為實現(xiàn)上海市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，6月3日，央行上海總部在官方網(wǎng)站發(fā)布了上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，其目的是完善房地產(chǎn)市場金融調(diào)控管理機制，促進上海房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展。

同時，這也成為央行上?？偛颗浜仙虾Ｊ形⑹姓訌姺康禺a(chǎn)金融調(diào)控，充分發(fā)揮市場利率定價自律機制作用，支持上海市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要舉措。

上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心是從人口、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融、經(jīng)濟與金融等四方面建立上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測指標(biāo)體系，在綜合評估判斷上海房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的基礎(chǔ)上，構(gòu)建逆周期的房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機制,促進房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)穩(wěn)健運行和上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“本輪房地產(chǎn)宏觀審慎政策中，上海央行將一些既有指標(biāo)統(tǒng)籌成體系，試點成功概率大，有可能全國鋪開。本次政策是多了一個’尺子’，而不是多了一把’剪刀’。而且尺子比過去更精密，更超前，實現(xiàn)預(yù)期管理。”針對本輪上海房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》表示，過去對于房地產(chǎn)的調(diào)控更多是通過各種限制，本輪房地產(chǎn)審慎管理與之前房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)合，最重要的意義是分城試策，根據(jù)不同城市有“托底蓋帽”舉措。現(xiàn)在上海邁出第一步，是通過信貸方面對個別城市的微調(diào)來達到預(yù)期管理，以及對房地產(chǎn)的調(diào)控，但房地產(chǎn)是目前影響經(jīng)濟穩(wěn)定的重要方面，是否能現(xiàn)在就做到這一點，還有待觀察。

宏觀審慎“小試牛刀”

事實上，上海房地產(chǎn)宏觀審慎框架是央行MPA框架的“小試牛刀”。為進一步完善宏觀審慎政策框架，更好地發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用，2016年1月，央行已構(gòu)建起金融機構(gòu)宏觀審慎評估體系(MacroprudentialAssessment，MPA)。

此次央行上?？偛柯氏韧瞥龇康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理，不僅有利于上海房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融平穩(wěn)健康運行，對于全國范圍內(nèi)MPA的進一步推進也起到先行者的示范作用。

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，不僅在國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)中占較大的比重，同時房地產(chǎn)又是資金借貸活動的主要抵押品，是產(chǎn)業(yè)鏈長、影響廣泛的行業(yè)。從固定資產(chǎn)投資到融資活動，從商務(wù)成本到金融杠桿率，從居民消費到大宗商品貿(mào)易，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎涵蓋并影響國民經(jīng)濟的方方面面。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行是促進國民經(jīng)濟健康發(fā)展，防范系統(tǒng)性風(fēng)險的前提。

央行上?？偛扛敝魅渭嫔虾７中行虚L張新表示，金融危機以來，主要經(jīng)濟體逐步建立起金融宏觀審慎管理框架，并高度重視調(diào)控房地產(chǎn)市場。國際貨幣基金組織(IMF)和國際清算銀行(BIS)都在鼓勵各成員國根據(jù)本國國情實施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。

在我國經(jīng)濟進入新常態(tài)的背景下，央行為了更加有效地實施貨幣政策，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險，積極推進宏觀審慎管理在我國的實踐。特別是，針對房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯的特征，鼓勵各地結(jié)合房地產(chǎn)走勢、金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款投放以及資產(chǎn)質(zhì)量等情況，建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。

值得注意的是，自今年3月份上海實施“滬九條”房地產(chǎn)調(diào)控政策以來效果顯著，上海市房地產(chǎn)已趨于平穩(wěn)。

6月2日，央行上?？偛烤C合管理部主任文善恩在上海市新聞辦舉行的“2016陸家嘴論壇”發(fā)布會上對《第一財經(jīng)日報》等媒體表示，“滬九條”推進以來，上海房地產(chǎn)交易量目前已回歸常態(tài)，4月以來交易量趨于穩(wěn)定，每天網(wǎng)簽交易量為900套，相當(dāng)于過去5年的平均水平。

與此同時，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、商品房新開工面積同比增速、住房價格環(huán)比指數(shù)、個人住房貸款發(fā)放額等都同比回落。

對于商業(yè)銀行與鏈家等房地產(chǎn)中介的合作情況，上海銀監(jiān)局副局長周文杰表示，經(jīng)走訪、核查，目前商業(yè)銀行已恢復(fù)與鏈家等企業(yè)的合作，有效遏制了房地產(chǎn)交易違規(guī)墊資等行為，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，凈化市場環(huán)境。周文杰表示，未來繼續(xù)督促商業(yè)銀行貫徹落實相關(guān)政策精神，建立長效機制。

