7月11日,中國指數(shù)研究院發(fā)布《2016年上半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》。報(bào)告顯示,2016年上半年,政策寬松趨穩(wěn),各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行,代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%,核心一、二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。

量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下,上半年品牌房企業(yè)績(jī)大增,同時(shí)大型房企資源整合加劇,對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極,造成地價(jià)短期急劇攀升,其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。而展望下半年,報(bào)告分析認(rèn)為隨著房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策,市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將放緩,全年市場(chǎng)將表現(xiàn)為量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長,絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡,去庫存仍是下半年主基調(diào)。

十大城市二手住宅漲幅創(chuàng)近5年新高

中指院的最新報(bào)告顯示,2016年上半年,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年末向好局勢(shì)。新房方面,上半年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲7.61%,其中一季度上漲2.94%,二季度上漲4.54%。上半年一、二、三線城市分別累計(jì)上漲12.79%、5.33%、4.27%;二季度分化趨勢(shì)明顯放緩,一線城市漲幅收窄,二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。

二手房方面,上半年十大城市二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲12.62%,漲幅較去年同期擴(kuò)大8.23個(gè)百分點(diǎn),為近5年同期最大累計(jì)漲幅,其中一季度大幅上漲7.20%,二季度上漲5.05%;與新房相比,二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅超過新房3.77個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告指出,政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動(dòng)樓市成交增長。上半年,50個(gè)代表城市新建住宅月均成交約3570萬平方米,同比增長近四成,絕對(duì)量為歷史同期最高水平,其中3月創(chuàng)單月歷史新高,二季度增速有所收窄。從各級(jí)城市來看,上半年各類城市同比均增長,二線城市成交同比增幅最高。

二手房方面,十大城市二手住宅累計(jì)成交77.59萬套,同比增長42.5%,其中二季度各月成交持續(xù)環(huán)比下降,6月同比亦下降。庫存與去化方面,受益于成交快速增長,20個(gè)代表城市可售面積約12800萬平方米,同比下降25.3%,絕對(duì)量處近兩年最低水平,庫存消化時(shí)間縮短至7.7個(gè)月。

樓市量?jī)r(jià)的變化也體現(xiàn)在房企的銷售業(yè)績(jī)上。

上半年,房企銷售業(yè)績(jī)大幅提升,115家房企銷售業(yè)績(jī)突破50億元,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20家品牌房企銷售額同比增長59.8%,代表企業(yè)目標(biāo)完成率達(dá)六成。拿地方面,市場(chǎng)回暖激發(fā)品牌房企補(bǔ)倉熱情,代表房企累計(jì)拿地面積同比增長49.1%,其中二線城市拿地占比顯著提高。融資方面,融資成本維持低位,房企融資規(guī)模創(chuàng)新高。企業(yè)整合方面,大型房企兼并重組壓力增大,行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇。

房企的拿地?zé)崆楹透鞯赝恋毓?yīng)緊張也推高了地價(jià)。上半年,全國300個(gè)城市各類用地推出及成交面積同比分別下降3.9%和0.9%,絕對(duì)水平均創(chuàng)近六年同期新低。一線城市住宅土地成交面積大幅下降,二線城市整體成交面積微增。

但在價(jià)格方面,高價(jià)土地成交致各類用地成交樓面價(jià)同比上漲33.9%,溢價(jià)率達(dá)40.9%。各線城市樓面價(jià)同比均上漲、溢價(jià)率均提高。其中,二線城市土地出讓金占比明顯提升,樓面均價(jià)同比漲幅在各級(jí)城市中最顯著,特別是蘇州、南京、杭州等城市地價(jià)翻倍。

下半年銷售面積或同比下降

報(bào)告認(rèn)為,在多重政策利好影響下,上半年一線及部分熱點(diǎn)二、三線城市的樓市顯現(xiàn)過熱發(fā)展態(tài)勢(shì)。

隨著城市分化加劇,地方因城施策調(diào)控呈現(xiàn)差異化。部分熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已逐漸收緊,限購加碼、限貸限價(jià)政策接連出臺(tái)。而多數(shù)三、四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻,多管齊下去庫存仍是重點(diǎn)。同時(shí),成渝、長三角城市群規(guī)劃落地,“營改增”進(jìn)入實(shí)施階段,住房租賃市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)出臺(tái),住房制度建設(shè)等長效機(jī)制逐步完善,中央層面房地產(chǎn)政策趨于穩(wěn)定。

