每年的9、10月份，都是樓市最受關(guān)注的階段之一。這一時(shí)期，開發(fā)商們會(huì)推出五花八門的優(yōu)惠促銷活動(dòng)，以刺激購(gòu)房者加速入場(chǎng)。但隨著市場(chǎng)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，“金九銀十”的熱度正在減弱，這種情況在今年更為明顯。

國(guó)慶假期期間，不管是新房還是二手房，主要城市都延續(xù)了9月份的低迷走勢(shì)，整體呈現(xiàn)出“以價(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。在調(diào)控難有大范圍放松的背景下，樓市的量、價(jià)或進(jìn)一步走弱。

開發(fā)商促銷花樣翻新

北京環(huán)球影城資料圖 中新經(jīng)緯 趙佳然 攝

北京環(huán)球影城開業(yè)后迅速成為熱門打卡地，嗅覺敏銳的房地產(chǎn)開發(fā)商也旋即借助這波熱度進(jìn)行營(yíng)銷。

河北廊坊市燕郊鎮(zhèn)與北京只有一河之隔，一直是不少北漂族置業(yè)的首站。該鎮(zhèn)北部的一個(gè)樓盤已經(jīng)銷售數(shù)年，至今仍未售罄。在今年9月底，該樓盤再度推出大幅度優(yōu)惠活動(dòng)，直接以9折售房，首付款最多還能減少20萬(wàn)元。除了真金白銀的促銷，另一個(gè)噱頭就是：如期簽約的客戶，將會(huì)獲贈(zèng)兩張環(huán)球影城的門票。

大力度的優(yōu)惠促銷，引得燕郊鎮(zhèn)很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在朋友圈推介該項(xiàng)目。燕郊的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴中新經(jīng)緯，享受所有優(yōu)惠后，該項(xiàng)目的均價(jià)降至1.8萬(wàn)元/平方米，如果是不好的樓層，例如4層、14層、24層，個(gè)別特價(jià)房源的價(jià)格低至1.56萬(wàn)元/平方米。

國(guó)慶7天長(zhǎng)假期間，上述項(xiàng)目總成交額達(dá)到1.1億元。由于該項(xiàng)目的位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，此前的價(jià)格就處于燕郊鎮(zhèn)的底部，此次再度降價(jià)，“以價(jià)換量”的姿態(tài)明顯。

在其他城市，降價(jià)促銷的情況也較多。一位天津的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，天津津南悅府項(xiàng)目在國(guó)慶假期前3天賣出80套房源，原因就是145萬(wàn)元的房子直降了40萬(wàn)元。在鄭州，除了“國(guó)慶特惠9.4折”“每日5套特價(jià)房”“買房送車位”等傳統(tǒng)打法如約而至，“月供補(bǔ)貼4.5萬(wàn)元”“購(gòu)車補(bǔ)貼10萬(wàn)元”等新玩法也不斷翻新。位于鄭州的路勁正榮悅東園項(xiàng)目更為“簡(jiǎn)單粗暴”，售價(jià)從8月份9600元/平方米直降2100元/平方米。

過去一段時(shí)間，相比于北方區(qū)域，南方區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)更為活躍，但隨著廣州、深圳、杭州等龍頭城市相繼啞火，市場(chǎng)也有所降溫。以廣州市為例，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2021年國(guó)慶假期期間，廣州一手住宅實(shí)際開盤/加推約4049套，較去年同期上漲16.9%，但購(gòu)房客戶入市熱情較低，不少開發(fā)商業(yè)績(jī)收成不足。該機(jī)構(gòu)分析，國(guó)慶假期是四季度開發(fā)商打頭陣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”，促銷手段頻出，以加快出售現(xiàn)有“存貨”。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，2021年年國(guó)慶假期期間(10月1日-7日)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購(gòu)房者置業(yè)意愿不足，市場(chǎng)情緒延續(xù)9月觀望態(tài)勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)稱，國(guó)慶假期期間，4個(gè)一線城市新建商品住宅累計(jì)成交42.19萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平；二線代表城市新建商品住宅累計(jì)成交35.32萬(wàn)平方米，同比下降43%；三四線代表城市新建商品住宅累計(jì)成交13.68萬(wàn)平方米，同比下降44%。

