想買二手房，但中介卷款潛逃、房主將房屋多次抵押等交易陷阱屢禁不止，怎么破？上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)主任顧金山近日公開表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務(wù)費(fèi)用都將納入平臺(tái)監(jiān)管。上海此時(shí)出臺(tái)這樣一個(gè)政策的背景是什么？這樣的政策未來(lái)會(huì)不會(huì)在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)推廣？全面推廣又將面臨哪些阻力和難題？記者就以上話題采訪了相關(guān)專家。

□新聞背景

滬試點(diǎn)二手房資金“全監(jiān)管”

據(jù)悉，上海房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)將率先在上海市松江區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，最遲明年年初將在全市范圍內(nèi)鋪開。

在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。買方需要把資金打入經(jīng)過登記備案在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶。待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)，房產(chǎn)證），再通過監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購(gòu)房資金支付給賣方。整個(gè)付款流程嚴(yán)格按照網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，限制了房主隨意跳價(jià)的行為。

顧金山表示，希望通過松江的試點(diǎn)以后，再準(zhǔn)備選擇三四個(gè)區(qū)縣，今年下半年進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。既要保證資金安全，同時(shí)不能因?yàn)槎嗔谁h(huán)節(jié)，讓交易雙方覺得不方便，有很多細(xì)節(jié)需要考慮得比較周到。

“主要是通過這樣的行為，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的合理合規(guī)，進(jìn)一步規(guī)范中介公司的交易行為，對(duì)資金的使用要更安全，杜絕中介公司用這一塊存量資金做其他事情。”顧金山說(shuō)，房屋交易中的資金，無(wú)論是直接交給賣方，還是存放在中介機(jī)構(gòu)，都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。而政府來(lái)牽頭，第三方來(lái)監(jiān)管，就是非常有益的探索，具有一定的推廣意義，“我們期待看到試點(diǎn)的成效”。

□名詞解釋

什么是二手房交易資金監(jiān)管？

資金監(jiān)管是一種二手房交易中的保障制度，沒有強(qiáng)制性，二手房買賣雙方可以按照需求進(jìn)行使用，最形象的例子就是買賣物品時(shí)的支付寶。

如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家想用買家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然后再過戶房產(chǎn)給買家，買家擔(dān)心賣家把這筆錢用作他用，房產(chǎn)不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監(jiān)管。資金監(jiān)管是把購(gòu)房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，?？顚Ｓ谩Ｒ簿褪钦f(shuō)，上述案例中買家的首付款只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方在交易中心完成過戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的房產(chǎn)證和抵押證的收件收據(jù)將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程。

□熱點(diǎn)問答

1、京華時(shí)報(bào)：上海出臺(tái)這一政策的原因和背景是什么？

二手房資金監(jiān)管迫在眉睫

胡景暉：二手房交易貨值高、流程復(fù)雜，所以確保交易雙方的資金安全是推進(jìn)二手房交易規(guī)范化的重中之重。由于過往大部分城市，包括交易活躍的北上廣等一線城市，并未對(duì)二手房交易雙方的資金進(jìn)行全面的強(qiáng)制監(jiān)管（個(gè)別城市僅個(gè)別區(qū)縣有要求需要資金監(jiān)管），再加上很多消費(fèi)者因不了解而不愿接受資金監(jiān)管，所以過往也發(fā)生了諸多資金安全風(fēng)險(xiǎn)。

此次上海全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，目的就是要保障交易雙方的資金安全，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。交易資金監(jiān)管在發(fā)達(dá)國(guó)家是非常成熟的，除了上海，北京等房產(chǎn)交易活躍的城市，其實(shí)過往已經(jīng)在部分區(qū)縣推行資金監(jiān)管，只不過沒有全面強(qiáng)制執(zhí)行。目前，關(guān)于全面實(shí)行房產(chǎn)交易資金監(jiān)管的事宜，各地都在積極研究制定相關(guān)的制度規(guī)定，對(duì)交易資金進(jìn)行全面的強(qiáng)制監(jiān)管是大勢(shì)所趨。

徐東華：在西方任何一個(gè)存量房交易市場(chǎng)成熟的國(guó)家，資金監(jiān)管是非常普遍的，其作用就是有效保護(hù)買賣雙方的權(quán)益和資金安全。目前國(guó)內(nèi)尚未全面推行房屋交易強(qiáng)制資金監(jiān)管，這樣就很難規(guī)避業(yè)主卷款、產(chǎn)權(quán)無(wú)法順利轉(zhuǎn)移、買房人違約等各種風(fēng)險(xiǎn)。鏈家非常歡迎政府推行資金監(jiān)管，無(wú)論是對(duì)買賣雙方還是對(duì)整個(gè)行業(yè)都有非常大的好處，而且鏈家愿意在技術(shù)等各方面為政府部門提供支持。鏈家早在2003年就開始推行資金監(jiān)管，并一直呼吁行業(yè)推行資金監(jiān)管。

嚴(yán)躍進(jìn)：出臺(tái)交易資金第三方監(jiān)管，主要在于三方面的壓力：第一是部分中介公司違規(guī)使用資金，利用客戶交易資金進(jìn)行場(chǎng)外配資或是開展其他資金池業(yè)務(wù)，助推了高房?jī)r(jià)；第二是若不強(qiáng)化資金監(jiān)管，那么房主隨意漲價(jià)、跳價(jià)、毀約等現(xiàn)象會(huì)增加；第三是對(duì)于部分中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，若沒有此類監(jiān)管，中介機(jī)構(gòu)本身也有很強(qiáng)的違規(guī)操作動(dòng)機(jī)。因此，杜絕交易資金的不當(dāng)金融用途，防止市場(chǎng)價(jià)格被擾亂，建立資金監(jiān)管平臺(tái)迫在眉睫。

