六一兒童節(jié)這天，上海北郊，外環(huán)外，信達(dá)地產(chǎn)以58億元的總價(jià)，3倍的溢價(jià)率，拿下寶山單價(jià)新“地王”。這距離其在杭州以123億元奪得總價(jià)“地王”，剛剛過去5天時(shí)間。不唯信達(dá)，近來的土地市場(chǎng)，“地王”頻出。在這背后，有一個(gè)現(xiàn)象頗值得關(guān)注。金融資本越來越多地出現(xiàn)在土地拍賣市場(chǎng)，并且多有斬獲。這讓曾經(jīng)瘋狂搶地的老牌開發(fā)企業(yè)，頗多苦水。賭“地王”的宋衛(wèi)平如今對(duì)各地“地王”連連搖頭，更有開發(fā)商直言“地價(jià)已經(jīng)越來越看不懂”。

金融機(jī)構(gòu)對(duì)土地價(jià)值的判斷，為何會(huì)與專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)如此大的差異？他們?cè)谝愿咭鐑r(jià)拿得土地之后，又是如何實(shí)現(xiàn)土地投資的預(yù)期收益？土地的價(jià)格，又是否會(huì)在金融資本的強(qiáng)力助推之下，越來越離譜呢？本期房產(chǎn)周刊，每經(jīng)記者從投資邏輯、用地供給、開發(fā)企業(yè)等角度，對(duì)以上諸多問題進(jìn)行深度剖析。

六一兒童節(jié)這天，上海顧村再次拍出新“地王”，信達(dá)成了“贏家”，而其剛剛以123億元的代價(jià)摘得杭州新“地王”。

上海顧村地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，一共24家房企參與競(jìng)拍，其中不乏聯(lián)合體拿地。比如濱江傍上金融大鱷“平安系”，金茂聯(lián)合電建被稱為強(qiáng)勢(shì)央企組合，個(gè)頭都不小，但均被信達(dá)逼退。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)典型現(xiàn)象是，房企考慮投資安全邊際，一直看好一二線重點(diǎn)城市，從回歸一線到奔赴二線，形成羊群效應(yīng)，但這些城市或陷入無地可供或優(yōu)質(zhì)土地供給不足的現(xiàn)狀。

一位地產(chǎn)金融資深人士表示，“地王”必須有銀行等金融機(jī)構(gòu)參與，地價(jià)與房?jī)r(jià)應(yīng)呈正比，“地王”必讓房?jī)r(jià)更高，說是“相信”后市實(shí)為豪賭，背后各有算盤，像銀行有降不良率的壓力，當(dāng)前投資地產(chǎn)更劃算。

“地王”讓“鬼城”見鬼去了

與上海顧村新“地王”同一天誕生的，還有位于河南鄭州鄭東新區(qū)的一個(gè)新“地王”，樓面地價(jià)逾2.4萬元/平方米。

2014年以來，輿論曾不斷關(guān)注鄭東新區(qū)“鬼城”，至今仍如一場(chǎng)噩夢(mèng)，但當(dāng)前典型一二線城市的樓市火爆，讓這個(gè)所謂的“中國最大的鬼城”只好見鬼去了。

5月30日，合肥市供地近千畝，涉及13宗地，除了1宗流拍之外，其他全部被建發(fā)、融信、文一等以高溢價(jià)率收入囊中，比如建發(fā)等多個(gè)地塊樓面地價(jià)已突破1.85萬元/平方米，超過了不少高端項(xiàng)目當(dāng)前的銷售均價(jià)。

僅5月份，全國土地市場(chǎng)就巨獻(xiàn)了69宗新“地王”，其中有65宗為二線城市所造，比如合肥、蘇州、南京、杭州等。保守統(tǒng)計(jì)下來，截至目前，年內(nèi)新“地王”已突破120個(gè)。

