2015年下半年至2016年第一季度，貨幣政策趨向?qū)捤桑虼艘痪€城市資產(chǎn)交易活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上升。

亞豪機(jī)構(gòu)、鏈家研究院等房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)日前提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，北京新房成交量創(chuàng)三年來(lái)的新高，二手房成交量也為去年同期的1.8倍;而剛過(guò)去的5月，北京新建純商品房均價(jià)繼續(xù)上升，至3.8萬(wàn)元/平米，環(huán)比上升4.5%;二手住宅成交均價(jià)超過(guò)4.3萬(wàn)元/平米，環(huán)比上漲3.12%，同比上漲21.96%，成交均價(jià)達(dá)歷史高點(diǎn)。

北京5月房?jī)r(jià)達(dá)歷史高點(diǎn)二手房每平同比漲22%

對(duì)此，接受第一財(cái)經(jīng)采訪的分析人士指出，地價(jià)高企導(dǎo)致新房豪宅化，今年上半年北京入市的低價(jià)自住房較少，高端住宅成交占比提升，這樣的產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)拉高了北京整體的成交均價(jià)。與此同時(shí)，新房豪宅化使部分改善需求被迫轉(zhuǎn)向品質(zhì)較好的次新二手房，從而推高了二手房的成交熱度和成交價(jià)格。

豪宅扎堆拉高成交均價(jià)

亞豪機(jī)構(gòu)旗下的亞豪君岳會(huì)6月2日出爐的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交4.2萬(wàn)套，創(chuàng)造了近三年同期的新高，而與此同時(shí)住宅庫(kù)存量急劇下滑至6.38萬(wàn)套，僅夠消化8個(gè)月，瀕臨合理去化周期的下限。

在新房中，豪宅的成交引發(fā)業(yè)界關(guān)注。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者舉例介紹，今年上半年的豪宅市場(chǎng)其實(shí)就是出乎意料的高峰，今年年初至5月21日，北京總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅成交量為470套左右，是去年同期的3倍。除了成交量上漲，豪宅市場(chǎng)成交價(jià)格也在上漲。據(jù)郭毅觀察，今年上半年，北京總價(jià)2000萬(wàn)元以上的豪宅的成交價(jià)格，較去年同期上漲了15%。豪宅“量?jī)r(jià)齊升”，拉高了北京新房的整體成交均價(jià)。鏈家研究院日前提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，除保障房、自住房之外,純商品住宅均價(jià)繼續(xù)上升至3.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上升4.5%。

北京5月房?jī)r(jià)達(dá)歷史高點(diǎn)二手房每平同比漲22%

在業(yè)界紛紛討論北京房?jī)r(jià)顯著上漲時(shí)，有人注意到了北京房?jī)r(jià)上漲的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)。“我們不光要看平均價(jià)格，還要看價(jià)格結(jié)構(gòu)，北京房?jī)r(jià)很多的上漲是構(gòu)成性的上漲。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志日前分析，今年上半年北京成交的住宅中，自住房的比重非常低，成交的新房中很大一部分是各類高價(jià)產(chǎn)品，因此成交均價(jià)上漲是必然現(xiàn)象。在他看來(lái)，今年北京房?jī)r(jià)上漲，很大程度上是由于貨幣政策傳導(dǎo)的資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)，考慮到產(chǎn)品結(jié)構(gòu)因素，北京房?jī)r(jià)漲幅并沒(méi)有坊間認(rèn)為的那般夸張。

新房成交的結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，也印證了陳志的觀點(diǎn)。以剛過(guò)去的5月為例，鏈家研究院統(tǒng)計(jì)稱，剛過(guò)去的5月，北京總價(jià)在200萬(wàn)元以下的低端純商品房房源，占比減少4個(gè)百分點(diǎn);3萬(wàn)元/平米以下的低價(jià)項(xiàng)目，成交占比下滑近3個(gè)百分點(diǎn);3萬(wàn)元/平米至4萬(wàn)元/平米的項(xiàng)目，成交占比上升5個(gè)百分點(diǎn)，從而結(jié)構(gòu)性拉高了成交均價(jià)。

“自2014年末開(kāi)始初現(xiàn)端倪的樓市調(diào)控放松，迄今已經(jīng)歷了一年多的時(shí)間，其間降首付、降低二手稅費(fèi)，同時(shí)信貸貨幣政策寬松，使得包括北京在內(nèi)的資源集中、人口凈流入城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速反彈，而開(kāi)發(fā)商重新回歸一線城市造成的地王效應(yīng)，更助力樓市形成了新一輪的恐慌型消費(fèi)。”郭毅提醒，地價(jià)的上漲背后，開(kāi)發(fā)商土地成本的提高，其實(shí)意味著開(kāi)發(fā)商需要拿出更多的努力去打造產(chǎn)品，做產(chǎn)品的升級(jí)、品質(zhì)的升級(jí)，這樣才會(huì)讓客戶為高價(jià)豪宅買單。

