“滬九條”新政實(shí)施以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些變化？市場(chǎng)監(jiān)管又會(huì)有哪些舉措？昨日，上海市住建委主任顧金山在做客民生訪談時(shí)表示，上海住房價(jià)格指數(shù)漲幅已明顯收窄，今年加大土地供應(yīng)，加大中小戶型建設(shè)，而對(duì)于某些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范行為，顧金山強(qiáng)調(diào)將堅(jiān)決打擊。

價(jià)格指數(shù)漲幅明顯收窄

3月25日，上海頒布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，該意見(jiàn)主要由九條內(nèi)容組成，因此也被業(yè)內(nèi)稱作“滬九條”。其中包括嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限，從自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上；從緊實(shí)行差別化住房信貸政策，對(duì)擁有一套住房再次購(gòu)買普通自住房首付50%，購(gòu)買非普通住房首付70%；購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)應(yīng)承諾首付款為自有資金，嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)從事首付貸及過(guò)橋貸等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。

顧金山表示，新政實(shí)施后效果非常明顯：一是交易量大幅下降，一是交易量持續(xù)回落，網(wǎng)上可售面積繼續(xù)增加。3月25日－4月24日，一、二手住房成交面積分別為120萬(wàn)平方米和210萬(wàn)平方米，較新政實(shí)施前一個(gè)月（2月25日－3月24日）分別減少43％和58％；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面積分別為74萬(wàn)平方米和143萬(wàn)平方米，較新政實(shí)施后第一個(gè)月（3月25日－4月24日）分別減少38％和32％。目前的交易量相當(dāng)于近5年的平均水平。

二是住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲3.6％和2.5％，分別比上月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)和3.7個(gè)百分點(diǎn)；同比分別上漲34.2％和30.2％，分別比上月多漲3.7個(gè)百分點(diǎn)和2.4個(gè)百分點(diǎn)，但漲幅較3月有明顯下降，恢復(fù)正常。

三是從交易速度來(lái)看，工作日一手房的交易在30套左右，二手房的交易在700-800套左右，到周末這個(gè)量還會(huì)有所增加，從交易數(shù)量和速度上都處于正常的水平。

“這說(shuō)明購(gòu)房者已比較理性，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的價(jià)格指數(shù)來(lái)看，上海住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅明顯收窄。上海房地產(chǎn)對(duì)于買房實(shí)行限購(gòu)主要是解決居住問(wèn)題，而不是解決投資問(wèn)題。”同時(shí)，顧金山表示，網(wǎng)上可售的商品住房面積也明顯回升，原來(lái)最緊張的時(shí)候只有6個(gè)月的數(shù)字可以銷售。從現(xiàn)在來(lái)看按照這樣的測(cè)算方法，我們現(xiàn)在計(jì)算下來(lái)都有10-11個(gè)月左右的量可以供應(yīng)。我們?cè)O(shè)定的一個(gè)比較正常的量，實(shí)際上是在10-12個(gè)月左右，是最合理的。

堅(jiān)決打擊中介不規(guī)范行為

在目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中，一部分不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)存在故意利用信息不對(duì)稱的矛盾促進(jìn)銷售、提高價(jià)格、多收服務(wù)費(fèi)的行為。對(duì)此，顧金山表示：“這種行為要堅(jiān)決進(jìn)行打擊，因?yàn)檫@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，跟老百姓密切相關(guān)的房產(chǎn)銷售帶來(lái)的負(fù)面影響，所以政府主管部門要予以堅(jiān)決打擊。”

今年住建委和相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)中介進(jìn)行為期半年的聯(lián)合整治，主要就是對(duì)房地產(chǎn)中介銷售過(guò)程當(dāng)中一些虛假?gòu)V告、不實(shí)信息的披露。