這年頭，說是“新的地王年”一點(diǎn)不過分，全國一二線城市到處是“王的盛宴”。

如果翻看一下中國樓市史冊(cè)，外界就不難發(fā)現(xiàn)，樓市周期性高點(diǎn)總遇“地王”。2009年，不少房企從瀕危邊緣復(fù)活，掀起“地王”爭(zhēng)霸。

2013年，樓市典型標(biāo)簽是“地王”逆襲。據(jù)報(bào)道，10大房企曾狂砸3000億元圈地，當(dāng)時(shí)“地王”的最好注腳就是新鴻基地產(chǎn)曾豪擲218億元拿下上海徐家匯項(xiàng)目，號(hào)稱歷時(shí)4年的全國總價(jià)新“地王”。

如今，上海樓市似乎不太想談?wù)l拿了“總價(jià)地王”，而更愿意談及屢屢被刷爆的單價(jià)“地王”新紀(jì)錄。

近來，不少媒體曝出“地王”背后更像是圍繞地方政府、房企、金融資本的一場(chǎng)合謀，意在炒地，催火房?jī)r(jià)。

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，國家宏觀調(diào)控的焦點(diǎn)仍是房地產(chǎn)，房企有意愿，也按耐不住拿地的沖動(dòng)，因?yàn)榈貎r(jià)與房?jī)r(jià)按理講是正比關(guān)系，這意味著未來房?jī)r(jià)上漲，房企試圖炒作、拉升與帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)明顯趨勢(shì)。

實(shí)際上，全國樓市所謂“黃金十年”正是基于土地紅利，坐享土地溢價(jià)，絕大多數(shù)房企賺得盆滿缽滿，這背后是市場(chǎng)供需嚴(yán)重失衡，供應(yīng)缺口太大。

自2014年以來，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)較為一致的主流觀點(diǎn)是全國樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)，供需再現(xiàn)失衡，這次是供應(yīng)太大，尤其是三四線城市，但全國去庫存背景下，“地王”卻頻現(xiàn)，造就了“新的地王年”。

金融資本潛行房地產(chǎn)

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾專門報(bào)道了24家上市券商豪擲巨資購置不動(dòng)產(chǎn)，甚至個(gè)別券商借錢建房，包括打造典型城市的地標(biāo)級(jí)城市建筑，買地修房不亦樂乎。

此消息一出，外界一片嘩然。榮騰洪表示，最近股市看空的多，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)不理想，金融資本需要更安全的投資去處。

對(duì)于券商青睞不動(dòng)產(chǎn)投資，外界只能從其財(cái)報(bào)中管窺一二，當(dāng)前外界紛紛調(diào)侃，大型房企們所導(dǎo)演的上百個(gè)“新地王”，背后與金融資本的直接或間接參與密不可分。

以參與上海顧村“地王”爭(zhēng)霸的濱江與平安聯(lián)合體為例，雖然該聯(lián)合體最終未搶到土地，但該聯(lián)合體的強(qiáng)勢(shì)參與，勢(shì)必讓此次土地拍賣多了更多舉牌的次數(shù)，一定程度上拉升了樓面地價(jià)。

比如，濱江集團(tuán)作為一家A股上市房企，在去年年報(bào)中說，該公司近些年始終保持獲取銀行貸款方面的資金優(yōu)勢(shì)，基本沒有采用融資成本較高的房地產(chǎn)信托融資。

更為關(guān)鍵的是，與濱江做搭檔的平安，背后是一個(gè)涉及保險(xiǎn)、銀行、信托、基金等全牌照的“平安系”金控集團(tuán)，尤其是旗下平安不動(dòng)產(chǎn)去年以來參與諸多房企的聯(lián)合投資入股拿地。

拿下上海顧村與杭州濱江兩個(gè)“新地王”的信達(dá)地產(chǎn)，此前給人的一貫印象是低調(diào)、保守，業(yè)績(jī)也不太突出。然而，信達(dá)地產(chǎn)此次兇猛出擊，讓外界感到愕然。

