9月29日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

　

　　由部分房企引發(fā)的信用危機(jī)余震仍在。近期，關(guān)于多地銀行按揭貸款放款延遲、房地產(chǎn)銷售和土地市場“遇冷”等消息諸見報(bào)端，輿論開始擔(dān)憂房地產(chǎn)市場不穩(wěn)會(huì)致房價(jià)大跌，一些城市甚至接連出臺(tái)“限跌令”。此番金融監(jiān)管部門“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的表態(tài)，無疑給市場再次注入信心。亦有不少分析預(yù)期，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，未來房地產(chǎn)信貸政策或有望迎來邊際調(diào)整，主要是加強(qiáng)對有真實(shí)住房需求的“剛需”群體的按揭貸款保障力度，加快按揭貸款放款進(jìn)度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。



　　時(shí)隔兩天再度表態(tài)“兩個(gè)維護(hù)”

　　釋放積極信號(hào)

　　這是時(shí)隔僅兩天，金融監(jiān)管部門再度表態(tài)“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，更為重要的是，從29日座談會(huì)出席人員的組成看，這次會(huì)議也稱得上足夠的份量和重磅，足見當(dāng)前官方對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的重視程度。

　　央行官網(wǎng)消息稱，會(huì)議由央行行長易綱主持，央行副行長潘功勝、銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮、肖遠(yuǎn)企出席，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志及全國24家主要銀行負(fù)責(zé)同志參加會(huì)議。

　　9月27日，央行官網(wǎng)發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)提出，維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是2009年一季度以來，房地產(chǎn)首次被貨幣政策委員會(huì)季度例會(huì)“點(diǎn)名”。

　　雖然央行上述“兩個(gè)維護(hù)”的表態(tài)與此前住建部等幾部委文件表述基本一致，但市場大多將之視為積極信號(hào)，央行發(fā)聲后的第二天，A股房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大漲。

　　昨日召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)與央行27日的表態(tài)一脈相承。會(huì)議認(rèn)為，近年來，金融部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。


　　保障剛需群體真實(shí)住房需求

　　房貸政策有望邊際放松

　　受個(gè)別房企信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)酵影響，9月商品房銷售持續(xù)遇冷。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫，當(dāng)前降溫行情至少持續(xù)了4個(gè)月。撇去去年一季度數(shù)據(jù)，今年三季度為疫情期間行情最差的一個(gè)季度。價(jià)格指數(shù)方面，二三季度走勢完全相反，降溫特征很顯著。

　　值得注意的是，此次座談會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)普遍分析認(rèn)為，從金融監(jiān)管部門兩次“兩個(gè)維護(hù)”的表態(tài)看，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，未來針對剛需群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實(shí)住房需求的按揭貸款申請者及時(shí)獲得貸款，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　證券時(shí)報(bào)記者從多位銀行基層人士了解到，進(jìn)入下半年，按揭貸款額度較為緊張，貸款申請人一般都要排隊(duì)等上數(shù)月才能輪上放款。另有國有大行總行資深人士透露，自年初實(shí)施房貸集中度管理以來，對按揭貸款來說，目前國有大行每年的按揭貸款余額新增規(guī)模較少，基本維持穩(wěn)定。每家大行每月基本有800億元-1000億元的按揭貸款到期還款，這些額度可以移位再貸，投放給新的按揭貸款客戶，但凈新增規(guī)模較少，所以才會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)等放款的情況。

　　正是針對當(dāng)前按揭貸款額度緊張的現(xiàn)狀，有不少聲音呼吁應(yīng)適當(dāng)放松按揭貸款投放，滿足有真實(shí)住房需求的貸款申請者，以免房地產(chǎn)金融政策誤傷“剛需”群體。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就對記者表示，今年各大銀行在執(zhí)行房貸集中度過程中，存在一些比較“粗暴”的做法，即把房貸集中度工作的達(dá)標(biāo)看得很重，而忽視了對合理合規(guī)住房消費(fèi)需求的保障。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場從過熱轉(zhuǎn)向過冷的過程中，此次房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場新情況、新問題，務(wù)實(shí)高效、深入人心，對于四季度房地產(chǎn)市場有積極的作用。

　　中信證券研究所副所長明明認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策是促成房地產(chǎn)周期下行的原因，而經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、信貸增速受拖累、地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加大等背景下，房地產(chǎn)政策不排除邊際調(diào)整可能，但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件增多，引發(fā)市場對房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)的擔(dān)憂，風(fēng)險(xiǎn)處置也備受市場關(guān)注。要求“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，很可能指向信用風(fēng)險(xiǎn)較大的企業(yè)“保交房”的要求。

　

　　這一微妙變化預(yù)示按揭貸款騰挪空間增大

　　既然市場普遍預(yù)計(jì)按揭貸款政策有望邊際調(diào)整，那么，在房貸集中度管理的硬線要求下，銀行又能如何騰挪空間，提高按揭貸款的投放額度呢？

　　資產(chǎn)支持證券就是一個(gè)騰挪按揭貸款額度的方式。光大證券首席銀行業(yè)分析師王一峰表示，回顧本輪房地產(chǎn)融資政策調(diào)控的演化脈絡(luò)，從“三道紅線”到“兩個(gè)集中度”，再到部分地區(qū)按揭貸款額度全面收緊，并嚴(yán)控資金違規(guī)流入房市，房地產(chǎn)融資在全面收緊的同時(shí)，也加劇了房企現(xiàn)金流壓力。然而，近期住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（RMBS）的重啟，則是前期房地產(chǎn)融資政策的適度微調(diào)，該政策具有較強(qiáng)信號(hào)意義，四季度房地產(chǎn)融資緊縮態(tài)勢有望得到緩和，按揭貸款投放預(yù)計(jì)將小幅提速。

　　王一峰表示，今年以來，央行一方面在發(fā)行端控制RMBS的注冊備案額度和節(jié)奏，另一方面，二季度將RMBS投資端納入房地產(chǎn)貸款集中度統(tǒng)計(jì)口徑。受此影響，RMBS每月發(fā)行規(guī)模逐月下降，5月份降至624億，而6-7月份則為零增長。從8月份開始，RMBS出現(xiàn)恢復(fù)性增長，當(dāng)月新增規(guī)模為314億，而9月份發(fā)行進(jìn)一步加大，截至9月24日，RMBS發(fā)行規(guī)模已超過800億，創(chuàng)年內(nèi)月度增長新高。RMBS放量重啟標(biāo)志著地產(chǎn)融資調(diào)控政策正在進(jìn)入新的階段。
 　　王一峰認(rèn)為，隨著RMBS發(fā)行的重啟，銀行存在較強(qiáng)意愿通過RMBS的發(fā)行騰挪表內(nèi)涉房類貸款額度，進(jìn)而緩解集中度指標(biāo)達(dá)標(biāo)困境和信貸投放的資產(chǎn)荒壓力。對于監(jiān)管而言，放松RMBS發(fā)行也有以下好處：一是RMBS發(fā)行量可以精確控制，對房地產(chǎn)融資政策放松不算大幅度放松；二是RMBS發(fā)行為按揭貸款騰挪額度，避免了實(shí)質(zhì)性放松“雙集中度管理”。來源：證券時(shí)報(bào)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。