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　　雙生的惡性循環(huán)
　　2017年以后影響中國(guó)住房穩(wěn)定的最大變量不再是城市基本面，而是情緒和預(yù)期。
　　起因是2015年開(kāi)始全國(guó)樓市從一線到四線的集體暴漲，固化了投資信念、達(dá)成意識(shí)共識(shí)的同時(shí)，完成了廣大人群的投資啟蒙。
　　我親眼看到過(guò)在某三線城市開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)一買(mǎi)一層的買(mǎi)，且為了搶房彼此拳腳相加，驚動(dòng)了公安局。這種情緒的裹挾如同病毒一樣快速傳染，很多家庭就在那一兩年掏空了所有的積蓄。
　　共識(shí)的達(dá)成和情緒的爆發(fā)需要時(shí)間和事件的累積，完成消解，同樣如此。
　　限購(gòu)、限貸等調(diào)控手段耐藥疲軟后，最快控制暴漲房?jī)r(jià)的方法-網(wǎng)簽限價(jià)出現(xiàn)了。
　　在中部某三線城市，為了達(dá)成中和數(shù)據(jù)，高價(jià)項(xiàng)目必須自己找低價(jià)項(xiàng)目一起搭配來(lái)網(wǎng)簽。你只聽(tīng)說(shuō)過(guò)新能源車(chē)賣(mài)積分的，可能沒(méi)有見(jiàn)過(guò)賣(mài)低房?jī)r(jià)積分的。
　　限價(jià)以極快的速度修正了城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，但同樣出現(xiàn)了各種各樣的遺留問(wèn)題。比如男默女淚的分拆合同和裝修包，比如各種匪夷所思的減配降標(biāo)。
　　但帶來(lái)最大的問(wèn)題是如同中彩票一樣的新房倒掛紅利，最瘋狂的時(shí)候國(guó)內(nèi)有倒掛紅利的城市接近兩位數(shù)。
　　我在杭州的時(shí)候驚奇的發(fā)現(xiàn)，吃飯、睡覺(jué)、打新成為很多人的日常，不是在打新就是在打新路上，一打打2年的比比皆是。杭州這2年激增的戶(hù)籍人數(shù)，讓人目眩神迷。杭州6萬(wàn)人搖號(hào)的遠(yuǎn)洋西溪公館、深圳的華潤(rùn)城四期萬(wàn)人打新都是中國(guó)樓市的標(biāo)志現(xiàn)象。
　　每年有近萬(wàn)億的資金在樓市打新市場(chǎng)上來(lái)回涌動(dòng)。
　　比如上海黃浦區(qū)的復(fù)興瓏御，全是200平以上大戶(hù)型，周邊二手次新21萬(wàn)/平，限價(jià)13.6萬(wàn)/平，按倒掛6萬(wàn)/平計(jì)算，一套可拿走1200萬(wàn)。
　　多少老爺子這兩年突然成了家庭的吉祥物，被擔(dān)架抬著進(jìn)了售樓部。
　　來(lái)了都是打新人，城市里到處躁動(dòng)著澎湃的情緒，新房人影憧憧人潮洶涌，二手房守株待兔高高在上。
　　二手房的價(jià)格錨定新房的超高性?xún)r(jià)比，新房搖號(hào)的瘋狂哺育市場(chǎng)的亢奮情緒，最終新房-二手房形成雙生的惡性循環(huán)。
　　樓市何以解？
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　　二手房指導(dǎo)價(jià)的重?fù)?br />　　繼2020年調(diào)控失效后，今年二月深圳給出了開(kāi)創(chuàng)性的一擊。

　　實(shí)行二手房指導(dǎo)價(jià)之后的七個(gè)月，深圳成交量一路下跌，最近的九月，住宅僅僅成交662套，十一黃金周深圳僅成交了4套二手房。
　　真正的深圳市場(chǎng)正在呈現(xiàn)黑白棋局兩面。
　　1、大部分區(qū)域掛牌價(jià)并無(wú)大降，賣(mài)家買(mǎi)家繼續(xù)僵持；
　　2、零星的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格暴跌、低價(jià)房源出現(xiàn)，并迅速消失；
　　3、法拍房數(shù)量暴增；
　　簡(jiǎn)單總結(jié):資金困難或出現(xiàn)問(wèn)題的房源被低價(jià)售賣(mài)，或轉(zhuǎn)入法拍通道，大部分房東繼續(xù)選擇持有觀望。
　　畢竟是深圳，看漲情緒還需要時(shí)間去消解，但最顯性的作用已經(jīng)出現(xiàn)，很多新盤(pán)打新都不香了，新房市場(chǎng)上討論最多的是偽倒掛了。

