地王豪宅泛濫一線樓市陷結(jié)構(gòu)畸形窘境

2016年的一線城市，想必令融創(chuàng)、泰禾這樣的豪宅開發(fā)商內(nèi)心暗喜。

這兩家在北京以開發(fā)頂級(jí)豪宅著稱的開發(fā)商，最近同步闖入深圳，拿下了這個(gè)他們覬覦已久的市場。不同的是，融創(chuàng)通過并購，泰禾則通過拍地獲取了項(xiàng)目。

然而如今的一線城市，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)日趨畸形，地王頻出，豪宅泛濫，在10萬+及以上高端住宅這個(gè)細(xì)分市場，競爭已然十分激烈。

一線城市的另一面卻是，高企的房價(jià)不斷推高城市生活生產(chǎn)成本，房地產(chǎn)及金融侵蝕著其他產(chǎn)業(yè)的空間，中產(chǎn)階層和實(shí)業(yè)公司試圖逃離，城市財(cái)政收入中制造業(yè)和工業(yè)占比下降，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新活力衰減。

地王助推全面豪宅化

2015年以來，在北京、深圳、上海的財(cái)政收入中，土地出讓金收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入占比大增。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2013-2015年，一線城市土地出讓金收入年均全部超過了5000億，2013年同比2012年翻了一倍多。

今年截至目前，一線城市土地出讓金已達(dá)1010億，地王頻繁出現(xiàn)。今年全國最高的50宗土地合計(jì)成交總價(jià)為2013.29億；在50宗總價(jià)地王里，一線城市有14宗，很多之前剛需的區(qū)域，比如北京的五環(huán)外，都出現(xiàn)了地王。

但與此同時(shí)，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4月一線城市住宅用地供應(yīng)明顯下調(diào)，僅供應(yīng)42宗，合計(jì)住宅用地建筑面積為632萬平米，是十年來的最低值；

截至5月8日，一線城市住宅土地成交也跌到最近10年低點(diǎn)，僅成交27宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積只有360萬平米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市住宅用地供應(yīng)減少，導(dǎo)致市場逐漸出現(xiàn)了豪宅化的趨勢。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價(jià)預(yù)期都要在6萬+；未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目。

事實(shí)上，今年的一線城市可以稱之為“豪宅年”。前4個(gè)月，北京總價(jià)千萬以上的豪宅已簽約1564套，達(dá)到了2015年全年的一半。按套數(shù)計(jì)算，占到了整體市場成交量的10%，按金額計(jì)算，占比更是高達(dá)37.9%。

其中，截至5月18日，單價(jià)10萬+的頂級(jí)豪宅簽約134套，占2015年全年151套的88%。

在深圳，豪宅也是超級(jí)火爆。深圳中原、安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前4個(gè)月，深圳3000萬以上的豪宅共成交98套，是2015年同期的4.45倍，較去年后4個(gè)月也增長了42%，豪宅去化周期保持在9.8個(gè)月的合理水平。

4月深圳共有5個(gè)豪宅入市，分別是位于福田的寶生Midtown以及位于南山的華潤深圳灣悅府、恒裕濱城二期、半島城邦三期和深圳灣公館，單價(jià)均在10萬以上。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，5月預(yù)計(jì)有9個(gè)豪宅項(xiàng)目進(jìn)行開盤或加推，包括寶安的壹方中心玖譽(yù)，福田的大康福盈門、寶能公館230平樓王單位，南山華僑城的天鵝湖一號(hào)、蛇口的水灣1979、后海的漢森吉祥龍258平5房等，開發(fā)商的入市腳步在加快。

豪宅的大幅成交和占比，也拉高了全市均價(jià)，深圳南山區(qū)新房均價(jià)在本月第二周接近10萬/平方米；位于蛇口的半島城邦新品上月開盤，均價(jià)8萬被認(rèn)為已非豪宅價(jià)格，推出的400多套房源幾近售罄。

被高房價(jià)侵蝕的空間

進(jìn)入2016年，盡管一線城市的土地和房市銷售火爆，但其他產(chǎn)業(yè)并未如此。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，該市計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)增加值下降17.0%，降幅比1季度擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。

拉長時(shí)間來看，2015年以來，北京規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)增速從4%左右一路下滑，目前已在2%以下，在今年的1-2月，還曾跌到2%的負(fù)增速。

雖然并不能十分確定工業(yè)增加值增速下滑與房地產(chǎn)高企有關(guān)，但可見的是，北京一系列與計(jì)算機(jī)、電子制造業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)公司，正在把總部或分公司從市區(qū)遷往更偏遠(yuǎn)的郊區(qū)如上地、亦莊、通州甚固安、廊坊等地。

根據(jù)北京市經(jīng)濟(jì)和信息化委員會(huì)主任張伯旭的報(bào)告，2016年主要預(yù)期目標(biāo)是：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，符合首都城市戰(zhàn)略定位的產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，其中規(guī)模以上現(xiàn)代制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增加值增速均在7%左右，現(xiàn)代制造業(yè)占全市工業(yè)的比重超過50%；不符合首都城市戰(zhàn)略定位的產(chǎn)業(yè)加快疏解和退出，增加值下降5%以上。