顧金山介紹說(shuō)，目前住建委主要和工商部門一起查，一是查房?jī)r(jià)實(shí)際掛牌價(jià)格，是不是真實(shí)。這里有一部分掛牌的房子根本就不存在，是一個(gè)虛假信息，這就列入到虛假?gòu)V告。二是掛牌價(jià)格和實(shí)際價(jià)格不一樣，明明委托是350萬(wàn)，結(jié)果掛了320萬(wàn)，這是不實(shí)信息，都可以列入到虛假?gòu)V告當(dāng)中，由工商部門進(jìn)行處理。住建委主要是對(duì)中介機(jī)構(gòu)的中介行為和中介人員交易的行為進(jìn)行管理，對(duì)于發(fā)生問(wèn)題的，除了經(jīng)濟(jì)處罰還可以取消門店和人員的相關(guān)經(jīng)營(yíng)資格。

推行資金第三方監(jiān)管制

購(gòu)房者遭遇中介卷款潛逃、房東將房屋多次抵押等交易陷阱，怎么辦？對(duì)此，市住建委昨日透露，為保障當(dāng)事人的資金安全，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)交易，上海率先在松江區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，搭建房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺(tái)，購(gòu)房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務(wù)費(fèi)用都可納入平臺(tái)監(jiān)管，今年年底最遲明年年初將在全市推行。

上海希望通過(guò)松江試點(diǎn)以后，今年下半年再選擇3-4個(gè)區(qū)縣，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，完善相關(guān)管理制度以及相關(guān)交易行為和第三方監(jiān)管程序上的銜接。既要保證資金安全，同時(shí)要給老百姓交易行為提供便利度。

據(jù)悉，二手房交易流程一般為：簽訂合同并支付首付款后，買賣雙方來(lái)房地產(chǎn)交易中心辦理審稅、產(chǎn)權(quán)交易等手續(xù)，交易中心在受理后，進(jìn)行審核、登記簿記載、打證、發(fā)證，如果買方有貸款，則銀行在買方拿到產(chǎn)證和抵押證后，再放款給賣方。在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方在交易中心完成過(guò)戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的收件收據(jù)將購(gòu)房者申請(qǐng)的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程。

值得一提的是，上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個(gè)流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。下一步，市住建委將會(huì)同金融監(jiān)管部門，加快完善本市全面實(shí)施二手房交易資金的監(jiān)管制度。

今年加大中小戶型建設(shè)

顧金山說(shuō)，上海正在加大供給側(cè)的改革、加大土地的供應(yīng)，加大中小戶型的建設(shè)。今年在住宅用地的供應(yīng)總量上比去年有明顯的提高。目前我們各個(gè)區(qū)的土地規(guī)劃有規(guī)土部門已經(jīng)做好土地供應(yīng)的總計(jì)劃，所以今年的總體土地供應(yīng)量用在居住用地上面的總量，要比前兩年明顯提高。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，加大中小戶型供應(yīng)比例。

“目前規(guī)定外環(huán)線以內(nèi)住宅用地中小戶型比例不能低于70%，外環(huán)線以外郊區(qū)地塊當(dāng)中不能小于60%，從這兩個(gè)要素上進(jìn)行供給側(cè)改革，進(jìn)一步擴(kuò)大和提高可供的范圍、能力。因?yàn)橹行粜桶芽們r(jià)給壓低了，這樣可以有更多人買得起房，加大土地供應(yīng)提供的產(chǎn)品總量會(huì)提高。”顧金山表示。

近年來(lái)，上海建設(shè)了多個(gè)大型居住區(qū)，其中就包括很多中小戶型住宅，但大居的內(nèi)外配套是否完善，直接影響到市民的居住意愿。

顧金山表示，大居配套服務(wù)，是這兩年大居相關(guān)工作的重點(diǎn)任務(wù)，內(nèi)部配套，是指小區(qū)的綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施。外圍配套，交通是重點(diǎn)，因?yàn)榻煌ǔ鲂屑饶鼙Ｕ侠习傩兆陨淼纳钜?，同時(shí)也是公交系統(tǒng)到達(dá)必備的條件。今年在大居基礎(chǔ)配套方面加大力度。這兩年大居配套總共有148個(gè)配套項(xiàng)目，還有一小部分大概20項(xiàng)左右是今年要啟動(dòng)建設(shè)的。“總體是通過(guò)這兩年建設(shè)，大居外圍配套更加完善。還有新建的大居要加大配套完整性的推進(jìn)力度。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。