　　截至目前落實(shí)二手房指導(dǎo)價(jià)參考制度城市14個(gè)，深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無(wú)錫、合肥、廣州、北京等，實(shí)行二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)制度1個(gè)，上海。
　　南方房?jī)r(jià)暴漲第一城東莞房?jī)r(jià)已經(jīng)應(yīng)聲而落。
　　東莞房?jī)r(jià)漲幅龍頭非松山湖莫屬，2020年初松山湖還是不到4萬(wàn)的均價(jià)，2020年底已經(jīng)沖向8萬(wàn)。
　　根據(jù)米宅珠三角的調(diào)研，萬(wàn)科虹溪諾雅已經(jīng)從最高72282跌至53355，跌幅26%。錦繡山河掛盤(pán)均價(jià)從62725跌到了59658，長(zhǎng)城世家從58217跌到55762，萬(wàn)科金域松湖從50054跌到48406，跌幅都在5-8個(gè)點(diǎn)，如果對(duì)比今年年初的頂峰掛盤(pán)價(jià)，跌幅已經(jīng)破了10個(gè)點(diǎn)。

　　從去年到今年，東莞已經(jīng)經(jīng)歷了三次調(diào)控加碼，樓市一片慘烈，10月剛剛實(shí)行的二手房指導(dǎo)價(jià)無(wú)疑給東莞樓市致命打擊，接下來(lái)才是東莞的寒冬時(shí)刻。
　　二手房指導(dǎo)價(jià)所到之處，一片蕭殺。


　　即便在無(wú)錫，大部分小區(qū)實(shí)際售價(jià)與二手房指導(dǎo)價(jià)相差不大，但這種情緒的急速冷卻，也在極大的影響著市場(chǎng)信心。
　　二手房指導(dǎo)價(jià)未到之處，一片肅穆。
　　比如杭州，作為全國(guó)網(wǎng)選最應(yīng)該出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，杭州頭頂達(dá)摩克利斯之劍。

　　杭州樓市在迅速轉(zhuǎn)冷，預(yù)計(jì)10月杭州二手房成交將再次腰斬，跌破2000套大關(guān)。除了成交量的急速下滑，二手市場(chǎng)價(jià)格也在逐步下跌。杭州每四個(gè)購(gòu)房者就有一個(gè)參與搖號(hào)的遠(yuǎn)洋西溪公館，10月爆冷賣(mài)出3.2萬(wàn)成交價(jià)，相比高峰5.8萬(wàn)單價(jià)，聞?wù)叱聊?，?tīng)著傷心。
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　　龍頭學(xué)區(qū)房的斬首
　　在不同城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，其實(shí)存在著相同傳導(dǎo)鏈條。
　　以二手房為例，無(wú)論是北京、上海、深圳還是廣州，第一梯隊(duì)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房先漲，然后是核心區(qū)域品質(zhì)次新，接著向遠(yuǎn)郊、環(huán)外不斷蔓延。從品質(zhì)物業(yè)、到一般物業(yè)，再到老破小、老破大、商辦等等。
　　房?jī)r(jià)的整個(gè)上漲流程基本就是不斷矯正的錨定效應(yīng)。
　　北京的多校劃片教師輪崗、上海的分配生制度、深圳的大學(xué)區(qū)制度，學(xué)區(qū)房教改政策的三極演化，正在不斷摧毀高價(jià)學(xué)區(qū)房的根基。
　　北京海淀區(qū)，對(duì)口北京頂尖中關(guān)村三小的蜂鳥(niǎo)家園600萬(wàn)成交，比今年初最高價(jià)格下跌300萬(wàn)，折價(jià)高達(dá)1/3。
　　深圳百花片區(qū)熱門(mén)學(xué)區(qū)房，擁有“雙實(shí)驗(yàn)”學(xué)區(qū)房的南天二花園89平戶(hù)型，與去年相比降價(jià)幅度高達(dá)500萬(wàn)！
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　　二手房高房?jī)r(jià)的龍頭正在被斬首。
　　北京海淀區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)就契合這個(gè)道理，只需要指導(dǎo)高價(jià)學(xué)區(qū)房，標(biāo)桿完成下跌，其他小區(qū)價(jià)格同樣下跌。
　　價(jià)格上漲是錨定效應(yīng)，價(jià)格下跌也是錨定效應(yīng)。
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　　利率、貸款政策的補(bǔ)刀
　　第一、二手房指導(dǎo)價(jià)錨定信貸，極大影響了二手房交易。
　　第二、全國(guó)利率、貸款放款對(duì)二手房非常不友好。

