五六萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)，在很多城市可能已經(jīng)相當(dāng)高，甚至進(jìn)入了豪宅級(jí)別。然而這樣的價(jià)格，在上海將只不過是遠(yuǎn)郊地區(qū)普通商品房的入門級(jí)別。

近期在上海連連拍出的地王，給未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)的，就是這樣的現(xiàn)實(shí)圖景。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，今年可能是歷史上全國(guó)地王數(shù)量最多的一年，成為名副其實(shí)地王潮的大年。“所謂的貨幣之水，房地產(chǎn)的容器。超發(fā)的貨幣，都涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。”謝逸楓向記者表示，國(guó)資房企則成為今年地王潮中，最有力的推動(dòng)者。

雖然不久前國(guó)資委對(duì)部分國(guó)資房企進(jìn)行了集體約談，然而國(guó)資房企在市場(chǎng)上拿高價(jià)地的腳步并沒有因此停下來。

地王大潮洶涌奔來

6月的最后一天，一家名為“奉賢發(fā)展”的公司用17.22億元的總價(jià)，拍下了上海奉賢區(qū)南橋新城10單元01D-03一幅土地。該地塊的樓板價(jià)達(dá)到3.4萬(wàn)元/平方米，而周邊在售新房最貴的成交價(jià)，還沒達(dá)到上述單價(jià)地王的成本價(jià)。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，前述奉賢南橋土地周邊在售的“湯臣臻園”成交均價(jià)只有2.7萬(wàn)元/平方米，該區(qū)域在售“金輝天鵝灣”的成交價(jià)也不過3.3萬(wàn)元/平方米。分析師指出，按樓板價(jià)推算，“奉賢發(fā)展”所拍地塊未來的保本價(jià)至少在5.6萬(wàn)元/平方米以上。

“和周邊樓盤目前的價(jià)格落差達(dá)到70%。也就是說，未來1-2年房?jī)r(jià)如果不漲70%以上，這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)面臨虧本的風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，如此高溢價(jià)的地塊，最后如何盈利將是開發(fā)商繞不過去的檻。

當(dāng)天另外一幅土地由閩系房企象嶼地產(chǎn)以21.2億元奪得，樓板價(jià)2.63萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)近兩倍。即象嶼地產(chǎn)所拍土地的成本單價(jià)，與當(dāng)?shù)卦谑坌路康膬r(jià)格基本持平。

遠(yuǎn)郊拍出地王，絕非孤立的現(xiàn)實(shí)。面粉貴過面包，是當(dāng)下滬土地市場(chǎng)的普遍行情。“對(duì)開發(fā)商來說，土地溢價(jià)翻兩倍，成為在上海這樣的熱點(diǎn)城市拍到土地的新門檻。不飆價(jià)，拿不到地?，F(xiàn)在想要拍到新項(xiàng)目，地王幾乎成了標(biāo)配。”一家大型房企投資部人士說。

就在拍出前述奉賢地王的前一天，中糧地產(chǎn)在上海浦東南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)剛拍了一塊地王。

歷經(jīng)一個(gè)小時(shí)的拉據(jù)爭(zhēng)奪，6月29日央企中糧地產(chǎn)最終用24.4億元拍下了上海浦東新區(qū)新場(chǎng)一幅住宅用地，刷新了該地區(qū)的地價(jià)新紀(jì)錄。如扣除不可售部分，中糧所拍地王的實(shí)際樓板價(jià)，超過了3.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)235%。

以成本價(jià)推算，中糧地產(chǎn)所拍新場(chǎng)鎮(zhèn)地王，未來保本價(jià)至少在5.3萬(wàn)/平方米以上。

兩塊售價(jià)至少在5萬(wàn)以上的地王，即使距離外郊環(huán)也有相當(dāng)遠(yuǎn)的距離。資料顯示，奉賢區(qū)南橋汽車站距上海市中心人民廣場(chǎng)約40公里，因該區(qū)域并無(wú)地鐵，從南橋到人民廣場(chǎng)所需時(shí)間保守預(yù)期在2個(gè)小時(shí)以上。而新場(chǎng)鎮(zhèn)距上海市中心約35公里，乘地鐵到人民廣場(chǎng)的車程至少需要75分鐘。

國(guó)資房企是絕對(duì)主力

業(yè)界認(rèn)為，上海郊區(qū)新房豪宅化，國(guó)企和央企功不可沒。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期頻頻出現(xiàn)的地王，至少一半以上為國(guó)企所拿。

公開資料顯示，奉賢發(fā)展為國(guó)企，去年年底時(shí)才剛剛成立；6月29日拍下滬嘉定地王的中糧地產(chǎn)同樣為央企。

近日在上海規(guī)土局、上海銀監(jiān)局以觀察員身份觀摩土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)的情況下，拍出嘉定地王的建發(fā)，則是廈門國(guó)資委旗下的第一大以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

6月17日，建發(fā)斥資41.98億元奪得滬嘉定新城一塊單價(jià)地王。該地王的樓板價(jià)超過3萬(wàn)元/平方米，而該區(qū)域新房的平均成交價(jià)也不過2.9萬(wàn)元/平方米左右。如剔除不可售以及配套部分，建發(fā)嘉定地王的保本價(jià)，至少在5.6萬(wàn)元/平方米以上。

據(jù)了解，上海規(guī)土局、上海銀監(jiān)局雖然派出觀察員，但房企拍地的熱度并未因此而絲毫有所減少。

有開發(fā)商認(rèn)為，國(guó)企和央企勇于拍地王是因?yàn)閲?guó)企比民企更敢賭房?jī)r(jià)上漲，并有聯(lián)合起來抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。分析師指出，國(guó)資房企可以通過多種渠道進(jìn)行換倉(cāng)，其通過資源對(duì)接方式來分散風(fēng)險(xiǎn)的途徑也比民企要多。

“有報(bào)告顯示，去年相當(dāng)一部分國(guó)資房企的平均融資成本沒有超過5%，一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。這樣的優(yōu)勢(shì)，民企是絕對(duì)拿不到的。民企因融資成本高，不可能承受過長(zhǎng)的開發(fā)周期，一年左右就要開發(fā)上市完成資金周轉(zhuǎn)，再長(zhǎng)一些的也不會(huì)超過2年時(shí)間。有一些民企雖然也很激進(jìn)，但仍然比國(guó)企差了那么一點(diǎn)點(diǎn)。”上海一位分析師告訴記者，在市場(chǎng)流動(dòng)性過剩的環(huán)境下，由于國(guó)企和央企的資金成本更低，化解風(fēng)險(xiǎn)的手段更多，所拿地王完全可以囤地兩三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間以后再上市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。