從審慎管理目前市場的基礎(chǔ)來看，張大偉認(rèn)為政策有出臺的必要性，“上海3月也出臺了一些調(diào)控政策，市場成交有些下滑，價格有輕微調(diào)整，但上海甚至深圳的房地產(chǎn)市場最近出現(xiàn)一些非理性的苗頭。即使是4月信貸額度收縮的情況下，房地產(chǎn)依然是超發(fā)的，所以這種定向的信貸約束是有必要的。”

從市場走勢來看，張大偉認(rèn)為，這種政策第一次明確了房地產(chǎn)發(fā)展中信貸一直是重要杠桿。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動作用已經(jīng)比較小了，這種情況下，對房地產(chǎn)定向?qū)徤魇怯斜匾?，也是有市場基礎(chǔ)的。從信貸角度來說，如果房價過快上漲或高額運行，是不利于經(jīng)濟發(fā)展和人才引進的。

宏觀審慎“三位一體”

此次央行上?？偛柯氏忍剿鲗嵤┓康禺a(chǎn)金融宏觀審慎管理，一方面為推進上海市房地產(chǎn)市場金融調(diào)控系統(tǒng)化、制度化進行有益嘗試；另一方面也為全國其他城市房地產(chǎn)市場宏觀審慎管理探索、積累經(jīng)驗。

上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國外經(jīng)驗，而是從我國的國情以及上海市經(jīng)濟金融的特點出發(fā)，使用的調(diào)控政策工具主要有:最低首付比例要求；房貸利率要求；借款人償債能力要求；評估結(jié)果與MPA激勵約束工具相掛鉤以及窗口指導(dǎo)等。

具體而言，央行上海總部此次發(fā)布的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架由“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”、“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測體系”、“金融機構(gòu)宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

其中，“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”既考慮了人口對房地產(chǎn)市場的剛性需求，又考慮了宏觀經(jīng)濟與金融因素(如經(jīng)濟增長、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產(chǎn)收益率、跨境資金流動等)對房地產(chǎn)市場的影響；既有對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，又有對房地產(chǎn)金融運行的關(guān)注，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的基礎(chǔ)。

“房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)測體系”是基于“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫”提煉出來的綜合性指標(biāo)，包括房地產(chǎn)市場景氣綜合指標(biāo)、房地產(chǎn)市場系統(tǒng)風(fēng)險指標(biāo)、銀行經(jīng)營穩(wěn)健性指標(biāo)和房地產(chǎn)金融秩序指標(biāo)，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的核心。

“金融機構(gòu)宏觀審慎評估體系”主要用于評估轄內(nèi)金融機構(gòu)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況，涵蓋金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執(zhí)行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

“政策工具箱”主要包括：一是定期開展審慎評估，根據(jù)上海市委、市政府調(diào)控要求指導(dǎo)市場利率定價自律機制，調(diào)整轄內(nèi)個人住房貸款最低首付比例(與國際上通行的貸款價值比LTV相對應(yīng))和房貸利率水平；二是將評估結(jié)果納入貨幣政策宏觀審慎評估(MPA)以及信貸政策導(dǎo)向效果評估中，依此對金融機構(gòu)實施差別化激勵約束政策；三是定期對社會發(fā)布《上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎評估報告》，引導(dǎo)市場預(yù)期，促進上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，此次上海房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度的率先推出，標(biāo)志著上海已建立起覆蓋金融各領(lǐng)域的“三位一體”的風(fēng)險監(jiān)測與管理系統(tǒng)。

一是自由貿(mào)易賬戶監(jiān)測管理信息系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的著重點是跨境金融活動，其功能是對上海地區(qū)的跨境金融活動進行7*24小時、逐筆、逐企業(yè)的實時監(jiān)測，對上海自貿(mào)區(qū)金融改革動態(tài)進行實時監(jiān)測。

二是在上海市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下，會同相關(guān)部門建立跨行業(yè)、跨市場的金融綜合監(jiān)管監(jiān)測分析系統(tǒng)。該系統(tǒng)的著重點是上海地區(qū)的日常金融活動，其功能是覆蓋上海各行業(yè)、各市場的金融業(yè)務(wù)活動，既包括傳統(tǒng)的銀證保金融行業(yè)，也包括互聯(lián)網(wǎng)金融等新業(yè)態(tài)。

三是最新啟動的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理系統(tǒng)，將對占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動實施全方位監(jiān)測與管理。

