在其他一二線城市此起彼伏的漲聲中，被“群嘲”已久的廣州房地產(chǎn)市場似乎也熱起來了。

據(jù)廣州陽光家緣的數(shù)據(jù)，2016年上半年（1月1日~6月30日），廣州新建商品住宅網(wǎng)簽成交57084套，比2015年上半年的42429套增加14655套，同比上升34.54%。如果下半年延續(xù)上半年成交走勢，2016年全年廣州新建商品住宅成交套數(shù)將有望突破10萬套，或?qū)⒊蔀榻陙硎粘勺詈玫?ldquo;大年”。

屢屢刷新紀(jì)錄的數(shù)據(jù)讓人思考，是什么使得廣州這一房價最為平穩(wěn)、安全邊際最高的一線城市開始燒起來？

上半年銷售額過千億

2016年上半年，廣州新建商品住宅成交631萬平方米，銷售金額達(dá)到1006億元，這是廣州新建商品住宅市場有史以來首次半年銷售金額突破1000億元。其中，3月份和4月份廣州樓市成交量連續(xù)突破一萬套，5月份成交量創(chuàng)下單月新高，達(dá)到12824套，6月份則以10971套成交量落幕。

從各區(qū)成交量方面來看，中心六區(qū)除海珠以外，其他區(qū)域呈現(xiàn)12%~90%的漲幅，而周邊區(qū)域除花都和增城以外，全部呈現(xiàn)不同程度漲幅；從各區(qū)成交金額方面來看，中心六區(qū)的簽約金額占比為53%，環(huán)比有所上升。從各區(qū)簽約均價方面來看，上行最大的區(qū)域?yàn)榘自疲h(huán)比上升8%，下行最大的區(qū)域?yàn)樘旌樱h(huán)比下降8%，兩個區(qū)域均價波動均為簽約結(jié)構(gòu)性原因。

如果下半年延續(xù)上半年成交走勢，2016年全年廣州新建商品住宅成交套數(shù)將有望突破100000套，或?qū)⒊蔀榻陙硎粘勺詈玫?ldquo;大年”。

行情升溫讓廣州開發(fā)商在上半年拿下了不俗的成績。保利、萬科、中海依然穩(wěn)居廣州銷售排行的第一梯隊(duì)，2014年搶入廣州市場的龍湖、金茂、北大資源等房企也開始在上半年進(jìn)入銷售期。

其中，龍湖在廣州第一個項(xiàng)目天宸原著半年簽約金額就達(dá)到18.4億元，簽約套數(shù)437套、簽約面積53481平方米的成績，金額、套數(shù)和面積三項(xiàng)指標(biāo)中天河區(qū)均為第一名。而萬科山景城、碧桂園·海灣1號、遠(yuǎn)洋天驕，三個樓盤網(wǎng)簽套數(shù)均超過100套。其中遠(yuǎn)洋天驕地處中心城區(qū)天河區(qū)，均價達(dá)到32000元/平方米，單盤收金3.3億元。

“買漲不買跌”的俗語在樓市上體現(xiàn)得淋漓盡致。據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解，不少項(xiàng)目已經(jīng)作了提價。位于南沙區(qū)的合景疊翠峰網(wǎng)上報價13000~16500元/平方米，較前期房源上漲了30%。位于花都的萬達(dá)文化旅游城價格也由1月初的9581元/平方米上漲至13530元/平方米，漲幅近40%。龍湖天宸原著年初的精裝均價是30000元/平方米，現(xiàn)在新推的樓棟帶精裝則漲至33000元/平方米。

真燒起來了？

值得注意的是，雖然成交量創(chuàng)三年最高，樓盤價格也應(yīng)勢上調(diào)，但廣州上半年的成交均價為15935元/平方米。7.41%的漲幅較隔壁深圳50%以上的漲幅依舊“寒酸”得看不出這是一個一線城市。

“價格漲幅不及成交量漲幅的原因，很大程度與廣州的成交結(jié)構(gòu)相關(guān)。”中原地產(chǎn)廣東地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對《中國經(jīng)營報》記者分析稱。

參照數(shù)據(jù)，上半年廣州中心五區(qū)成交總價段，200萬元以下只占5%；300萬~500萬元、1000萬元以上成交明顯增加，占比分別達(dá)到31.9%和13.6%。

“但相比于剛需盤，僑鑫匯悅臺、星河灣半島、富力·壹號半島等高價盤的成交均價高，但成交量少對整體價格的拉升作用有限。”黃韜續(xù)稱。按照成交區(qū)域劃分，上半年廣州成交量中外圍五區(qū)占比65.69%，中心六區(qū)占比34.31%。以外圍郊區(qū)為主僅增城區(qū)13758套的成交量就超過了全市成交量的五分之一，同比增長幅度高達(dá)91.22%，黃埔區(qū)及南沙區(qū)也錄得了超過7000套的成交量。

“除了旺盛的市場需求外，強(qiáng)烈的看漲預(yù)期也成為廣州住宅市場持續(xù)‘高燒’的一大原因。以豪宅盤為例，相比于2014年、2015年的保守觀望，今年的廣州市場逐漸上漲的表現(xiàn)讓買家看到了升值的空間，所以成交大幅上漲。”

此外，眼花繚亂的政策紅包以及廣州政府對樓市因地制宜的刺激政策也是推動成交的主要原因。猴年春節(jié)前后，在央行宣布一套房首付最低至二成，二套房最低可至三成。緊接著財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)三部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。

2月25日，廣州“跨區(qū)首套房新政”，買了特定區(qū)域的房子，只要在本區(qū)沒有房，就可以按首套房交契稅。雖然該政策在實(shí)施3天后，被廣州地稅叫停，但半個月后廣州樓市再迎來一管“雞血”。

3月15日，廣州市地稅局發(fā)布公告稱，廣州將嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)布的“23號文”來落實(shí)房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠政策，廣州市民個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。換言之，廣州市民此前購買唯一（首套）144平方米以上豪宅者，執(zhí)行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%。

樓市尷尬癥還將延續(xù)？

成交的加快使得廣州的庫存量在上半年后進(jìn)一步縮減。截至7月4日，廣州全市可售商品住宅套數(shù)為68791套，去化周期顯著縮短，低于10個月。其中，增城、黃埔去化周期甚至僅有6個月左右。

如今庫存結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，廣州房價的“尷尬癥”能否得到緩解？對此，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，廣州樓市沒有出現(xiàn)下滑的跡象，房企也不會冒進(jìn)，房價也不可能猛漲。雖然有政策的支撐，但在大量新盤來襲以及冷靜的廣州土地等因素相互作用下，廣州樓市只能成為“慢牛”。

“但下半年廣州樓市依舊要補(bǔ)漲。”龍斌對《中國經(jīng)營報》記者肯定地說。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年廣州僅完成賣地計劃的25%，土地出讓面積330萬平方米，與去年同期大致持平，但賣地收入為186億元，同比減少48%。今年1~4月廣州所推地塊全部底價成交。5月份，廣州土地拍賣才產(chǎn)生高達(dá)164%~181%的溢價率，但成交價也僅在1萬元左右。

而進(jìn)入下半年，廣州全市（不含增城、從化）還將新增供應(yīng)超4萬套。供應(yīng)比例上，外圍四區(qū)占比超七成，中心五區(qū)下半年供應(yīng)集中廣鋼、奧體-廣氮、同和等高價地區(qū)域，預(yù)計價格有望繼續(xù)攀升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。