石岐一精裝公寓預(yù)計(jì)單價(jià)在萬(wàn)元左右，考慮之下劉先生還是決定再觀望一段時(shí)間，劉先生稱兩個(gè)公寓項(xiàng)目周邊的租金并不高，三四十平方米的公寓租金還在千元左右，“首付三成供20年，月供約1600多元，租金還不夠月供，投資回報(bào)率太低，倘若中山房?jī)r(jià)再漲，投資就沒(méi)什么意義了”。

中山一房產(chǎn)中介相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，7月份熱點(diǎn)區(qū)域雖缺貨，但也并非完全沒(méi)有房源，7月份新增住宅5594套，要高于上半年的月均值，部分熱點(diǎn)區(qū)域住宅新增數(shù)量也相當(dāng)可觀，只是房?jī)r(jià)上漲后外地客愈發(fā)挑剔，不少投資客開(kāi)始權(quán)衡房?jī)r(jià)、回報(bào)率，“在中山房?jī)r(jià)還是5字頭、6字頭時(shí)，外地客蜂擁而至幾乎掃光不少項(xiàng)目，上半年部分熱點(diǎn)區(qū)域新開(kāi)盤(pán)的房?jī)r(jià)已經(jīng)到八九字頭，深圳客雖然消費(fèi)力高，但房?jī)r(jià)瘋漲也會(huì)抑制消費(fèi)力，最明顯就是體現(xiàn)在7月份的成交數(shù)據(jù)上，5404套進(jìn)一步刷新今年的月成交量新低，有時(shí)貨源緊缺并不代表著供不應(yīng)求”。

據(jù)了解，截至7月31日，中山住宅庫(kù)存量為35380套，同比去年6月份的67333套下降了47%，去庫(kù)存量達(dá)31953套之多，“中山去庫(kù)存其實(shí)是從去年年末深圳客入市后才開(kāi)始發(fā)力，據(jù)統(tǒng)計(jì)今年上半年深圳客占比約3成，去年年末這一占比還要更高，倘若按這一比率計(jì)算，中山去庫(kù)存僅深圳客就消化了近萬(wàn)套，釋放了相當(dāng)一部分的外來(lái)消費(fèi)力。”

中山一地產(chǎn)界人士分析，這部分消費(fèi)力中主要為投資購(gòu)房者，房?jī)r(jià)高企自然會(huì)限制自住購(gòu)房者，而目前中山房?jī)r(jià)到達(dá)歷史高位，加之前段時(shí)間房產(chǎn)稅傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，對(duì)于投資購(gòu)房者而言也是一個(gè)不小的打擊。同時(shí)該人士分析，以目前中山整體房?jī)r(jià)而言，未來(lái)外來(lái)消費(fèi)力中自住型購(gòu)房的比率或有所上升，也就意味著中山樓市將會(huì)越來(lái)越理性，甚至?xí)呌谥?jǐn)慎，“外地客會(huì)開(kāi)始考慮在中山購(gòu)房自住劃不劃算、有無(wú)必要，投資購(gòu)房者也會(huì)考慮其中的風(fēng)險(xiǎn)，而不是單純的對(duì)比當(dāng)?shù)嘏c中山的房?jī)r(jià)差”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。