6月21日，成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），業(yè)內(nèi)稱之為成都版樓市“51條”，《意見》自印發(fā)之日起30日后執(zhí)行。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，《意見》主要涉及科學(xué)調(diào)控市場供應(yīng)、促進房產(chǎn)消費、支持企業(yè)發(fā)展與落實屬地責(zé)任等五大方向。針對火爆的土地市場，將調(diào)整土地競買保證金制度，實行按宗地交納等，試圖為高溢價率土地降溫。但其中最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的或許是“提高商品房預(yù)售門檻”的規(guī)定。

成都某龍頭房企營銷中層人士表示，“提高商品房預(yù)售門檻”這一條的后續(xù)影響應(yīng)該很大，實力不強的中小房企在運營及管理方面將面臨考驗。對于政策預(yù)留一個月緩沖期，北京某地產(chǎn)代理機構(gòu)成都分公司一位部門總監(jiān)表示，最近一個月，各個開發(fā)商會積極申請預(yù)售證。

值得注意的是，日前，深圳市試水了一宗事先規(guī)定了必須現(xiàn)房銷售的用地，被業(yè)內(nèi)解讀成是商品房現(xiàn)售制改革試水，為深圳樓市降溫先兆。

可暫停商品住宅用地供應(yīng)

年初以來，先是上海、深圳等一線城市房價領(lǐng)漲全國，甚至出現(xiàn)了非理性的過熱勢頭。此后，蘇州、南京、杭州等長三角典型城市的房地產(chǎn)市場也突然火爆起來，市場久違的搶房大戰(zhàn)再度上演。5月份以來，廈門樓市出現(xiàn)暴漲，摘取當(dāng)月全國新建商品住宅（不含保障房，下同）與二手住宅環(huán)比漲幅“雙冠王”。

不過，成都樓市新建商品住宅與二手住宅環(huán)比漲幅僅為0.3%?；蛟S是為了防微杜漸，成都市政府昨日發(fā)布了前述《意見》。對此，成都中睿地產(chǎn)營銷負責(zé)人何良栩告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，成都樓市庫存量偏大，政府有必要調(diào)節(jié)供給端。

記者注意到，成都樓市“51條”，首先指出要科學(xué)調(diào)控市場供應(yīng)，控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模，對各區(qū)（市）縣（含成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)）每年的房地產(chǎn)供地實行計劃控制，動態(tài)管理，如果超標將暫停供應(yīng)。比如，對“銷售周期連續(xù)三個月高于上限的區(qū)（市）縣，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

在動態(tài)管理上，新政將結(jié)合實際情況對各區(qū)域區(qū)別對待，比如錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)（以下統(tǒng)稱為五城區(qū)）及成都高新區(qū)的銷售周期下限、上限分別為6個月、12個月。而成都近郊的龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣，銷售周期下限、上限則分別為7個月、14個月，其他區(qū)（市）縣銷售周期下限、上限分別為8個月、16個月。

除了調(diào)節(jié)供地周期之外，供地結(jié)構(gòu)調(diào)整也是新政的一個重要抓手。新政規(guī)定，商業(yè)辦公用房過剩的片區(qū)，將調(diào)減商業(yè)用地規(guī)模和開發(fā)強度，以優(yōu)化區(qū)域布局和商住比例。此外，成都樓市新政還強調(diào)了土地集約利用，將減少或暫緩五城區(qū)和成都高新區(qū)新征集體土地用于房地產(chǎn)開發(fā)，進一步支持舊城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后實施力度等。

值得一提的是，5月底，萬科以104%的高溢價率搶下成都天府新區(qū)華陽一地塊，而參與競拍者多達11家房企，現(xiàn)場火爆異常。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，此次新政要求房企按宗地交納土地競買保證金，為土地市場降溫的意圖十分明顯。

業(yè)內(nèi)：對中小房企影響較大

一位不愿具名的某一線龍頭房企成都公司營銷部門中層人士表示，“關(guān)于成都樓市新政，我還沒來得及詳細看，但有一條印象很深，就是提高商品房預(yù)售門檻。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，成都樓市新政第41條明確規(guī)定，要提高商品房預(yù)售門檻，對于房企未來新拿地開發(fā)的商品房項目，在申請預(yù)售證時，工程進度應(yīng)滿足“規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程，規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層。”

公開資料顯示，2013年，成都市房管局曾出臺《關(guān)于進一步加強商品房銷售管理健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制的通知》，規(guī)定預(yù)售證申請條件為“6層以下（含6層）建筑的塔樓應(yīng)修至封頂，7層以上建筑的塔樓應(yīng)修至規(guī)劃地上建筑層數(shù)的1/4以上”。

在銳理數(shù)據(jù)某分析師看來，提高預(yù)售門檻對開發(fā)商的資金實力、操盤水平提出了更高的要求，中小房企需要積極提高經(jīng)營管理水平以應(yīng)對挑戰(zhàn)。

“預(yù)售政策事關(guān)房企資金的回籠快慢，政策門檻提高之后，對中小房企影響較大，因其資金實力較差。”前述龍頭房企營銷部門中層人士表示，這更有利于專業(yè)型房企發(fā)展，因其當(dāng)前融資成本較低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。