春節(jié)前的樓市，頗不平靜。用業(yè)內(nèi)人士的話(huà)說(shuō)，近期的樓市伴隨著暖風(fēng)頻吹，“觸底反彈”的跡象非常明顯。尤其是央行降準(zhǔn)、高層時(shí)隔十年再次喊話(huà)“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”等消息釋放后，很多人又信心倍增。特別是一些知名開(kāi)發(fā)商，竟然又開(kāi)始宣傳春節(jié)后會(huì)“漲價(jià)賣(mài)房”。

    不僅如此，有專(zhuān)家甚至預(yù)測(cè)，春節(jié)過(guò)后，樓市將迎來(lái)“升值潮”。理由是，“返鄉(xiāng)置業(yè)”大潮下，購(gòu)房需求將集中釋放，疊加傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”營(yíng)銷(xiāo)旺季，很多城市的房子都將迎來(lái)價(jià)格上漲，“升值潮”將如約而至。

    事實(shí)上，最近一段時(shí)間，為了提振市場(chǎng)信心，不少專(zhuān)家也跟著急了，提出了很多“荒謬”的觀點(diǎn)。比如一向“看漲房?jī)r(jià)”，堅(jiān)定不移認(rèn)為“唯有房地產(chǎn)才能救中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的北師大教授董藩，近日接受記者采訪(fǎng)時(shí)不僅呼吁全面放開(kāi)限購(gòu)、限售、限價(jià)，而且建言應(yīng)該將首付比例降低到15%，拉長(zhǎng)貸款年限到40年或者50年。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，董教授這樣做的目的只有一個(gè)：給樓市源源不斷輸送新鮮的購(gòu)房需求，支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)向上漲，實(shí)現(xiàn)樓市穩(wěn)定增長(zhǎng)。
    再比如國(guó)家小城鎮(zhèn)專(zhuān)家李鐵，多次發(fā)表言論認(rèn)為，未來(lái)還有2億農(nóng)民進(jìn)城，房地產(chǎn)還有至少15年的紅利期。在李鐵看來(lái)，“房地產(chǎn)是萬(wàn)能的”，既能實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，又能幫助數(shù)億家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富積累，還能同步帶動(dòng)消費(fèi)，有助于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)循環(huán)——買(mǎi)房后要裝修、買(mǎi)家具、買(mǎi)車(chē)、結(jié)婚，所以同步會(huì)對(duì)家具、家居、汽車(chē)、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)有帶動(dòng)作用。
    春節(jié)過(guò)后，樓市真的將迎來(lái)“升值潮”嗎？對(duì)此，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)予以否認(rèn)了，在馬光遠(yuǎn)看來(lái)，2022年的市場(chǎng)再也回不到過(guò)去了，歸根結(jié)底是因?yàn)檫@次調(diào)控放松和過(guò)去不同，市場(chǎng)環(huán)境也大為不同，不要對(duì)市場(chǎng)反彈有幻想。此外，馬光遠(yuǎn)還直言指出，2022年開(kāi)發(fā)商的危機(jī)還會(huì)持續(xù)。換言之將會(huì)有更多的開(kāi)發(fā)商挺不住而倒下。

    事實(shí)上，我們也不止一次提醒大家，樓市降溫周期，任何微小的利好消息，都會(huì)被別有用心者放大利用，這是典型的“趨利”行為。房地產(chǎn)最典型的特點(diǎn)就是信息不對(duì)稱(chēng)，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，購(gòu)房者都是被誤導(dǎo)，被煽動(dòng)情緒，甚至是被牽著鼻子走。在我們看來(lái)，當(dāng)下購(gòu)房者最應(yīng)該做的是堅(jiān)定立場(chǎng)，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)有清晰的認(rèn)識(shí)。
    當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)到底如何？用房產(chǎn)專(zhuān)家劉博的話(huà)說(shuō)是，樓市確實(shí)已經(jīng)“入冬”了，短期市場(chǎng)的“降溫趨勢(shì)”難以扭轉(zhuǎn)。這體現(xiàn)在三個(gè)方面：其一、截止到目前全國(guó)有23個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”，“限跌”的本質(zhì)是市場(chǎng)向下走的壓力很大，已經(jīng)到了不得不通過(guò)行政手段來(lái)進(jìn)行干預(yù)的程度了。那么“限跌令”能阻止房?jī)r(jià)下跌嗎？專(zhuān)家直言，機(jī)會(huì)渺茫，23個(gè)城市發(fā)布限跌令，本質(zhì)上說(shuō)明地方產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)撐不住房?jī)r(jià)了。直白點(diǎn)說(shuō)，出臺(tái)“限跌令”的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)下跌是趨勢(shì)使然；

