樓市調控的難度不斷考驗著地方政府的拿捏水平。
　　近日，繼岳陽明確設定新盤降價不能超過備案價的15%后，市場消息顯示，沈陽、昆明等二線大城市，亦開始為局部房價下跌“打預防針”，即當?shù)叵嚓P部門約談部分開發(fā)生，對包括虛假廣告宣傳、大幅降價銷售等在內的行為進行一定約束。
　　有房企內部人士向第一財經(jīng)表示，“對各級政府來說，最重要的還是穩(wěn)住局面，對地產(chǎn)行業(yè)調控的主要出發(fā)點是防止風險，包括上漲風險以及下跌風險。”
　　城市分化正在加劇
　　近期有市場消息稱，遼寧省沈陽市沈北新區(qū)萬達廣場（萬達盛京ONE）推出了部分特價房源，原均價11000元/平方米的住宅項目，特價房源降至8000元/平方米。有沈陽當?shù)刂薪橄虻谝回斀?jīng)證實了這一降價消息，但“要買的、該交錢的已經(jīng)交完了”。
　　與此同步傳出的，還有一份涉及沈陽市50個在售項目的降價情況統(tǒng)計表，降價幅度從500元/平方米至5000元/平方米不等，其中降幅在2000元/平方米以上的約20個項目。
　　在該清單上的某華南房企內部人士向第一財經(jīng)表示，銷售過程中會有特殊房源或特價房，抑或購房者滿足某些條件的情況下給出些折扣，但價格降幅不會這么大，“這么大的促銷幅度報上去，也批不下來”。
　　不過，另一沈陽當?shù)刂薪楸硎?，確實有清單上的項目降價幅度較大，但力度沒有達到5000元這么大。
　　據(jù)透露，沈陽皇姑區(qū)某樓盤，新房原價13000元/平方米，降價逾3000元，均價僅在萬元左右。“整個項目10余棟樓，開發(fā)商拿出兩棟來促銷，”該中介向記者介紹，促銷房源也已經(jīng)售罄，“但賣不賣還不確定，因為價格審批不通過”。
　　無獨有偶，西南省會城市昆明也同樣出現(xiàn)了個別樓盤大幅降價的情況。原本均價在16000元/平方米的陽光城?滇池半山項目，有部分房源降價至10000元/平方米左右。“降價是之前某個周末做活動，”昆明當?shù)啬硨υ擁椖枯^為熟悉的中介表示，“當時周五晚上放出價格，每平米一萬元。很快就有很多業(yè)主去維權了。有的人周四剛按原價交了四五十萬的首付，周五降價消息一出，直接損失50萬。”
　　這種打折促銷行為的背后，一定程度上是當?shù)厥袌鱿滦械膽B(tài)勢，房子本身不好賣。
　　在某華南房企營銷線人員看來，從更廣的范圍來看，熱點城市目前不太可能出現(xiàn)這種情況，“房價目前趨于平穩(wěn)，不會猛漲，也不會下跌”。
　　億翰智庫研究總監(jiān)與小雨也認為，這樣的降價行為更多地應歸因于部分城市市場不夠好。
　　沈陽中原研究部數(shù)據(jù)顯示，7月份，沈陽的新建商品房成交同比降14%，環(huán)比降24%；成交均價為12391元/平方米，同比上漲2%，環(huán)比則下降2%。上述沈陽中介也表示，近期沈陽新房市場有所降溫，整體降價幅度在每平方米500元-1000元左右。
　　昆明也是同樣的情況。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，6月，昆明新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.8%；7月，環(huán)比降幅收窄至0.5%，僅次于湖南岳陽的0.7%、貴州遵義的0.5%。
　　據(jù)中介介紹，新房市場價格總體下降了一點，部分地區(qū)降價幅度在800元-1500元左右，部分項目的上客量也因其他樓盤降價而受波及，以略微調整的方式來吸引客戶。“不過地段好的樓盤還在繼續(xù)上漲。”
　　禁止“骨折”降價
　　在市場不好的城市，部分房企采取降價促銷，主要原因還是為了促進資金回籠。
　　某TOP10房企高管分析，“三道紅線”以來，有的企業(yè)資金壓力比較大，現(xiàn)金流緊張，就需要更多的資金回流；而從當前調控政策來看，從銀行獲取進一步貸款、融資的難度越來越大。“從去年‘三道紅線；之后，大部分房企的現(xiàn)金流來源最大的組成部分就是房屋銷售回款。”
　　華西證券研報顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上升23.5%，其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款增速分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。
　　進入7月份，銷售降速就對房企到位資金造成了更明顯影響。開源證券研報數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-7%，其中，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款單月增速分別為-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。
　　當前，各大熱點城市還在相繼出臺限購、限售等冷卻市場的調控措施。調控力度不斷加大的情況下，熱點城市也不好賣了，原本就不熱的城市，開始感受到去化的巨大壓力。
　　“市場預期也發(fā)生變化，”上述房企高管分析，“如何才能獲取更大的銷售額？打折肯定是最快見效的方式”。
　　不過，截至目前，全國范圍內的大城市中，仍未出現(xiàn)大幅度降價的情況，比如近期出面為房價“兜底”的昆明和沈陽，一口氣降價四五千的項目也并不多見。上述昆明中介稱，“這次主要是開發(fā)商為了回籠資金而進行的，同家開發(fā)商的另外兩個項目也拿出部分房源促銷，降價幅度也不低。”
　　“據(jù)我了解，企業(yè)為了活下去，通過降價等方式加速回款是可以的，但打亂市場和行業(yè)規(guī)則大幅度降價銷售就不行。”前述房企高管表示。
　　據(jù)認證為中共沈陽市沈北新區(qū)區(qū)委宣傳部的微信公眾號披露，8月6日，當?shù)胤慨a(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多部門，對萬達、萬科、匯置、富力、雅居樂、榮盛、中海、遠洋八家房地產(chǎn)企業(yè)進行約談。除虛假廣告等問題外，針對降價銷售行為，沈陽此次約談要求企業(yè)在考慮自身利益的同時也要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，盡量避免價格優(yōu)勢吸引購房者，達到銷售目的。
　　也有市場消息稱，近日昆明有關部門也組織了部分房企及大型經(jīng)紀公司召開座談會，將加強市場監(jiān)管及監(jiān)督，對惡意降價行為進行管理。8月初時，湖南岳陽也針對當?shù)夭糠珠_發(fā)商大幅降價促銷的行為下發(fā)通知，要求新盤降價幅度不得低于備案價的15%?！　⊥哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥分析認為，相關政府的“限降令”主要還是基于“三穩(wěn)”政策的要求，需要穩(wěn)住市場預期，避免出現(xiàn)市場大起大落的情況。來源;第一財經(jīng)、上觀新聞

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。