張新強調(diào)，“三位一體”金融風(fēng)險監(jiān)測與管理系統(tǒng)的建立，可以對上海的各類金融風(fēng)險進行全方位監(jiān)測，對促進上海國際金融中心建設(shè)和上海自貿(mào)區(qū)金融改革，維護上海金融長治久安具有深遠(yuǎn)意義。

“建設(shè)金融風(fēng)險監(jiān)測與管理系統(tǒng)是基礎(chǔ)性工作。有了這套系統(tǒng)，我們才敢放手推動深度金融改革，才能放心實施簡政放權(quán)和事中事后監(jiān)管。”張新說道。

MPA金融改革蓄勢待發(fā)

對于實施效果，張大偉對本報記者稱，還有待觀察。

“是否能夠?qū)徤?，是否能夠做好?jīng)濟機構(gòu)轉(zhuǎn)型，還要看后續(xù)的落地，（目前）只是明確調(diào)控工具，工具如何用還不是很明確。”張大偉說，“數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從目前全國金融活動來看，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的活動是三分之一，直接間接與房地產(chǎn)相關(guān)的大概有60%左右。”

此外，張大偉認(rèn)為，政策實施效果還需要看政府如何定位和定義房地產(chǎn)。“要看政府對房地產(chǎn)的定義是什么，調(diào)控房地產(chǎn)的目的是什么，”張大偉說，過去十幾年在做的只是為了抑制暴漲，又在經(jīng)濟下行時維持房地產(chǎn)走勢運行，這次宏觀審慎政策確實可以超前發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)暴漲苗頭，但如果只是為了調(diào)控房地產(chǎn)暴漲，或者為了將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長引擎，房地產(chǎn)調(diào)控的作用不會太大。

“其實我國的房地產(chǎn)調(diào)控一直不缺工具，只是一旦經(jīng)濟走勢有變化，政策就不執(zhí)行了，目前來看，房地產(chǎn)的核心問題，是沒有理清其在經(jīng)濟中的作用和定義。對于經(jīng)濟過分依賴房地產(chǎn)，金融審慎的著力點只是工具，還要看附加在工具上的更多東西。”張大偉說。

實際上，今年的“十三五”規(guī)劃綱要亦指出，加強金融宏觀審慎管理制度建設(shè)，構(gòu)建貨幣政策與審慎管理相協(xié)調(diào)的金融管理體制。

不久前，中國人民銀行研究局局長陸磊在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，宏觀審慎管理制度實際上是在2008年全球金融危機以后各方形成共識的觀點，在2010年G20首爾峰會上進一步形成了基礎(chǔ)性框架。其中一個非常重要的點是如何防范系統(tǒng)重要金融機構(gòu)的風(fēng)險問題，以及如何逆周期防范系統(tǒng)性危機的發(fā)生，即預(yù)調(diào)、微調(diào)和事中、事后的有效管理。

“具體而言，就是總書記說的三個統(tǒng)籌：統(tǒng)籌監(jiān)管系統(tǒng)重要金融機構(gòu)和金融控股公司，統(tǒng)籌監(jiān)管重要金融基礎(chǔ)設(shè)施，統(tǒng)籌負(fù)責(zé)金融業(yè)綜合統(tǒng)計。這些合起來以后，就能夠?qū)崿F(xiàn)‘事前有效識別和防范風(fēng)險，事中有效實行逆周期管理，事后有識別系統(tǒng)性風(fēng)險能力’的機制。這些是世界各國的通例和經(jīng)驗，也是我們未來一段時間貫徹落實五中全會精神的一個著力點。”陸磊說。

據(jù)央行公布，MPA保持對宏觀審慎資本充足率核心關(guān)注的基礎(chǔ)上，從七大方面對金融機構(gòu)的行為進行多維度的引導(dǎo)。包括：資本和杠桿情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、流動性情況、定價行為、資產(chǎn)質(zhì)量情況、跨境融資風(fēng)險情況和信貸政策執(zhí)行情況。上海房地產(chǎn)宏觀審慎框架只是央行MPA框架的一個方面。

MPA繼承了對宏觀審慎資本充足率的核心關(guān)注，保持了逆周期調(diào)控的宏觀審慎政策理念，在此基礎(chǔ)上適應(yīng)經(jīng)濟金融形勢變化，借鑒國際經(jīng)驗，將單一指標(biāo)拓展為七個方面的十多項指標(biāo)，將對狹義貸款的關(guān)注拓展為對廣義信貸的關(guān)注，兼顧量和價、兼顧間接融資和直接融資，由事前引導(dǎo)轉(zhuǎn)為事中監(jiān)測和事后評估，建立了更為全面、更有彈性的宏觀審慎政策框架，引導(dǎo)金融機構(gòu)加強自我約束和自律管理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。