2、京華時(shí)報(bào)：政策出臺(tái)后，對(duì)于買賣雙方、中介以及市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？是否會(huì)杜絕目前市場(chǎng)交易中的各種亂象？

能力不足中介將被市場(chǎng)淘汰

胡景暉：對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)，可以最大程度地保障所有交易資金的安全，避免資金被私下挪用的風(fēng)險(xiǎn)（比如業(yè)主卷款潛逃、客戶毀約不支付房款等）。

如果中介服務(wù)傭金也納入強(qiáng)制資金監(jiān)管的話，意味著中介公司只有在幫助客戶完成全部交易，且客戶滿意的情況下，才能獲得該得的傭金，如果有投訴、有糾紛，中介可能無(wú)法獲得全部傭金，這將有利于中介公司提高服務(wù)品質(zhì)；與此同時(shí)，也將使得重視服務(wù)品質(zhì)的中介公司獲得更多的客戶選擇，服務(wù)品質(zhì)較差的中介公司最終將被市場(chǎng)淘汰。

徐東華：對(duì)于買方來(lái)說(shuō)影響不大，因?yàn)檫@個(gè)措施將有效保障買方的利益；對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)可能需要改變交易習(xí)慣，因?yàn)槟玫藉X需要等各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)控排除之后才可以；對(duì)中介來(lái)說(shuō)，中介公司促成交易的難度將加大，比如對(duì)于換房的用戶可能會(huì)有周轉(zhuǎn)金融的需求，需要中介公司有更為專業(yè)和多元化的服務(wù)。政策推出后將直接對(duì)專業(yè)性較差、服務(wù)能力不足的公司產(chǎn)生很大的影響，不排除有些公司會(huì)出局。舉措的出臺(tái)會(huì)凈化整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境。

嚴(yán)躍進(jìn)：對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于增加了一個(gè)約束，利好市場(chǎng)交易的規(guī)范。中介機(jī)構(gòu)可能一些潛在的“盈利”空間會(huì)被壓縮。實(shí)際上近幾年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或中介行業(yè)持續(xù)提的關(guān)鍵詞就是“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”。雖然各大中介機(jī)構(gòu)都表態(tài)會(huì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，但實(shí)際情況可能和預(yù)期有差距。而在今年上半年對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的管理過程中，在維護(hù)市場(chǎng)交易秩序方面，中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信、合規(guī)經(jīng)營(yíng)顯得非常有必要。這也將成為二手房資金全面監(jiān)管制度鋪開后，后續(xù)重點(diǎn)監(jiān)管的內(nèi)容。隨著房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)水漲船高，動(dòng)輒幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)，所以，不光購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款，包括中介服務(wù)費(fèi)用也應(yīng)該納入監(jiān)管平臺(tái)。

3、京華時(shí)報(bào)：在上海試點(diǎn)之后，有沒有可能在北京以及全國(guó)范圍內(nèi)推行？若要全面推行，難點(diǎn)是什么？

提高效率、多元監(jiān)管是難點(diǎn)

胡景暉：在確保安全的前提下，如何提高資金監(jiān)管過程中的資金劃轉(zhuǎn)效率是未來(lái)的難點(diǎn)。比如在二手房交易過程中，改善型置業(yè)未來(lái)將是占比很高的需求，多個(gè)連環(huán)買賣過程中對(duì)資金的流轉(zhuǎn)和劃轉(zhuǎn)效率要求較高，目前不少消費(fèi)者不愿選擇資金監(jiān)管很重要的一個(gè)原因，就是資金監(jiān)管在資金劃轉(zhuǎn)方面效率較低。

徐東華：參照西方成熟市場(chǎng)的情況，資金監(jiān)管一定會(huì)在我國(guó)全面推行，只不過是時(shí)間早晚的問題。推行中難度最大的還是買賣雙方以及中介公司交易習(xí)慣的改變。

另外，因?yàn)槎址拷灰追浅?fù)雜，關(guān)于資金監(jiān)管應(yīng)該是多種監(jiān)管方式并存，一是建委監(jiān)管，二是四方資金托管（買方、賣方、中介和商業(yè)銀行），三是允許具有支付牌照的公司進(jìn)行資金監(jiān)管。應(yīng)該有多種形式的資金監(jiān)管相互補(bǔ)充，滿足大眾不同的需求。因此，如何實(shí)現(xiàn)有效的多元化監(jiān)管也將是難點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)：上海二手房市場(chǎng)相對(duì)成熟發(fā)達(dá)，相信二手房交易資金監(jiān)管后續(xù)在北京市場(chǎng)推廣的可能性也是比較大的。在北京試點(diǎn)后會(huì)陸續(xù)在全國(guó)其他城市進(jìn)行推廣，這是二手房交易的必然趨勢(shì)和要求。另外對(duì)于此類市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，若要杜絕各類違規(guī)做法，關(guān)鍵要增加罰金制度，這樣此類監(jiān)管資金的使用才會(huì)更加有效。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。