有人說(shuō)，不少地方的房地產(chǎn)行業(yè)在2021年經(jīng)歷了艱難時(shí)刻。2021年下半年以來(lái)，受個(gè)別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)等因素影響，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。房?jī)r(jià)下降的城市持續(xù)增多，購(gòu)房者觀望情緒濃厚。不過(guò)，2021年年底，樓市成交持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)變化，多地樓市成交出現(xiàn)翹尾行情，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天要來(lái)了？
    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年12月截至26日，北京二手房住宅成交了11297套，預(yù)計(jì)全月成交量在1.4萬(wàn)至1.5萬(wàn)套之間，成交量環(huán)比上漲有望上漲超過(guò)20%。不僅是北京，年底廣州、上海、重慶、杭州、青島多地樓市成交也均呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。
    專家認(rèn)為，一方面，信貸環(huán)境改善，推動(dòng)購(gòu)房需求釋放；另一方面，業(yè)主降價(jià)促成交意愿增強(qiáng)，刺激成交量增加。
    房地產(chǎn)政策是黑色建材系的風(fēng)向標(biāo)，2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否延續(xù)2021年年底的“良好態(tài)勢(shì)”？對(duì)黑色系的影響有哪些？2022年的交易邏輯是否有變？來(lái)看看行業(yè)人士怎么說(shuō)……
    房地產(chǎn)政策重心重回穩(wěn)增長(zhǎng)
    2021年前三季度在基數(shù)和強(qiáng)勁外需的推動(dòng)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁反彈，實(shí)現(xiàn)了9.8%的增長(zhǎng)。但從季度增速來(lái)看持續(xù)出現(xiàn)放緩跡象，一季度同比增長(zhǎng)18.3%，二季度同比增長(zhǎng)7.9%，三季度同比增長(zhǎng)4.9%。最新公布的11月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示消費(fèi)明顯轉(zhuǎn)弱，投資仍低于預(yù)期，就業(yè)壓力上升，很多機(jī)構(gòu)下調(diào)了四季度中國(guó)GDP增速至3%左右。盡管從2021年全年來(lái)看GDP增速仍有望達(dá)到8%左右的高速增長(zhǎng)，但三、四季度的經(jīng)濟(jì)下行慣性很可能將延續(xù)至明年，從而對(duì)2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能實(shí)現(xiàn)5%以上增長(zhǎng)存在較大隱憂。
    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)2022年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，要著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，保持社會(huì)大局穩(wěn)定，迎接黨的二十大勝利召開(kāi)。并首次以“面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”描述中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，充分表達(dá)了決策層對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重視，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)重回工作重心。在2021年12月份央行降準(zhǔn)、降低支農(nóng)支小再貸款利率，并時(shí)隔20個(gè)月下調(diào)一年期LPR利率，財(cái)政部提前下達(dá)2022年新增專項(xiàng)債務(wù)限額1.46萬(wàn)億元。“預(yù)計(jì)2022年財(cái)政及貨幣政策均將維持結(jié)構(gòu)性寬松局面，全年GDP增速或?qū)⑦_(dá)到5.3%左右，全年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)或?qū)⑶暗秃蟾摺?rdquo;光大期貨黑色系研究總監(jiān)邱躍成說(shuō)。