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理之后，新房、二手房的鄙視鏈條已經(jīng)形成。
　　新房屬于團(tuán)購(gòu)、二手房屬于散戶(hù)，以往額度充裕階段，二手房因?yàn)榭蛇x擇性多，利率往往比較低。但今年相對(duì)新房，二手房利率不斷飆高，廣州二手房最高利率已經(jīng)7%，且放款周期6個(gè)月以上全國(guó)廣泛存在。
　　由此引發(fā)了一系列的歧視問(wèn)題，小戶(hù)型、遠(yuǎn)郊、老破大等停貸問(wèn)題，二手房整體流動(dòng)性大大降低。雖然最近利率開(kāi)始下調(diào)，但二手房依然是階段性受害者。
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　　新房的隱形打擊
　　今年對(duì)全國(guó)二手房市場(chǎng)另一層隱形打擊是新房市場(chǎng)的集體大降價(jià)。
　　調(diào)控政策持續(xù)高壓，三道紅線融資持續(xù)收緊，從零星開(kāi)發(fā)商的大降價(jià)回血，到行業(yè)集體共振，全國(guó)開(kāi)發(fā)商都在降價(jià)跑量。
　　哈爾濱、沈陽(yáng)、石家莊、鄭州、青島、濟(jì)南、廣州、佛山等等，近遠(yuǎn)郊降價(jià)慘不忍睹。
　　相對(duì)于新房開(kāi)發(fā)商更在意自己周轉(zhuǎn)率，個(gè)體二手房賣(mài)家更在意利潤(rùn)率，情緒+利差同樣極大的影響著二手房成交。
　　這種市場(chǎng)現(xiàn)象反過(guò)來(lái)影響著行業(yè)，某中部省會(huì)某殼90%以上的二手房經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)向新房分銷(xiāo)，帶來(lái)的最直接結(jié)果就是二手房事業(yè)部銷(xiāo)售暴跌。而應(yīng)對(duì)二手房銷(xiāo)售暴跌的一個(gè)重要方法是制定KPI，發(fā)起門(mén)店對(duì)業(yè)主掛牌價(jià)格的人工降價(jià)勸導(dǎo)……
　　業(yè)主心態(tài)還沒(méi)崩、中介心態(tài)先崩了。
　　二手房指導(dǎo)價(jià)重?fù)?、龍頭學(xué)區(qū)房斬首、貸款、利率政策補(bǔ)刀、新房的隱形打擊以及正在路上的房地產(chǎn)稅，中國(guó)樓市正在完成對(duì)二手房的圍獵。
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　　牌桌與籌碼
　　文章開(kāi)頭我講的某三線城市搶房拳腳相加的項(xiàng)目，今年因?yàn)榻祪r(jià)維權(quán)，投訴信息直接沖到地方書(shū)記留言板第一名。十一時(shí)候的特價(jià)房每套相比最高點(diǎn)凈賠30萬(wàn)，拳拳到肉全款買(mǎi)了一層的老哥已經(jīng)賠了120萬(wàn)。　　牌桌的籌碼哪怕堆積如山也只是籌碼，只有離場(chǎng)才能真正深藏功與名。這兩年太多人都是過(guò)程中心潮澎湃，退場(chǎng)時(shí)意興闌珊。來(lái)源：米宅

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。