    其二、在剛剛過(guò)去的2021年，全國(guó)住房平均價(jià)格迎來(lái)了6年以來(lái)的首次環(huán)比下跌。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年7-12月份，不管是新房還是二手房，70城中房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量都在逐月增加，12月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體延續(xù)四季度以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)。此外，數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)二手房成交金額、成交套數(shù)、成交面積分別同比下降6%、9%、9%。
    值得一提的是，去年1-12月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)降到了9697元/平，較2月份最高點(diǎn)時(shí)的11030元/平，足足下跌了1333元/平。用專(zhuān)家的話(huà)說(shuō)，當(dāng)前時(shí)期，購(gòu)房者普遍都“不看好”房?jī)r(jià)，所以持幣觀望者居多。這一點(diǎn)，央行發(fā)布的《2021年第四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》可以證明——對(duì)下季房?jī)r(jià)，只有16.8%的居民預(yù)期“上漲”，較上季度下跌4%；

    其三、房企的債務(wù)危機(jī)并未結(jié)束，相反2022年會(huì)愈加嚴(yán)重：一方面“三線(xiàn)四檔”房企融資管理在2022年是關(guān)鍵之年，另一方面2022年房企的還債壓力更大，再加上當(dāng)前時(shí)期購(gòu)房者觀望情緒濃厚，預(yù)期普遍下調(diào)，這決定了開(kāi)發(fā)商2022年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)只會(huì)更差。同時(shí)意味著，過(guò)去20余年房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以為繼。
    事實(shí)上，易居房地產(chǎn)研究院就預(yù)測(cè)，2022年的樓市會(huì)出現(xiàn)“三降”：1、全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積，下降5%左右；2、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積，下降8%左右；3、全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積，下降8%左右；
    其四、從歷史規(guī)律來(lái)看，房地產(chǎn)一旦開(kāi)啟“降價(jià)通道”，持續(xù)時(shí)間短則半年，長(zhǎng)則12個(gè)月以上，所以明年樓市迎來(lái)“升值潮”希望不大，尤其是人口流出嚴(yán)重、產(chǎn)業(yè)單一、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、遠(yuǎn)離區(qū)域中心的城市，房?jī)r(jià)回調(diào)的壓力很大。
    事實(shí)上，易居房地產(chǎn)研究院的專(zhuān)家也預(yù)測(cè)，2022年的房?jī)r(jià)將超出很多人的想象——11月份，70個(gè)典型城市二手房下跌數(shù)量為63個(gè)，到明年可能70個(gè)城市將全部下跌，這將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從未發(fā)生過(guò)的場(chǎng)景。基于此，專(zhuān)家提醒，近期要注意“御寒”的操作。
    此外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤根據(jù)當(dāng)前的形勢(shì)分析認(rèn)為：2022年，樓市調(diào)控將保持緊繃，再加上明年房地產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)落地，這在一定程度上會(huì)對(duì)投資炒房起到震懾作用，會(huì)拖累市場(chǎng)情緒走弱。凡此種種，2022全年房地產(chǎn)活動(dòng)將會(huì)持續(xù)下跌。
    對(duì)于2022年的房地產(chǎn)走勢(shì)，住建部一個(gè)字定調(diào)了：穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)解讀，經(jīng)歷了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻，不管是房地產(chǎn)企業(yè)還是廣大購(gòu)房者，想必穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定的信貸環(huán)境，都是大家共同的期許。
    至于如何實(shí)現(xiàn)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，給出了4方面的工作計(jì)劃：1、保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。即調(diào)控不松懈，2022年更不可能發(fā)生重大轉(zhuǎn)向；2、保障剛性住房需求，滿(mǎn)足合理的改善性住房需求；3、持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，完善市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制，維護(hù)群眾合法權(quán)益；4、堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，確保社會(huì)穩(wěn)定、國(guó)家和群眾利益不受損失。
    基于住建部對(duì)2022年的“穩(wěn)”定調(diào)，房產(chǎn)專(zhuān)家盧駿認(rèn)為，2022年房?jī)r(jià)大概率整體會(huì)維持“穩(wěn)中微降”的走勢(shì)，但同時(shí)城市間的分化會(huì)非常明顯，頭部少數(shù)大中城市，人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)等支撐因素強(qiáng)硬，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升是大概率事件，而更多的中小城市以及縣城，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)向下回調(diào)。這意味著，很多人預(yù)測(cè)的“春節(jié)后樓市將迎來(lái)‘升值潮’”，是不可能出現(xiàn)的。