    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，且2022年是地方政府換屆后的第一年，政府?dāng)U基建、穩(wěn)投資意愿將有所提升，資金對(duì)基建項(xiàng)目的支撐有望提振需求延伸的環(huán)比修復(fù)預(yù)期。但在今年一系列監(jiān)管調(diào)控舉措下，專項(xiàng)債監(jiān)管得到一定強(qiáng)化，12月16日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上指出，近期財(cái)政部已向各地提現(xiàn)下達(dá)了2022年新增專項(xiàng)債務(wù)限額1.46萬(wàn)億，重點(diǎn)用于交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源、農(nóng)林水利、生態(tài)環(huán)保、社會(huì)事業(yè)、城鄉(xiāng)冷鏈等物流基礎(chǔ)設(shè)施、市政和產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、國(guó)家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目、保障性安居工程等9個(gè)大方向，并將持續(xù)加強(qiáng)督導(dǎo)，推動(dòng)提前下達(dá)額度在明年一季度發(fā)行使用，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤提供有力支撐。“預(yù)計(jì)2022年新增專項(xiàng)債規(guī)?；蛴兴s小，但形成實(shí)物工作量的使用進(jìn)度將會(huì)提速，2022年基建大概率將保持溫和增長(zhǎng)模式，基建增速存反彈預(yù)期。”海通期貨黑色系研究員邱怡宏說(shuō)。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)
    房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展與金融政策密切相關(guān)。過(guò)去，粗放式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”，不斷進(jìn)行著“拿地—開(kāi)工—預(yù)售—拿地”的快速循環(huán)。但當(dāng)調(diào)控政策收緊，高杠桿企業(yè)自然要直面變化的沖擊，部分企業(yè)正是由于過(guò)度擴(kuò)張而陷入當(dāng)前的困境。2020年下半年以來(lái)，為遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化，除限價(jià)、限購(gòu)、限售等措施外，監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，如“三道紅線”“信貸集中度管理”，強(qiáng)化信貸資金用途管理，利率上升、放款緩慢、存量停貸，從開(kāi)發(fā)端到消費(fèi)端，資金面全方位收緊，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿時(shí)代結(jié)束。2021年下半年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折，土地購(gòu)置、商品房銷售、房屋新開(kāi)工持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年全年房地產(chǎn)投資、商品房銷售、房屋新開(kāi)工同比分別增長(zhǎng)5%、增長(zhǎng)4%和下降10%左右。
    自2021年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)探底。國(guó)務(wù)院、金融監(jiān)管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)“要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，對(duì)金融機(jī)構(gòu)融資管理規(guī)則進(jìn)行“糾偏”，給予企業(yè)和民居合理的金融支持。12月召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議先后表態(tài)“支持合理住房需求”、“促進(jìn)良性循環(huán)”。
    光大期貨黑色系研究總監(jiān)邱躍成認(rèn)為，2022年房地產(chǎn)信貸環(huán)境存進(jìn)一步改善預(yù)期，基本面指標(biāo)將有望逐步企穩(wěn)。不過(guò)整體來(lái)看，房住不炒依然是大的方向，政策松動(dòng)的目的更多是維穩(wěn)而不是刺激。2021年土地供應(yīng)放緩導(dǎo)致2022年新開(kāi)工規(guī)模延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，而新開(kāi)工的縮量將一定程度上拖累市場(chǎng)銷售規(guī)模，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)也將對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)影響。當(dāng)前市場(chǎng)仍處竣工周期，大規(guī)模的在建工程仍將對(duì)投資提供較大支撐。另外，2022年保障性住房建設(shè)有望明顯加快，將為房地產(chǎn)投資提供一定動(dòng)力，但土地購(gòu)置費(fèi)降速、企業(yè)資金端壓力仍較大的情況下，投資增速將現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)投資同比或處于零增長(zhǎng)附近，商品房銷售及房屋新開(kāi)工同比或分別下降10%和15%左右，施工和竣工表現(xiàn)或有望呈現(xiàn)3—5%的正增長(zhǎng)。