二手房?jī)r(jià)新高與“換房難”

5月的最后一個(gè)周末，5月29日下午，北京東北五環(huán)附近一房齡不滿五年的次新樓盤，年輕的業(yè)主正拉著購(gòu)物車從超市歸來(lái)，小孩們?cè)谥行幕▓@玩耍。一對(duì)跟著中介前來(lái)看二手房的年輕夫婦告訴第一財(cái)經(jīng)記者，他們現(xiàn)在在四環(huán)內(nèi)某老小區(qū)有一套兩居室，考慮到孩子已經(jīng)出生，希望換一個(gè)小區(qū)環(huán)境和物業(yè)較好的100平米至120平米的三居室，但這個(gè)小區(qū)類似房源去年年底還不到5萬(wàn)元/平米，目前單價(jià)超過(guò)了6萬(wàn)元/平米，朝向較好的戶型總價(jià)超過(guò)750萬(wàn)元不說(shuō)，小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理也不如預(yù)想中好。

這讓他們陷入了兩難。如果選擇新房，地段普遍較偏，沒(méi)有地鐵，且由于開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格高，單價(jià)動(dòng)輒6萬(wàn)元/平米~8萬(wàn)元/平米，不少樓盤甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平米。他們因此只能選擇二手房，但今年春節(jié)后，北京小區(qū)較好房齡在五年左右的次新房?jī)r(jià)格上漲較快，不少去年能從容買下的二手房今年都超出了他倆的承受范圍。

實(shí)際上，換房難現(xiàn)象的背后，是今年北京二手房成交量與成交價(jià)均處高位的現(xiàn)實(shí)。來(lái)自鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)稱，今年5月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為22979套，環(huán)比下降12.9%，同比上漲38.2%;成交均價(jià)為43843元/平米，環(huán)比上漲3.12%，同比上漲21.96%。這樣的網(wǎng)簽量雖然較前兩個(gè)月有下滑，但是整體規(guī)模仍然較大，五月北京二手房成交均價(jià)的環(huán)比漲幅略高于4月，但和高峰期3月相比較為平緩。今年前五個(gè)月，北京二手住宅網(wǎng)簽量為去年同期的1.82倍。

北京5月房?jī)r(jià)達(dá)歷史高點(diǎn)二手房每平同比漲22%

針對(duì)北京二手房未來(lái)的市場(chǎng)走向，鏈家研究院李巧玲分析，北京二手住宅的成交均價(jià)在5月達(dá)到了歷史高點(diǎn)，但環(huán)比增速趨于平緩。前期購(gòu)房需求的大幅釋放加上入市需求的持續(xù)減少，會(huì)使得后期網(wǎng)簽規(guī)?；芈?，同時(shí)潛在客戶的減少也會(huì)使均價(jià)上漲的空間受限，后市價(jià)格漲幅將會(huì)收窄，均價(jià)將會(huì)趨于平穩(wěn)。

陳志用“聚化”來(lái)總結(jié)北京二手房的市場(chǎng)表現(xiàn)。他說(shuō)目前二手市場(chǎng)月成交量在2萬(wàn)套以上，進(jìn)入集中釋放周期，這個(gè)周期不會(huì)迅速過(guò)去，還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。背后的原因，是新房供給結(jié)構(gòu)問(wèn)題，是新房市場(chǎng)中端改善產(chǎn)品供給短缺，帶來(lái)了二手房市場(chǎng)的火爆。陳志分析，普通的需要改善的家庭所能支付的房屋總價(jià)在300萬(wàn)元至400萬(wàn)元左右，這一價(jià)位的房源基本都在二手房市場(chǎng)，除了自住房外，這類房源在一手市場(chǎng)較為罕見(jiàn)，這讓這部分購(gòu)房者被迫選擇二手房。

穆迪投資者服務(wù)公司日前提供給本報(bào)的報(bào)告指出，中國(guó)主要城市尤其是一二線城市住宅價(jià)格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。穆迪預(yù)計(jì)，若出臺(tái)進(jìn)一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產(chǎn)需求降溫。對(duì)此，陳志的觀點(diǎn)是，未來(lái)政策層面可能會(huì)略有收緊，以致成交有所降溫，但房地產(chǎn)目前的趨勢(shì)也很難出現(xiàn)調(diào)頭，從北京目前的市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，如果不出現(xiàn)大的起伏，可能不會(huì)有過(guò)多干預(yù)政策出臺(tái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。