    此外，結(jié)合住建部近期發(fā)布的重要文件，我們認(rèn)為未來(lái)5年，無(wú)房人將迎來(lái)好消息——近日，發(fā)改委等21個(gè)部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃》，明確了住有所居領(lǐng)域的公共服務(wù)項(xiàng)目，包括公租房、棚戶(hù)區(qū)改造、農(nóng)村危房改造，以及保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和住房公積金等。
    為什么這個(gè)文件的發(fā)布，對(duì)于無(wú)房人來(lái)說(shuō)意味著將迎來(lái)好消息？原因很簡(jiǎn)單，文件強(qiáng)調(diào)，為了切實(shí)增強(qiáng)困難群眾的獲得感、幸福感、安全感，未來(lái)5年將實(shí)施一系列的惠民安居政策，預(yù)計(jì)將直接幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等無(wú)房群體緩解住房困難。具體而言包括四大方面：其一、加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。未來(lái)5年計(jì)劃將在40個(gè)重點(diǎn)城市新增650萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難；
    其二、全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。大力改造提升2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，加快改善居民居住條件。“舊改”的好處，我們?cè)谥熬鸵呀?jīng)說(shuō)過(guò)很多次了，不管是改善居住環(huán)境，還是實(shí)現(xiàn)樓市大局穩(wěn)定，都大有裨益；
    其三、持續(xù)做好農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對(duì)象住房安全保障工作。對(duì)符合條件的農(nóng)村低收入群體等重點(diǎn)對(duì)象住房安全做到應(yīng)保盡保；
    其四、多種手段擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍，讓更多就業(yè)群體享受住房公積金服務(wù)。比如適當(dāng)提高公積金貸款額度，擴(kuò)大公積金貸款使用范圍，用于償付房租、老舊小區(qū)改造加裝電梯等。
    央行此前的報(bào)告顯示，2020年末我國(guó)的城鎮(zhèn)居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96%，換句話(huà)說(shuō)，全國(guó)尚未擁有住房的群體仍然有4%左右。這個(gè)時(shí)候，國(guó)家出臺(tái)“5年力爭(zhēng)解決1300萬(wàn)人的住房困難”，可謂把“保民生”放在最前面。還是那句話(huà)，房地產(chǎn)雖然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但未來(lái)不可能再靠房地產(chǎn)野蠻發(fā)展拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)要做的就是“不拖后腿”。而對(duì)于解決無(wú)房者的居住問(wèn)題，從文件釋放的信號(hào)來(lái)看，未來(lái)更傾向于走“國(guó)家出面”解決的方式，即通過(guò)保障性住房的途徑，解決最后那一小撮人的住房困難——保障性租賃房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、舊改房等，多條腿走路。    所以對(duì)于無(wú)房人來(lái)說(shuō)，這是實(shí)打?qū)嵉暮孟?。?lái)源：樓市新觀

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。