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    2021，一定是深刻改變中國(guó)房地產(chǎn)的一年。
    在這一年中，銀行嚴(yán)格執(zhí)行了三道紅線和兩個(gè)限額。
    在這一年中，地方政府嚴(yán)格執(zhí)行了土地三次出讓和溢價(jià)限價(jià)。
    在這一年中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了這十年最冷的冬天。
    這些都是我們身邊，能切切實(shí)實(shí)感受到的變化。
    然而一個(gè)變化普通人或許感受不深，但是它也一定能深刻的改變城市，尤其是中國(guó)千萬(wàn)人口的大城市的樓市格局。
    這個(gè)變化就是——政策性保障住房，未來(lái)五年，將進(jìn)入海量上市階段。
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    今年3月，總理在兩會(huì)報(bào)告中，正式提出：
    ——保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
    對(duì)，盡最大努力幫助新市民，青年人等緩解住房困難，這是樓市中心任務(wù)
    同樣，盡最大努力幫助新市民，年輕人等緩解住房困難，也是各地房地產(chǎn)政治正確。
    上面有了指示，下面必然呼應(yīng)。
    2021年，差不多每個(gè)城市的政府工作報(bào)告，對(duì)于政策性保障房，都要重點(diǎn)提及。
    深圳——
    出臺(tái)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)，完善智慧化住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)棚改和老舊小區(qū)改造，建設(shè)籌集公共住房8萬(wàn)套，改造籌集租賃住房10萬(wàn)套以上。
    上海——
    完成75.3萬(wàn)平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，新增供應(yīng)各類保障房6.1萬(wàn)套，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
    北京——
    不斷增加保障性住房有效供給，建設(shè)籌集各類政策性住房41.4萬(wàn)套。
    就連鄭州，樓市庫(kù)存嚴(yán)重，商品房供應(yīng)無(wú)比，充足的情況下，也提出了自己的保障房目標(biāo)——
    住房保障能力穩(wěn)步增強(qiáng)。棚戶區(qū)住房改造基本建成11.8萬(wàn)套，公租房實(shí)物分配7848套。
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    請(qǐng)注意，請(qǐng)注意，請(qǐng)注意。
    每個(gè)城市在提出保障房目標(biāo)的時(shí)候，都有三個(gè)特點(diǎn)。
    第一、有數(shù)據(jù)性目標(biāo)，而不單純是個(gè)號(hào)召。
    在中國(guó)看一個(gè)事，政府是不是真的把它當(dāng)作事兒，就是看目標(biāo)是不是數(shù)據(jù)性指標(biāo)。
    房住不炒喊一百遍，不如直接規(guī)定今年樓市最高漲幅目標(biāo)是5%有效。
    穩(wěn)房?jī)r(jià)喊一百遍，不如直接出臺(tái)限價(jià)措施有效。
    穩(wěn)預(yù)期喊一百遍，不如直接出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)有效。
    因?yàn)椋瑢?duì)于政府，尤其是該目標(biāo)落實(shí)單位。
    有了數(shù)據(jù)，就有了考核。
    有了考核，就有了壓力。
    有了壓力，就有了和自己切身利益掛鉤的聯(lián)系。
    這個(gè)，你懂。
    第二，土地供應(yīng)有保障。
    中國(guó)保障房，提的很早，做的很晚，最最最卡脖子就是土地。
    畢業(yè)生需要人才房，對(duì)不起，我們沒(méi)地。
    產(chǎn)業(yè)需要人才房，對(duì)不起，我們沒(méi)地。
    低收入群體需要共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)不起，我們沒(méi)地。
    政策性住房，中央說(shuō)了一百遍，省里喊了一千遍。
    但是市里一句話，一句話，我們沒(méi)地，你就是做不了。
    不過(guò)，今年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多城市開(kāi)始公布政策性住房土地出讓的出讓計(jì)劃和完成率。
    比如深圳。

    接下來(lái)，我相信，對(duì)于政策性住房的土地問(wèn)題，國(guó)家將逼著地方政府做。
    做計(jì)劃，籌資金，抓落地。
    總之，不能讓土地卡了保障性住房的脖子。
    而土地解決了，事情就搞定了一大半。
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    而且，很多城市，也形成保障房的長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃。
    比如，上海出臺(tái)保障房五年供應(yīng)計(jì)劃：

