“6月一手住宅均價(jià)破6萬(wàn)元，同比上漲101%。”

深圳房?jī)r(jià)從去年開始快速上漲，反超北上廣，改寫了以往在一線城市中的排位。

“深圳怎么了？”7月6日，在中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院召開的《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》成果發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立一上臺(tái)就表示，他早就“嗅到”了房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的味道。

這位專家所說(shuō)的分化不僅僅是一二線城市和三四線城市這種不同層級(jí)之間的分化，“也是一線城市的內(nèi)部分化”。他指出，過去一線城市房?jī)r(jià)雖然比其他城市漲幅高，但彼此漲幅差別很小，然而從去年開始，深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海。

“這是從來(lái)未有過的現(xiàn)象。”尹中立發(fā)現(xiàn)，過去北上廣深這4個(gè)一線城市中，廣州、深圳的房地產(chǎn)絕對(duì)價(jià)格是墊底的，但從去年開始，廣州、深圳這兩個(gè)城市之間出現(xiàn)巨大的分化，“去年深圳漲了50%多，廣州幾乎沒有漲，僅是最近幾個(gè)月出現(xiàn)上漲”。

深圳一反常態(tài)的背后究竟是哪些作用力在推動(dòng)？

中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所國(guó)際投資研究室主任張明分析了深圳的基本面。

張明所在的課題組構(gòu)造了新的指標(biāo)體系進(jìn)行了分析，這些指標(biāo)分別是市場(chǎng)供給和需求層面的指標(biāo)。

他指出，“城市常住人口數(shù)比戶籍人口數(shù)”這個(gè)指標(biāo)越高，代表人口流入的規(guī)模越大，這種情況通常會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。“在這個(gè)指標(biāo)上，深圳是我國(guó)城市中指數(shù)最高的，常住人口數(shù)量是戶籍人口數(shù)量的3倍多，第二名廈門不到兩倍。”

第二個(gè)指標(biāo)是“城市工作年齡人口數(shù)比常住人口數(shù)”，從這一指標(biāo)可以看出一個(gè)城市人口年齡年輕化的程度，“深圳又是最高的”。

房?jī)r(jià)收入比是用來(lái)衡量房地產(chǎn)是否有泡沫的指標(biāo)。在這個(gè)指標(biāo)上，深圳房?jī)r(jià)收入比最高，比北京、上海高出一大截。

在供給層面上，人均廣義庫(kù)存這項(xiàng)指標(biāo)越低的城市房?jī)r(jià)漲得越猛，“我們發(fā)現(xiàn)深圳又是最低的”。

盡管有著基本面的原因，但張明認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)的暴漲主要是受資金的推動(dòng)。

張明所在的課題組之前在深圳和上海當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)調(diào)研過。他發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲主要原因還是來(lái)自于金融領(lǐng)域。

首先是與杠桿有關(guān)。張明指出，過去這一年，房地產(chǎn)投資杠桿率從過去的兩倍多迅速上升到9倍以上，一些平臺(tái)提供的首付貸放大了杠桿，這和場(chǎng)外配資非常相似。國(guó)內(nèi)過多的流動(dòng)性追逐過少的安全資產(chǎn)，很多大的金融機(jī)構(gòu)把資金配置到一線城市的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，“這自然會(huì)推高房?jī)r(jià)”。

其次是因?yàn)槿ツ旯墒薪?jīng)歷了暴漲暴跌，很多資金配置轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)，“本輪房?jī)r(jià)上漲比較猛的城市都是金融市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的城市”。

而香港資金流入炒作深圳房地產(chǎn)是另一個(gè)原因。張明分析，香港的房?jī)r(jià)到達(dá)了史上的高點(diǎn)，很多人高位出售了在香港的樓盤，把資金挪到了內(nèi)地來(lái)進(jìn)行投資，“深圳是一個(gè)重點(diǎn)投資地點(diǎn)”。

尹中立曾在深圳生活了8年，他認(rèn)為，分析深圳房?jī)r(jià)上漲的原因一定要放在時(shí)間軸上看。“深圳（的房?jī)r(jià)）是從2014年11月開始上升的，2014年11月深圳（房?jī)r(jià)）環(huán)比漲幅是零，而在11月之前都是負(fù)值，從12月變成了正的，漲幅最快的是去年的4～6月。”尹中立認(rèn)為，從深圳房?jī)r(jià)的漲幅時(shí)點(diǎn)上可以明顯看出來(lái)，它和股票價(jià)格波動(dòng)是高度一致的。

尹中立指出，我國(guó)股票市場(chǎng)從2014年11月開始復(fù)蘇，漲幅最快的是去年3~6月，7月出現(xiàn)了異常波動(dòng)后，深圳的房?jī)r(jià)也在隨后的第三季度、第四季度不怎么再漲，但是今年1月開始，又重新恢復(fù)到暴漲的狀態(tài)。

“同樣是房?jī)r(jià)的上漲，從我的觀察來(lái)看，今年1月之前，受股市的影響更大；今年1月之后，受信貸擴(kuò)張影響更大。”尹中立說(shuō)。

“去年上證綜合指數(shù)漲了10%，但是深圳的中小板指數(shù)漲了50%，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)漲了80%。”尹中立指出，有1000多家中小板、創(chuàng)業(yè)板的公司在深圳掛牌上市。

“中國(guó)的上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，在哪個(gè)交易所掛牌上市，它的辦事處都會(huì)設(shè)在這個(gè)城市，隨之它的投資賬戶也開在這個(gè)城市，在這個(gè)城市會(huì)設(shè)立辦公機(jī)構(gòu)，會(huì)購(gòu)置辦公場(chǎng)所，1200多家中小板和創(chuàng)業(yè)板公司因?yàn)楣蓛r(jià)上升帶來(lái)的新增財(cái)富對(duì)深圳的房?jī)r(jià)形成強(qiáng)大的推動(dòng)力量。”

在尹中立看來(lái)，另一個(gè)被大家忽略的原因是城市的更新改造。

他指出，深圳有一個(gè)很大的特點(diǎn)是在所有的存量住房當(dāng)中，非商品化住房超過了50%，“深圳是一個(gè)特殊城市，它的城市中間分布著很多的農(nóng)村，有很多農(nóng)村集體所有制的小產(chǎn)權(quán)房，深圳以前的房?jī)r(jià)漲幅從來(lái)沒有領(lǐng)先，是因?yàn)榉植荚诔鞘懈鱾€(gè)角落的非常均勻的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)形成了一種補(bǔ)充供給，它的價(jià)格比同樣位置的、同樣類型的住房?jī)r(jià)格便宜一半。這一點(diǎn)在所有的觀察分析當(dāng)中大多數(shù)人沒有關(guān)注到。”

他進(jìn)一步指出，從2014年開始，深圳加大力度進(jìn)行城市更新改造，把以前分布在城市各個(gè)角落的小產(chǎn)權(quán)房拆掉，變成商品住房。

“在這個(gè)過程當(dāng)中完全實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，那些廉價(jià)的住房供給一下子減少了。但是通過貨幣化的補(bǔ)貼，就使得這些原住的老百姓獲得了巨額的財(cái)富增值，他們反過來(lái)成為商品住房的強(qiáng)大購(gòu)買力，這是深圳房?jī)r(jià)之所以在最近這一兩年出現(xiàn)異常暴漲的一個(gè)非常重要原因。”尹中立強(qiáng)調(diào)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。