今年上半年合肥房?jī)r(jià)快速上漲，上周，合肥新房均價(jià)達(dá)到10934.52元/㎡?？焖偕蠐P(yáng)的樓市已引發(fā)政府智囊關(guān)注。安徽省經(jīng)濟(jì)信息中心近日發(fā)布全省經(jīng)濟(jì)半年報(bào)，警示合肥樓市風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告明確提出“下半年應(yīng)引導(dǎo)地方穩(wěn)定土地供應(yīng)價(jià)格，抑制房?jī)r(jià)暴漲暴跌”。7月19日、20日，新華社也兩天兩次警示合肥樓市風(fēng)險(xiǎn)。

7月19日

警惕繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)——一評(píng)樓市變局

繼二線樓市“四小龍”中的合肥7月1日實(shí)施樓市新政之后，7月15日起廈門市也調(diào)整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號(hào)。

有所行動(dòng)的不單是合肥和廈門。上海、深圳和北京限購(gòu)政策不松綁;；蘇州、南京先后出臺(tái)土地拍賣的“熔斷機(jī)制”防過(guò)熱；部分銀行也開始通過(guò)“降杠桿”控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，如興業(yè)銀行大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款額度，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%……

樓市再現(xiàn)降溫信號(hào)，是對(duì)當(dāng)前部分一二線城市再現(xiàn)過(guò)熱苗頭的警示。

今年上半年，北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，將樓市熱度急劇推高。房?jī)r(jià)上漲使得一二線城市庫(kù)存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購(gòu)房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊(duì)買房，合肥、南京陷入上萬(wàn)人爭(zhēng)搶百套房源的瘋狂模式……

繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。

與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。30%的首付將房地產(chǎn)投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進(jìn)一步放大了杠桿，這一現(xiàn)象與2015年股市流失的場(chǎng)外配資非常相似。

加杠桿無(wú)疑有助于消化房地產(chǎn)庫(kù)存，但如果杠桿過(guò)高，房地產(chǎn)就不再像必需品，而是越來(lái)越像金融品，勢(shì)必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒(méi)擠出，新的泡沫又會(huì)積聚，最終可能會(huì)在政策收緊時(shí)破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

歷史告訴我們，美國(guó)的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復(fù)加杠桿，通過(guò)一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。因此一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)。

防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵要繼續(xù)實(shí)施逆周期的宏觀調(diào)控政策，并加快相關(guān)領(lǐng)域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。針對(duì)下半年和明年可能出現(xiàn)的市場(chǎng)短期調(diào)整，宜采取“細(xì)水長(zhǎng)流”的調(diào)控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財(cái)稅、土地等政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。

防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)要貫徹執(zhí)行好“因城施策”的調(diào)控主任務(wù)，同時(shí)要求城市間調(diào)控協(xié)同配合。既要分城施策，一二線與三四線及以下城市應(yīng)采取完全相反的政策措施;又要協(xié)同作戰(zhàn)，作為風(fēng)向標(biāo)，要保持一二線城市市場(chǎng)平穩(wěn)，防止一二線城市過(guò)度冷熱，帶動(dòng)三四線城市去庫(kù)存，確保住房市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。（新華社記者韓潔）

7月20日

小心地產(chǎn)市場(chǎng)的“地王”盛宴——二評(píng)樓市變局

2016年成為“地王”之年，但有關(guān)這些“地王”身世的市場(chǎng)信息卻有太多謎團(tuán)，太多需要質(zhì)疑。

上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來(lái)高價(jià)地最密集涌現(xiàn)的半年，其中熱點(diǎn)城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個(gè)“地王”年的2013年，也不過(guò)拍出60宗“地王”。今年半年間，50個(gè)主要城市土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過(guò)200%。這場(chǎng)“地王”盛宴呈現(xiàn)來(lái)勢(shì)兇猛的新特點(diǎn)，但卻在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，過(guò)于缺少監(jiān)管信息。

首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲最迅猛的地方。必須關(guān)注的是，在傳統(tǒng)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系即“面粉”“面包”問(wèn)題之外，作為“和面的水”的流動(dòng)性起了多大作用?在當(dāng)前相對(duì)寬松政策下，部分開發(fā)商通過(guò)融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房?jī)r(jià)上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解?擊鼓傳花的風(fēng)險(xiǎn)如何防范?

據(jù)披露，上半年“地王”過(guò)半為國(guó)企央企斬獲。中國(guó)電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國(guó)企背景的企業(yè)尤為突出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國(guó)企搶“地王”與國(guó)有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭(zhēng)取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。果真如此，必須直面正視，分析引導(dǎo)，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。

數(shù)據(jù)顯示，新一輪“地王”溢價(jià)率、樓面地價(jià)等創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有109宗，超過(guò)50%的地塊更多達(dá)167宗。然而國(guó)土資源部6月8日通報(bào)稱，按要求各地須對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認(rèn)書簽訂后2個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)國(guó)土資源部。但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫(kù)，2015年以來(lái)媒體報(bào)道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理調(diào)控、土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制。近九成異常交易身處于報(bào)備之外，市場(chǎng)信息失真程度可想而知。

今年以來(lái)，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過(guò)。北京累計(jì)出讓樓面價(jià)超3萬(wàn)元/平米的地塊59宗。開發(fā)商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元?！暗赝酢北貙⒓又毓┬璧箳欤胀ㄗ≌?yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場(chǎng)去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項(xiàng)目要想上市盈利，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)以及國(guó)有資本流失風(fēng)險(xiǎn)，不能視而不見(jiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。