對(duì)于下半年的樓市走向,報(bào)告分析,去年以來的寬松貨幣信貸政策推動(dòng)熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)高漲,但二季度以來貨幣信貸環(huán)境有趨緊態(tài)勢(shì)。雖然下半年整體貨幣信貸政策預(yù)計(jì)趨穩(wěn),但針對(duì)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng)。

報(bào)告認(rèn)為,由于因城施策基調(diào)下各地政策分化將會(huì)更為顯著,房地產(chǎn)多元化政策將會(huì)推動(dòng)住房制度改革加快,促進(jìn)庫存去化。但下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策存在收緊預(yù)期,需求釋放有限。

與此同時(shí),受去年同期高基數(shù)的影響,下半年銷售面積同比下降是大概率事件,但全年仍將保持同比增長,增幅可能會(huì)在4.6%—6.6%之間。而隨著下半年成交面積下降,成交價(jià)格增幅放緩,預(yù)計(jì)全年銷售額同比增幅在13.3%—15.3%之間。

供應(yīng)方面,報(bào)告預(yù)計(jì)下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn),銷售回落,新開工增速較上半年會(huì)有所下降,但仍將持平于去年同期,全年新開工面積同比增幅可能在6.4%—8.4%之間。另外,新開工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好,房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長,較上半年略有放緩,全年同比增速可能在5.7%—7.7%之間。

就不同城市下半年的樓市走向,報(bào)告認(rèn)為,在城市分化不斷加劇的背景下,各類城市面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇。

一方面,一線及蘇州、南京等二線城市在寬松的貨幣及政策環(huán)境下,市場(chǎng)急劇升溫。但成交大幅增長透支未來需求,而房?jī)r(jià)高企也導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒漸濃,加之杠桿水平持續(xù)升高、信貸政策收緊預(yù)期加強(qiáng),將導(dǎo)致下半年市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。另一方面,三、四線城市去庫存初見成效,但短期及中長期庫存仍處于高位,且部分二線城市非住宅市場(chǎng)供應(yīng)過剩,下半年仍以去庫存為主,企業(yè)可抓住相關(guān)政策機(jī)遇加快去庫存。

■連線

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉:

銷售業(yè)績(jī)搶眼

難改去規(guī)模需求

2016年上半年龍頭房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗,“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量從去年上半年的1家增加到5家,預(yù)計(jì)全年千億房企數(shù)量將在10家左右。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,總的來看,2016年上半年“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),市場(chǎng)進(jìn)一步向品牌房企集中,分化發(fā)展格局愈加明顯。但他也指出,今年上半年房企業(yè)務(wù)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張,主要受企業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張慣性影響,銷售業(yè)績(jī)回升的表現(xiàn)并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)模化的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。

“事實(shí)上,由于市場(chǎng)去庫存壓力、銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素,龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低,甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)?；?yīng),基本貼著成本跑量,導(dǎo)致利潤率下滑明顯,規(guī)?；蠓科蟮娜兆右呀?jīng)不再那么好過。”張宏偉說。

他認(rèn)為,不能只看龍頭房企銷售業(yè)績(jī)規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗,還應(yīng)該看其真實(shí)的內(nèi)在指標(biāo)。傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)已經(jīng)走向“白銀十年”,規(guī)?；瘯r(shí)代已經(jīng)過去,房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),房企很難在土地升值或者房?jī)r(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間,房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢(shì)。

“房企在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí),市場(chǎng)更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率,如何提高利潤率才是最關(guān)鍵的問題,”張宏偉表示,同時(shí)也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。房企更?yīng)該著眼未來,關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?布局戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè),謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展,營造未來贏利機(jī)會(huì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。