    比如、海南出臺(tái)保障房遠(yuǎn)期計(jì)劃：

    比如，山東，廣州也出臺(tái)保障房五年計(jì)劃：


    總之，你不用懷疑，政策性保障房會(huì)不會(huì)來(lái)。
    因?yàn)橹笜?biāo)有了，土地有了，壓力有了，一定會(huì)來(lái)，而且會(huì)超出一般人的想象。
    你應(yīng)該思考的是，天量的保障來(lái)了，對(duì)于城市樓市會(huì)有怎樣的沖擊？
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    首先，第一點(diǎn)，普通人想從樓市賺錢更難了。
    我們作為樓市底層的升斗之民，從樓市賺錢，無(wú)非兩條路。
    第一、看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，周期底部買套房，指望房?jī)r(jià)跑贏通脹，熬過(guò)限售，二手房出售，交完稅費(fèi)賺個(gè)一錘子買賣。
    第二、看好地段買套房，房子交房還月供，找個(gè)租客收租金，希望房子成為長(zhǎng)期飯票。
    然而，這兩個(gè)方法都有一個(gè)前提。
    你要有客戶。
    二手房，你要有買房客戶。
    賺租金，你要有租房客戶。
    原來(lái)在城市，在大城市，客戶大把大把。
    畢業(yè)生，各個(gè)大學(xué)畢業(yè)，落戶找工作，一年十幾萬(wàn)人。
    年輕人從村進(jìn)城，需要在城市先落腳，一年幾十萬(wàn)人。
    這些人原來(lái)，都是這些租房和二手房的準(zhǔn)客戶。
    所以，你買的房子才有升值基礎(chǔ)，才有租賃的底氣。
    然而，未來(lái)五年，這些人將逐步或者說(shuō)大部分進(jìn)入政策性保障房的領(lǐng)域。
    你只要落戶口，你只要有學(xué)歷或者技術(shù)，你只要交社保，你的住房問(wèn)題，政府解決。
    窮學(xué)生，身上不到一萬(wàn)元，政府給你廉租房，還給補(bǔ)貼租金。
    打工人，儲(chǔ)蓄沒(méi)有六位數(shù)，商品房不夠首付，政府提供你共有產(chǎn)權(quán)。
    外來(lái)人才，有技術(shù)，沒(méi)資金，有學(xué)歷，沒(méi)房子，來(lái)來(lái)來(lái)，政府甚至免費(fèi)提供你人才租賃住房。
    可以說(shuō)，對(duì)于未來(lái)，尤其是下個(gè)十年，這部分沒(méi)有房的外來(lái)人群的需求將逐步被政策性保障住房滿足，而且以低成本滿足。
    而對(duì)于那些剛需住房，對(duì)于那些租賃住房，恕我直言，在政府提供政策性保障房大量上市的情況下，未來(lái)也只能跑贏通脹。
    為什么？
    因?yàn)?，你的?jìng)品是政策性保障房，而保障房的背后是政府。
    保障性政策住房將是成為越來(lái)越多人平價(jià)獲得的城市上車的站票。
    而你在和國(guó)家產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中不可能有優(yōu)勢(shì)。
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    保障性住房天量供給，是不是商品房可以投資時(shí)代結(jié)束？
    NO，NO，NO。
    如果，你是這樣理解，說(shuō)明你只看到了硬幣的一面，而忘記另一面。
    政府平價(jià)提供的是站票，而不是坐票。
    所有的人，當(dāng)他進(jìn)入一個(gè)陌生城市的時(shí)候的第一反應(yīng)，一定是我要有個(gè)住處。
    有地鐵很好，沒(méi)地鐵也行。
    有學(xué)區(qū)很好，沒(méi)學(xué)區(qū)也行。
    品質(zhì)好很好，品質(zhì)差也行。
    同樣，對(duì)于是不是政策性保障房，也很無(wú)所謂。
    共有產(chǎn)權(quán)也好，人才房也好，甚至租賃住房也好。
    先有個(gè)遮風(fēng)避雨容身之地就行，至于其他條件再說(shuō)，至于有沒(méi)產(chǎn)權(quán)再說(shuō)。
    而對(duì)于這第一居所的最大要求，年輕人的要求往往是——便宜、穩(wěn)定，而政府提供的政策性保障房天然具有這樣的優(yōu)勢(shì)。
    然而，然而，然而，誰(shuí)又能一輩子甘心只有一個(gè)站票呢？
    在中國(guó)的大城市，當(dāng)你年收入只有五萬(wàn)的時(shí)候，你可能甘心住廉租房，但是如果變成20萬(wàn)呢？
    當(dāng)你是個(gè)單身狗，一個(gè)人在城市打拼，你可以只住人才房，但是如果你要有個(gè)對(duì)象呢，而你的那個(gè)“她”非常想要一個(gè)自己的“家”。

    當(dāng)你兩口子一塊來(lái)城市，剛剛解決生計(jì)問(wèn)題，你可以只住共有產(chǎn)權(quán)的兩房，但是一旦有個(gè)孩子，或者想要兩個(gè)孩子呢，是不是一定會(huì)想要給孩子提供一個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房呢？
    不要說(shuō)，我這個(gè)人，欲望低。
    不要說(shuō)，我這個(gè)人，很佛系。
    低欲望和佛系，只能證明兩個(gè)問(wèn)題。
    第一、你的支付能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)夠不著。
    第二、你還沒(méi)有被你的需求感到壓迫。
    所以，當(dāng)這個(gè)人一旦在城市站穩(wěn)腳跟，換房是一個(gè)必然的動(dòng)作。尤其是當(dāng)你決定不再回到老家或者不再前往別的城市謀生，換房是個(gè)大概率事件。
    把70平米的小房子，換成120平米的大房子。
    把非重點(diǎn)學(xué)區(qū)的廉租房，換成重點(diǎn)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房。
    把環(huán)境一般的剛需房，換成環(huán)境優(yōu)美的改善型住房。
    這應(yīng)該是個(gè)必然，而為了這些附加條件，支付溢價(jià)則成為一種可能，也是一種必然。
    而更關(guān)鍵的是，政府不提供“坐票”。
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    最后，總結(jié)一下。
    第一、當(dāng)未來(lái)，當(dāng)大量政策性住房上市，剛需的客戶會(huì)被政府的保障房覆蓋，則剛需產(chǎn)品升值就有了極大的壓力，無(wú)論是二手還是租房。
    第二、而保障性政策房的大量提供，成為國(guó)家的穩(wěn)定劑和地方拉人砝碼。
    其天量的供應(yīng)量和低廉的價(jià)格，則是私人此類產(chǎn)品，無(wú)法抗衡的。
    第三、對(duì)于未來(lái)，最應(yīng)該關(guān)注的是改善型產(chǎn)品，是政府無(wú)法提供的“坐票”產(chǎn)品，而不是“站票”產(chǎn)品。
    一句話：未來(lái)國(guó)家將會(huì)提供大量上車站票，但是終究不如坐票舒服，站票需要自己買。    因?yàn)?，他的目?biāo)是共同富裕，前提是共同奮斗。不是共同躺贏，更不是共同躺贏坐票。來(lái)源：米宅

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。