    不過(guò)，邱怡宏則認(rèn)為，2022年周期走弱難改。12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于明年整體的宏觀環(huán)境要求是著力穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤、保持社會(huì)大局穩(wěn)定，因此要求明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，各地區(qū)各部門要擔(dān)負(fù)起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前；并重申房地產(chǎn)定位是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因此2021年在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)控后，2022年房地產(chǎn)行業(yè)或面臨住房類型的切換，從土地取得方式、建設(shè)方式以及定價(jià)方式等方面來(lái)看，政府掌控權(quán)將會(huì)加大，在穩(wěn)增長(zhǎng)的定調(diào)之下，房地產(chǎn)總體政策環(huán)境將有所回暖。
    “預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)周期性走弱格局仍將延續(xù)，施工鏈條存邊際走弱壓力，竣工鏈條將在二季度結(jié)束筑頂。但考慮到融資對(duì)新開(kāi)工的領(lǐng)先性，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積增速在2022年二季度末現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏背景下，后期房地產(chǎn)邊際修復(fù)的關(guān)鍵指標(biāo)仍將在于銷售的改善，需關(guān)注明年相關(guān)政策落地情況，關(guān)注銷售對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金面的緩解程度。”邱怡宏說(shuō)。
    關(guān)注2022年粗鋼限產(chǎn)目標(biāo)
    2021年5月，工信部按照鋼鐵煤炭行業(yè)化解過(guò)剩產(chǎn)能和脫困發(fā)展工作部際聯(lián)席會(huì)議安排，對(duì)原產(chǎn)能置換實(shí)施辦法進(jìn)行修訂并出臺(tái)了《鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能置換實(shí)施辦法》，自2021年6月1日起實(shí)施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間，我國(guó)鋼鐵行業(yè)計(jì)劃退出煉鐵產(chǎn)能1.16億噸，產(chǎn)能置換新建煉鐵產(chǎn)能1.2億噸，退出煉鋼產(chǎn)能1.08億噸，產(chǎn)能置換新建煉鋼產(chǎn)能1.16億噸。
    2020年起，鋼鐵行業(yè)進(jìn)入產(chǎn)能置換的新增和退出產(chǎn)能兌現(xiàn)期，但受疫情影響，退出產(chǎn)能以及產(chǎn)能置換的新建產(chǎn)能多出現(xiàn)推遲落地情況，導(dǎo)致2021年去產(chǎn)能情況較集中。根據(jù)各工信廳信息，2021年6月至今共有64個(gè)鋼鐵產(chǎn)能置換項(xiàng)目公示發(fā)布，涉及新建煉鐵產(chǎn)能超7800萬(wàn)噸，新建煉鋼產(chǎn)能超9000萬(wàn)噸，計(jì)劃退出的連鐵和煉鋼產(chǎn)能均超9500萬(wàn)噸。若鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能置換計(jì)劃可以順利推進(jìn)，2022年產(chǎn)能置換任務(wù)壓力也將得到一定釋放。
    海通期貨黑色金屬研究組長(zhǎng)尉俊毅認(rèn)為，在鋼鐵行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩局面逐步緩解的背景下，2022年供給端整體仍將受到一系列政策管控，具體需關(guān)注2022年粗鋼限產(chǎn)目標(biāo)。但鑒于2021年壓減粗鋼產(chǎn)量和能耗雙控工作順利推進(jìn)，成效良好，由政策主導(dǎo)的供應(yīng)波動(dòng)幅度則將有所收斂，產(chǎn)能置換及產(chǎn)量縮減壓力將有所緩解，最終供應(yīng)的變化要向供需平衡靠攏，重點(diǎn)將集中于需求節(jié)奏，預(yù)計(jì)2022年我國(guó)粗鋼產(chǎn)量同比將維持0—3%左右的降幅，鑒于2021年粗鋼產(chǎn)量的縮減集中體現(xiàn)在下半年，因此2022年粗鋼產(chǎn)量同比增速將前低后高。
    受訪人士認(rèn)為，在碳達(dá)峰、碳中和的大背景之下，2022年供給端仍將受到一系列政策管控，但鑒于2021年壓減粗鋼產(chǎn)量和能耗雙控工作順利推進(jìn)，成效良好，由政策主導(dǎo)的供應(yīng)波動(dòng)幅度則將有所收斂，產(chǎn)能置換及產(chǎn)量縮減壓力將有所緩解，最終供應(yīng)的變化要向供需平衡靠攏，重點(diǎn)將集中于需求節(jié)奏，粗鋼產(chǎn)量同比增速將前低后高。
    另外，邱怡宏告訴記者，2022年房地產(chǎn)周期性走弱格局仍將延續(xù)，施工鏈條存邊際走弱壓力，竣工鏈條有望在二季度結(jié)束筑頂。但中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)多維度的深度調(diào)控后，2022年房地產(chǎn)行業(yè)總體政策環(huán)境將有所回暖，面臨“政策底”向現(xiàn)實(shí)需求底部的過(guò)渡，新開(kāi)工面積增速有望在明年二季度末現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在地產(chǎn)調(diào)控政策糾偏背景下，后期房地產(chǎn)邊際修復(fù)的關(guān)鍵指標(biāo)仍將在于銷售的改善，需關(guān)注明年相關(guān)政策落地情況，關(guān)注銷售對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金面的緩解程度。
