三四線城市庫存過大，一線城市土地稀缺，財大氣粗的開發(fā)商們只得擠到幾個二線城市搶地，使得2016年有望成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

在面粉普遍比面包貴的時候，大家比的不再是面粉與面包的價格，而是過去的面粉與將來的面粉價格。只要不斷拍出新地王，老地王們也會解套。

今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國企是勝出者。

2016年5月18日晚，蘇州市國土局“緊急”出臺土地限價令，對于網(wǎng)上掛牌出讓的10幅地塊設(shè)定最高報價，對超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

該政策的出臺背景是蘇州的土地市場過熱，此前一周，蘇州已經(jīng)撤銷了5幅土地的出讓。5月23日，蘇州吳江9宗地塊開拍，其中兩宗地塊在競拍時因超過最高限價被中斷。

蘇州此舉在全國范圍都極其罕見，因為商品房土地拍賣的原則是“價高者得”，政府此舉無異于告訴買家自己的“底牌”。如何確定中標(biāo)者？從游戲規(guī)則上講，最高地價如何定是個難題，定低了引起“搶購”，定高了反而會對市場形成誤導(dǎo)。開發(fā)商甚至可以用故意叫高價的方式，讓所有限價土地都流拍，從而抬高房價。

但在一個地王頻出的年代，蘇州的做法實屬無奈。

進(jìn)入2016年以來，全國總價地王、單價地王以及溢價率超過100%的“三高”地塊，扎堆出現(xiàn)在四個二線城市：南京以19席奪冠，接下來是蘇州14席、合肥11席、杭州10席。

據(jù)地產(chǎn)信息提供商克而瑞統(tǒng)計，今年以來重點城市“三高”地王已達(dá)到74幅，4月以來的一個半月就占近70%的規(guī)模。今年接下來的大半年，只要再拍出12幅地王，2016年就將成為史上出現(xiàn)“地王”最多的年份。

與地價齊高的，是樓價。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的4月份全國70個大中城市房價變動情況顯示，新建商品住宅價格與上月相比，上漲最快的三甲是合肥、廈門、南京。價格分別比上月增長了5.8%、5.3%和4.4%。緊隨其后的是上海、杭州、北京和福州，增長率都在3%及以上。

在二手房市場，這三個城市同樣遙遙領(lǐng)先，占據(jù)全國漲幅前三位：合肥上漲6.8%，廈門上漲4.2%，南京上漲3.5%?？梢钥吹?，在年后一線城市房價狂飆之后，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)入二線城市領(lǐng)跑的局面。

最亮眼的是南京。一季度土地出讓金中，南京以333.2億元，同比增長372%居第一位。4月，再獲147.5億元，同比增長308%。

5月13日下午，南京地價攀升的游戲達(dá)到頂峰：當(dāng)天共拍出7塊地，其中位于河西南的三塊引起了三十多家開發(fā)商的鏖戰(zhàn)，最終連番誕生了新晉“地王”。

其中，葛洲壩以總價32.8億元，拿下樓面價為每平方米45213元的地塊，刷新南京單價“地王”。按照地價與樓價的比例，這意味著這一項目未來售價要達(dá)到每平方米7萬—9萬才能回本，地價與樓價堪比上海。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報道，當(dāng)天的7幅地塊出讓，使得南京當(dāng)天土地拍賣吸金達(dá)到248.56億元。

與以往一樣，地價的飆升，立刻引發(fā)了購房者的恐慌情緒。“南京樓市”微信公眾號主編李子墨對南方周末記者說，土地拍賣當(dāng)天，南京當(dāng)?shù)毓栁恼戮桶l(fā)出文章報道此事，其中三四篇閱讀量達(dá)“10萬+”。“公司里兩個小女孩在拍出地王的第二天就趕緊去買房了”。

國企央企唱主角

綜觀今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國企均是勝出者。

在南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝看來，南京和其它二線城市出現(xiàn)地王現(xiàn)象的原因類似：在去庫存政策背景下，以及加杠桿因素，使得泡沫出現(xiàn)在了最容易出現(xiàn)泡沫的地方——這幾個城市基本面最好、市場需求最旺盛，需求泡沫一旦產(chǎn)生，可以迅速改變供求關(guān)系，造成房價和地價的上漲。

目前，首套房首付比例降至25%，相當(dāng)于3倍杠桿；且“首套”認(rèn)貸不認(rèn)房，這使得人們買房變得容易了，剛性需求轉(zhuǎn)化為投資需求，需求泡沫變大。

這一輪“去庫存”的本意是針對三四線城市，但沒想到推高了不太需要去庫存的一二線城市房價，巨量資本集中流向地產(chǎn)。張輝認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中低速增長，房價也由從前的經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動型，進(jìn)入到資本泡沫驅(qū)動型的增長模式。

中國指數(shù)研究院華中分院研究總監(jiān)李國政對南方周末記者介紹，“2015年起，資金流動性增強，各路基金來武漢越來越頻繁。”他說，“我本人今年已經(jīng)接待七八撥了，深圳、上海、北京的基金都有，都來了解武漢的房地產(chǎn)怎么樣。”

李子墨說，從2015年開始，全國各地的資金都到南京炒房了，“我們認(rèn)為這一輪上漲是資本游戲，實際上是一種貨幣現(xiàn)象，用無限的貨幣追逐少量的房子。”