二手房業(yè)主、購(gòu)房者觀望情緒較濃

與新房市場(chǎng)類似，二手房市場(chǎng)在國(guó)慶假期的表現(xiàn)也相對(duì)冷淡。劉媛媛(化名)是某大型房產(chǎn)機(jī)構(gòu)位于北京海淀區(qū)的經(jīng)紀(jì)人，她對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō)：“由于客戶比較少，我們?cè)趪?guó)慶期間并不是很忙。新房、二手房的成交量都減少了，二手房受的影響可能稍大一些，價(jià)格下降幾千元/平方米。新房的價(jià)格比較平穩(wěn)，但成交量較少。”

“主要是供需關(guān)系的影響，房子多，客戶少，很多客戶在‘金九銀十’期間仍然處于觀望的狀態(tài)。”她補(bǔ)充道。58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的線上數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶假期期間，全國(guó)二手房線上樓市活躍度下滑了17%。

克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)了5個(gè)城市(北京、佛山、杭州、東莞、青島)國(guó)慶假期期間二手住宅的成交情況，數(shù)據(jù)顯示，上述5城二手住宅共成交2.7萬(wàn)平方米，同比上漲52%，較2019年同期也上漲14%。

但該中心認(rèn)為，數(shù)據(jù)同比大幅增長(zhǎng)，主要是受到北京、佛山成交規(guī)模占比較大的影響，實(shí)屬“明漲實(shí)跌”。從實(shí)際情況看，二手房市場(chǎng)相較于一手房而言更為慘淡，上海、廣州、東莞等9城建立二手房參考價(jià)發(fā)布機(jī)制，隨著銀根收緊，部分城市甚至出現(xiàn)二手房停貸情況，種種不利影響都使得二手房成交表現(xiàn)不容樂觀。

來(lái)源：易居研究院

在剛剛過去的9月，二手住宅成交量下行態(tài)勢(shì)已經(jīng)較為明顯。易居研究院監(jiān)測(cè)的11個(gè)熱點(diǎn)城市，9月二手住宅成交量約為4.3萬(wàn)套，環(huán)比下降19.8%，同比暴降45.5%，該研究院認(rèn)為，“這是2015年(本輪全國(guó)上升行情)以來(lái)最慘淡的9月。”

易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽對(duì)中新經(jīng)緯分析，其監(jiān)測(cè)的11城二手住房成交量下降，與各城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)、限購(gòu)、違規(guī)整治等政策有關(guān)，上述城市中，深圳、成都、無(wú)錫出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)，北京、深圳、杭州、成都、金華、無(wú)錫6城因房?jī)r(jià)上漲過快或市場(chǎng)過熱被住建部約談，這些調(diào)控措施對(duì)樓市影響較大。

購(gòu)房潮不再

回溯樓市“金九銀十”的歷史，有分析認(rèn)為，在多年前，9-10月確實(shí)占據(jù)了全年住房成交的較大比例，但隨著氣候以及混凝土對(duì)溫度的要求變化，疊加2009年以后房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)周期的影響遠(yuǎn)大于購(gòu)房者自發(fā)行為，“金九”的成色逐漸變?nèi)?。?0月份的國(guó)慶長(zhǎng)假，又使得出游、探親需求大增，導(dǎo)致一二線城市很難再有明顯的購(gòu)房潮。

58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜也認(rèn)為，從房地產(chǎn)調(diào)控愈加頻密的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)到2021年年底，調(diào)控將從嚴(yán)不變。市場(chǎng)退燒難免，傳統(tǒng)“金九銀十”特有的開盤潮、搶房潮、售罄、秒光、上漲等火熱場(chǎng)面很難再現(xiàn)。“金九銀十”已成為歷史，樓市調(diào)控高壓下，樓市將較長(zhǎng)時(shí)間維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，買賣雙方將脫離對(duì)季節(jié)的依賴。

潘竑羽判斷，熱點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個(gè)月回落，預(yù)計(jì)10月份二手房量、價(jià)會(huì)進(jìn)一步走弱。

不過，未來(lái)也不必過于悲觀。中指研究院認(rèn)為，9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，央行“兩個(gè)維護(hù)”對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心起到重要作用。各地繼續(xù)大力度加碼的可能性明顯降低，政策微調(diào)預(yù)調(diào)的空間已打開，部分城市按揭貸款額度和放款時(shí)間、房貸利率、限簽等政策均有微調(diào)的可能，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。