中國地產(chǎn)金融聯(lián)盟執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，地產(chǎn)只是信達(dá)的一部分業(yè)務(wù)，信達(dá)上面還有建設(shè)銀行，是一個(gè)涉及不良資產(chǎn)管理、銀行與地產(chǎn)開發(fā)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)一體化的超大型資本機(jī)構(gòu)。

“‘地王’背后，都是一種金融行為，由資本驅(qū)動(dòng)。”申威表示，實(shí)體不景氣，M2超發(fā)，過多的流動(dòng)性需要尋找出路，投向土地等資產(chǎn)才能保證收益，這也是現(xiàn)時(shí)一種無奈的做法。

在榮騰洪看來，當(dāng)前銀行體系的抵押資產(chǎn)違約不斷上升，如果按照實(shí)際損失撥備，肯定會(huì)影響到銀行財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)，而更好的辦法是不斷做大新的債務(wù)資產(chǎn)，比如間接通過投貸聯(lián)動(dòng)參與拿地投資，通過規(guī)?；采w掉不良資產(chǎn)損失或降低不良率。

銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，商業(yè)銀行不良貸款率與關(guān)注類貸款占比均創(chuàng)下新高，而今年一季度，大型商業(yè)銀行與農(nóng)商行均突破了去年底的商業(yè)銀行不良貸款率均值。

危險(xiǎn)的“擊鼓傳花”游戲？

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年涉及全國50家大型房企合計(jì)拿地總金額3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)48.4%。

實(shí)際上，從拿地的房企背景來看，多數(shù)是上市房企與國企。既然房企拿地成本大漲了，按照“羊毛出在羊身上”的商業(yè)邏輯，這勢(shì)必會(huì)轉(zhuǎn)嫁到未來“地王”項(xiàng)目入市后的售價(jià)上。

榮騰洪表示，上市房企目前也沒辦法，拿地的意圖之一是儲(chǔ)備土地，另一個(gè)核心就是融資，通過高性價(jià)比土地投資，提高融資杠桿。

“更多的高價(jià)地塊，意味著未來支付購房成本比現(xiàn)在更高。”榮騰洪強(qiáng)調(diào)說，當(dāng)前他們至少說是相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲的，至于到底漲不漲，這誰也說不好。如果有做空力量，最后讓誰來買單？

申威認(rèn)為，現(xiàn)在房企拿地確實(shí)過于猛烈，土地投資已進(jìn)入一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)臨界點(diǎn)，關(guān)鍵是控制好“度”。未來，最大的風(fēng)險(xiǎn)始于潛在購房能力被削弱，真正付得起后面房?jī)r(jià)的人是否愿意繼續(xù)接盤。美國次貸危機(jī)就是“擊鼓傳花”的金融游戲玩不下去，最終崩盤了。

去年以來，像中天城投、云南城投、金科股份等大量上市房企通過向華融、信達(dá)等四大資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)頻繁轉(zhuǎn)讓其持有子公司的股東債權(quán)，實(shí)現(xiàn)大額短期融資。

榮騰洪指出，不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式的關(guān)鍵在于如何確定價(jià)格與保持價(jià)值，才能持續(xù)循環(huán)下去，一個(gè)是并購重組債權(quán)，一個(gè)是填充新業(yè)務(wù)，裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包。

在申威看來，作為房企的金主，金融機(jī)構(gòu)介入前期拿地也就是一個(gè)算賬的生意，關(guān)鍵是要做好風(fēng)控，比如考察當(dāng)?shù)厝丝?、GDP、庫存等，以及交易對(duì)手資信評(píng)級(jí)，是否足額擔(dān)保，像土地價(jià)值高低直接關(guān)系到抵押率，但這會(huì)不斷變動(dòng)。目前，金融機(jī)構(gòu)也在加速分化，比如地產(chǎn)私募基金，數(shù)量在縮小，風(fēng)控不嚴(yán)的地產(chǎn)基金在募投管退上勢(shì)必會(huì)出問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。