    尉俊毅認(rèn)為，2022年鋼材市場(chǎng)的供需雙弱格局仍將得以維系，但供應(yīng)收縮幅度不及需求收縮幅度，價(jià)格重心下移，虎年或現(xiàn)“虎頭蛇尾”行情。一季度在采暖季限產(chǎn)和冬奧會(huì)限產(chǎn)對(duì)供給端的雙重壓制下，供應(yīng)收縮仍占上風(fēng)，伴隨春節(jié)前后的補(bǔ)庫(kù)行情鋼價(jià)有望偏強(qiáng)；二季度產(chǎn)量將會(huì)有所放松，需求旺季中房地產(chǎn)處于竣工鏈條筑頂末期及新開(kāi)工企穩(wěn)初期的過(guò)渡階段，“穩(wěn)增長(zhǎng)”基調(diào)下信用的邊際放松有望支撐鋼材需求表現(xiàn)偏強(qiáng)；三季度前后有關(guān)2022年限產(chǎn)目標(biāo)將相對(duì)明確，需關(guān)注屆時(shí)各省的控產(chǎn)排產(chǎn)計(jì)劃。因此總體而言，2022年鋼價(jià)運(yùn)行邏輯將逐步向需求節(jié)奏的引導(dǎo)過(guò)渡，基建和制造業(yè)的修復(fù)預(yù)期有望支撐熱卷(4426, 8.00, 0.18%)強(qiáng)于螺紋鋼(4324, 23.00, 0.53%)，卷螺價(jià)差有望回歸高位，套利方面，上半年可關(guān)注春節(jié)后做多卷螺差以及5月、10月合約的正套機(jī)會(huì)。
    鐵礦(666, -8.00, -1.19%)石、雙焦、玻璃(1699, -14.00, -0.82%)等原材料價(jià)格或?qū)⑾乱?br />    鐵礦石方面，邱躍成認(rèn)為，2022年的鐵礦石供需趨于寬松，價(jià)格中樞或?qū)⑾乱啤?022年全球主要礦山產(chǎn)量增加量約為2000萬(wàn)噸。其中，巴西約增加1300萬(wàn)噸、澳洲約增加1200萬(wàn)噸，非主流國(guó)家約減少500萬(wàn)噸。2022年海外生鐵產(chǎn)量基本持平，中國(guó)生鐵產(chǎn)量或?qū)⑾陆?000萬(wàn)噸，帶來(lái)鐵礦石需求減量約3200萬(wàn)噸。整體來(lái)看，2022年全球鐵礦石供需處于緊寬松局面，價(jià)格重心或?qū)⑾乱?，全年主流價(jià)格運(yùn)行區(qū)間在80—120美元/噸。
    “焦炭(3015, 108.00, 3.72%)仍處于擴(kuò)產(chǎn)周期，供需整體偏寬松。2021年共退出焦化產(chǎn)能2151萬(wàn)噸，新投產(chǎn)產(chǎn)能4725萬(wàn)噸，凈新增2574萬(wàn)噸。預(yù)計(jì)12月還將淘汰415萬(wàn)噸，新增260萬(wàn)噸，凈淘汰155萬(wàn)噸。預(yù)計(jì)2021全年凈淘汰2566萬(wàn)噸，新增4985萬(wàn)噸，凈新增2419萬(wàn)噸。預(yù)計(jì)2022年全年淘汰5403萬(wàn)噸，新增7107萬(wàn)噸，凈新增1704萬(wàn)噸。在生鐵產(chǎn)量下降的情況下，2022年焦炭新建產(chǎn)能如果能正常釋放，供需整體處于寬松局面，價(jià)格中樞或?qū)⒊霈F(xiàn)下移，重點(diǎn)關(guān)注焦炭行業(yè)自身的去產(chǎn)能及限產(chǎn)情況。”邱躍成說(shuō)。
    在上述受訪人士看來(lái)，2022年的廢鋼進(jìn)口補(bǔ)充有限，政策支撐下供需依然偏緊。盡管我國(guó)《再生鋼鐵原料》進(jìn)口已經(jīng)放過(guò)，但在全球廢鋼資源偏緊以及海外價(jià)格高位情況下，2021年我國(guó)廢鋼進(jìn)口仍處于低位，據(jù)海關(guān)數(shù)據(jù)，11月國(guó)內(nèi)進(jìn)口廢鋼2.51萬(wàn)噸，環(huán)比增長(zhǎng)111.4%；1—11月累計(jì)進(jìn)口廢鋼52.67萬(wàn)噸。工信部提出“十四五”發(fā)展期間，全國(guó)鋼鐵工業(yè)廢鋼比要達(dá)到30%，電爐鋼比例要提升至20%。中國(guó)廢鋼鐵應(yīng)用協(xié)會(huì)提出到“十四五”末，全國(guó)煉鋼綜合廢鋼比達(dá)到30%，廢鋼鐵加工準(zhǔn)入企業(yè)年加工能力達(dá)到2億噸。同時(shí)，今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到新增可再生能源和原料用能不納入能源消費(fèi)總量控制，廢鋼需求增長(zhǎng)空間依然較為廣闊，2022年或維持高位運(yùn)行。    玻璃方面，方正中期期貨建材高級(jí)研究員魏朝明則認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)尚有分歧，2022年初玻璃供需面仍受到淡季預(yù)期的考驗(yàn)。春節(jié)過(guò)后玻璃生產(chǎn)企業(yè)的累庫(kù)幅度或高于2021年但會(huì)顯著低于2020年同期水平，在生產(chǎn)成本顯著攀升、需求形勢(shì)向好的2022年，價(jià)格很難再出現(xiàn)2020年那樣的極端跌勢(shì)，1600元/噸成本線附近有望提供有力支撐。對(duì)于玻璃需求方來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于悲觀預(yù)期向樂(lè)觀預(yù)期轉(zhuǎn)變的節(jié)點(diǎn)，2022年玻璃竣工需求釋放有推升玻璃價(jià)格的可能，淡季買入套保宜逢低及時(shí)布局。來(lái)源：期貨日?qǐng)?bào)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。