“北京市的房地產(chǎn)供地將會(huì)越來越少，這也是像通州、燕郊這樣的郊區(qū)和近京區(qū)域樓市火爆的原因，北京房地產(chǎn)市場只會(huì)不斷外延，”北京一家大型開發(fā)商內(nèi)部人士說。

而在深圳，在2015年全國土地出讓收入銳減21.6%的背景下，深圳土地收入逆勢增長36.9%。對此財(cái)政部表示，主要是深圳經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁、房地產(chǎn)市場交易火爆、土地資源相對稀缺、地價(jià)持續(xù)偏高所致。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，來源于深圳的公共財(cái)政收入達(dá)到7240億元，比上年增長30.2%，其中中央級(jí)收入實(shí)現(xiàn)4512億元，增長29.7%；深圳市地方級(jí)收入實(shí)現(xiàn)2728億元，增長31%，為近8年以來新高。

分行業(yè)看，去年深圳稅收規(guī)模占比前四大行業(yè)是制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，合計(jì)占整體稅收的比重達(dá)到71.6%，但制造業(yè)比重下滑，房地產(chǎn)占比明顯上升。

以龍崗區(qū)為例，2015年在樓市火爆的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)投資額占到固定資產(chǎn)投資比重的74%，制造業(yè)投資大幅萎縮，同比下降60.4%，占比僅為5%。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者實(shí)地調(diào)查，在龍崗、南山，由于房價(jià)的快速上漲抬高了住宅租金，同時(shí)商業(yè)辦公及廠房的租金也被抬高，一些企業(yè)受困于成本的上升，不得不整個(gè)企業(yè)或者將部分經(jīng)營活動(dòng)遷出；還有一部分企業(yè)，因?yàn)橹圃鞓I(yè)盈利能力下降，開始將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，實(shí)體行業(yè)資金頻現(xiàn)抽離。

2015年，深商研究會(huì)在一項(xiàng)針對120家企業(yè)的調(diào)查中提問，假設(shè)有一天遷出深圳，原因會(huì)是什么？大部分企業(yè)勾選了“房價(jià)過高”選項(xiàng)。

在上海，2015年外來常住人口出現(xiàn)了負(fù)增長，同比下降1.5%，這是15年來的首次，也被外界認(rèn)為與高房價(jià)有一定相關(guān)性。有不少學(xué)者指出，上海這類特大城市，隨著房價(jià)不斷上漲和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，低收入人群包括剛畢業(yè)的大學(xué)生，都有可能離開。

結(jié)構(gòu)畸形的風(fēng)險(xiǎn)

在張大偉看來，“面粉貴過面包”已成一線城市的常態(tài)。而目前的市場創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，資金實(shí)力更強(qiáng)，對未來市場波動(dòng)的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。

在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場也表現(xiàn)的更加激進(jìn)。

如5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元拍得上海浦東新區(qū)周浦純住宅地塊，溢價(jià)率高達(dá)296%，可售住宅樓板價(jià)5.45萬/平方米。

但包括張大偉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士指出，未來一年，房價(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。

在北京平均商品房住宅樓面價(jià)已全面超過3.7萬/平方米的情況下，房企未來運(yùn)營的難度越來越大；按照目前地價(jià)超過房價(jià)的趨勢，需要未來2年房價(jià)上漲100%以上，這些地王才能上市。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭就認(rèn)為，保利所拿的浦東地塊很難盈利。

值得注意的是，曾經(jīng)激進(jìn)的融創(chuàng)中國并沒有參與去年以來一線城市的地王盛宴。

融創(chuàng)中國主席孫宏斌認(rèn)為，京滬地價(jià)已經(jīng)高得離譜，“部分企業(yè)2013年在土地市場瘋狂時(shí)期獲得項(xiàng)目至今還沒有入市，2015年一線城市高價(jià)地塊頻出，而這些項(xiàng)目將集中在2016年集體入市。未來很多企業(yè)在去化方面將十分艱難。”

嘉豐瑞德金融數(shù)據(jù)總監(jiān)Frank則認(rèn)為，房企瘋狂拿地的背后是資金加杠桿的不斷輸血，在“地王”頻現(xiàn)背后，是整個(gè)行業(yè)不斷攀升的負(fù)債。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年百強(qiáng)房企資產(chǎn)負(fù)債率繼續(xù)上行，均值達(dá)到75.4%，較2014年上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

而高負(fù)債、高杠桿無疑提升了違約和投資風(fēng)險(xiǎn)。碧桂園CFO吳建斌認(rèn)為，拿地風(fēng)險(xiǎn)是房企最大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦某一地塊投資失誤，就可能引發(fā)連鎖效應(yīng)，公司首先要做的就是最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。