在南京的新地王中，人們看到了一個并不熟悉的身影——葛洲壩集團(tuán)。葛洲壩是隸屬于國資委的央企，以水電投資建設(shè)運營為主業(yè)。

在武漢，葛洲壩集團(tuán)的控股子公司也正與華潤置地合作，開發(fā)武漢光谷長動房地產(chǎn)開發(fā)用地B包地塊。

據(jù)克而瑞分析，水電系央企正積極搶做大規(guī)模。其中，魯能、電建、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京、蘇州、天津、武漢、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元，搶得9幅地塊。

實際上，不僅是水電系國企，綜觀今年以來熱門城市的新晉地王，央企和國企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區(qū)土地拍賣中，主力競拍者中海地產(chǎn)、中冶置地和江西新力，分別代表著國企、央企和市國資。在南京，近段時間拿到地的開發(fā)商主要來自央企和國企，比如葛洲壩、電建、金茂、上海建工、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的資深觀察者王歡告訴南方周末記者，國企和央企抬高了地價，這是行業(yè)共識，“有央企在，中小民營企業(yè)拿地很難。”

新地王“解套”老地王

“拿地有風(fēng)險，可能會虧錢，但是不拿地，團(tuán)隊可能就沒了。”

在地王現(xiàn)象中，最不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格，目前它幾乎在所有一線和熱點二線城市都出現(xiàn)了。

正常而言，開發(fā)商拿地價格要低于未來售房價格的50%，才能保證賺錢，最高也不能超過60%—70%。也就是說，開發(fā)商以每平方米4萬拿下的地，至少要賣到每平方米6萬—8萬才能回本。

而南京的新地王板塊的房價會漲到每平方米8萬嗎？融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌認(rèn)為不大可能，他近日接受媒體采訪時稱，“蘇州、南京的地價是不對的，杭州曾經(jīng)比上海還高，因為地價高，很多開發(fā)商在杭州虧錢的，南京是在步杭州的后塵。”

在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現(xiàn)在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

如果目前的地價不合理，為什么地產(chǎn)商們還扎堆往里沖呢？

張輝認(rèn)為，實際上現(xiàn)在開發(fā)商們心頭盤算的是另外的賬本。因為現(xiàn)在三四線城市庫存過大，看不到盈利的希望，開發(fā)商們避之不及。而一線城市幾乎沒有新增土地供給。但開發(fā)商不能不拿地，因為要保證銷售額的持續(xù)增長，維持運轉(zhuǎn)。

最后造成的結(jié)果就是，大家都擠到二線城市搶地。“現(xiàn)在已經(jīng)不是在用正常的市場預(yù)期拍地，而是無論多高的價格，都要讓自己還在這場游戲中。”張輝說，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風(fēng)險，可能會虧錢，但是不拿地，團(tuán)隊可能就沒了。”

其次，在面粉普遍比面包貴的時候，大家比的不再是面粉與面包的價格，而是過去的面粉與將來的面粉價格。“只要未來的地價比現(xiàn)在的貴，現(xiàn)在的地價就是合理的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對南方周末記者說。

李子墨告訴南方周末記者，南京一線房企的老總，也覺得現(xiàn)在的地價難以接受，他們期望地價的泡沫由時間和城市價值的提升來消化。

“南京歷史上，所有的地價泡沫都被時間消化了，過去兩年的地王現(xiàn)在來看，價格都不算高。”李子墨說，“老地王被新地王取代，老地王就解套了。”

限購歸來？

地方政府一方面希望賣地賺錢，另一方面也不希望房價過高，影響城市長遠(yuǎn)的競爭力。

有媒體統(tǒng)計，在剛剛過去的4月份，二線城市土地出讓金輕松突破1100億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

賣地，是地方政府收入的主要來源之一，地價越高，政府的錢包越鼓。經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳曉波最近在一篇文章中寫道：“開發(fā)商最喜歡的城市是2014年的廈門，2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府與開發(fā)商含情脈脈，共同操盤，把預(yù)期舔得盤干碗凈。”

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道總結(jié)的2015年地方債圖譜，2015年末江蘇省債務(wù)余額超1萬億，居各省份首位。而在這輪賣地潮中，最熱的城市南京、蘇州都出自江蘇。

有南京當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計，今年短短四個半月，南京賣地收入已高達(dá)630億元，而其2015年全年的賣地收入為772億元。

王歡認(rèn)為，地方政府一方面希望賣地賺錢，另一方面也不希望房價過高，影響城市長遠(yuǎn)的競爭力，也受到民眾的指責(zé)。“這兩天地王拍出來后，有些人說要逃離南京，房價太高年輕人留不下來，城市就沒有活力。”

迫于房價過高的壓力，最近各地調(diào)控“地王”的政策也陸續(xù)出臺。比如在上海，政府要求周浦“地王”拿出15%的面積由開發(fā)商自持，70年不能出售，5%的面積作為保障房建設(shè)用地，無償交給政府。

南京最近也有調(diào)控的傳聞流出，比如超過每平方米5萬的地塊在出讓時，一旦超過45%的溢價幅度，將直接配建保障房面積。

合肥市房地產(chǎn)管理局局長汪菊喜近日在接受采訪時表示：“政府在必要的時候，會進(jìn)一步出臺更為嚴(yán)格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。”

二線城市中，限價政策已經(jīng)落地的是蘇州。王歡認(rèn)為，房地產(chǎn)的問題是一個系統(tǒng)工程，涵蓋了土地財政、稅收制度，“如果只是限價、推保障房，還是會摁下葫蘆浮起瓢。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。