“最近政策支持，好多同鄉(xiāng)都在城里買了房。”四川省眉山市沈店村農(nóng)民沈小雨在她工作了6年的眉山市也買了一套小房子，明年底就能入住。

而對(duì)在北京工作的周瓊而言，即便沒有鼓勵(lì)政策，想買房的人也還是太多了：“去年換了工作，想住得離新公司近一點(diǎn)，最好是一步到位換套學(xué)區(qū)房，可看了一年也沒遇見合適的，看著看著房?jī)r(jià)就漲得買不起了。”

今年，買房的人又多了起來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。“1—4月，房地產(chǎn)主要指標(biāo)持續(xù)向好。”國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎說。

房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，去庫存任務(wù)是否隨之減輕了呢？

市場(chǎng)升溫加速去庫存

全國商品房待售面積已連續(xù)兩個(gè)月減少

今年以來，商品房銷售面積和金額均快速增長，呈量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。1—4月份，全國商品房銷售面積3.6億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

在市場(chǎng)交易升溫的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加快。1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元，同比增長7.2%，增速比一季度又提高了1個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長16.8%，為2014年年初以來最高增速；新開工面積增長21.4%，為2011年11月份以來最高增速；土地購置面積下降6.5%，為2014年11月份以來最小降幅。

市場(chǎng)持續(xù)升溫直接加速了房地產(chǎn)去庫存。“今年4月，全國商品房待售面積已連續(xù)兩個(gè)月減少，其中住宅待售面積低于去年末的規(guī)模。”李皎說，4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米。

三四線城市壓力依然較大

切忌用強(qiáng)刺激或加杠桿的方式去庫存

市場(chǎng)這么火，去庫存的任務(wù)是否減輕了呢？

從全國整體情況看，去庫存依然任重道遠(yuǎn)，仍需打硬仗。仔細(xì)觀察市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)樓市整體升溫的同時(shí)，分化情況也愈加明顯：盡管熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，個(gè)別區(qū)域甚至供不應(yīng)求，但大量三、四線城市去庫存壓力依然較大。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月份，非重點(diǎn)城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

“我們要對(duì)去庫存任務(wù)的艱巨性有足夠清醒的認(rèn)識(shí)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所綜合研究室主任劉衛(wèi)民說。

供給還在增加，而需求增速不容樂觀。2011年以后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在三、四線城市拿了大量土地，經(jīng)過幾年的開發(fā)周期，目前已經(jīng)到了陸續(xù)形成實(shí)物供給的階段。而有些庫存水平較高的地區(qū)，人口增長卻較為緩慢，產(chǎn)業(yè)吸引力不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)薄弱，住房需求增長速度處于較低水平。

一線城市調(diào)控政策收緊釋放的信號(hào)，也可能對(duì)市場(chǎng)消化庫存形成壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說：“據(jù)我們監(jiān)測(cè)，3月份滬深等熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控政策后，滬深兩地的樓市顯性指標(biāo)已經(jīng)較大回落。這種信號(hào)可能會(huì)給三四線城市去庫存造成壓力。”

去庫存雖然艱巨，卻不能“亂投醫(yī)”，特別是不能用強(qiáng)刺激或加杠桿的方式。“從其他國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行看，在人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）達(dá)到1萬國際元時(shí)，房地產(chǎn)增速均出現(xiàn)了下降，而目前中國人均GDP已經(jīng)接近1萬國際元，房地產(chǎn)業(yè)很難繼續(xù)保持兩位數(shù)的高增長。另外，據(jù)測(cè)算，城鎮(zhèn)常住人口的家庭平均住房套數(shù)已經(jīng)超過1套，我國住房供求關(guān)系已經(jīng)從供不應(yīng)求變?yōu)榭偭抗┣蠡酒胶狻?rdquo;劉衛(wèi)民說，“在這樣的背景下，如果通過不當(dāng)刺激政策拉動(dòng)房地產(chǎn)增速，往往會(huì)誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫，而這種泡沫可能會(huì)在政策收縮周期中被刺破。”

科學(xué)發(fā)力去庫存

樓市調(diào)控應(yīng)引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”核心功能，注意因城施策、因地制宜

那么，去庫存究竟該如何發(fā)力？

短期看，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定至關(guān)重要，切莫因去庫存造成市場(chǎng)大起大落。“即使在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿ΑＪ谓鹑谖C(jī)，九次與房地產(chǎn)有關(guān)。維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行至關(guān)重要。”劉衛(wèi)民說，“我認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)著力于避免大波動(dòng)：一是引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住核心功能；二是注意因城施策、因地制宜。房地產(chǎn)增速較快的城市，要注意防過熱；而庫存壓力較大的城市要積極去庫存。”

“去庫存要把握好度，房地產(chǎn)調(diào)控要避免短期行為。”張大偉說，“盡管政策干預(yù)可以改變短期市場(chǎng)格局。但中長期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，去庫存還是要依靠提升城市的吸引力和產(chǎn)業(yè)的聚集力。”

長期看，去庫存應(yīng)當(dāng)通過一系列改革來完善供給，引導(dǎo)需求有序釋放。

在供給側(cè)，庫存較高地區(qū)應(yīng)合理控制土地供應(yīng)速度，繼續(xù)推進(jìn)保障房貨幣化安置，同時(shí)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。在近日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，住建部鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存的商品住房，也允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，“當(dāng)前因?yàn)樯虡I(yè)模式調(diào)整等因素的影響，一些城市騰退出一些商業(yè)用房，也有一些商業(yè)用房處在閑置或者半閑置的狀況，還有一些在建的商業(yè)用房項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)前景不好，而這些商業(yè)用房往往位置好、配套好、交通也便利，把這些房子改造后用于租賃居住，既可以增加住房租賃的有效供應(yīng)，還能做到物盡其用、避免資源浪費(fèi)。”

在需求端，則可以通過公共服務(wù)均等化、提高就業(yè)服務(wù)水平以及深化戶籍制度改革等方法，降低新市民落戶門檻，提高城市吸引力。

“發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是可以消化樓市庫存的養(yǎng)老、醫(yī)療等短板產(chǎn)業(yè)，既可以引導(dǎo)需求有序釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，又可以補(bǔ)上服務(wù)業(yè)的短板，是標(biāo)本兼治的一招。”國家統(tǒng)計(jì)局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心副主任潘建成補(bǔ)充道。

去庫存也要進(jìn)一步完善面向消費(fèi)層面的住房金融體系，豐富政策性金融工具，穩(wěn)定居民住房支付能力。像美國、德國、新加坡等發(fā)達(dá)國家都有相對(duì)豐富的政策性住房金融工具，而目前我國住房政策性金融只有住房公積金及個(gè)別地區(qū)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行，廣大居民特別是中低收入家庭還缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普惠性、增加其對(duì)中低收入家庭的支持力度，既有助于去庫存，也有助于滿足市民特別是新市民的住房消費(fèi)需求。”劉衛(wèi)民說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。