現(xiàn)代財政制度服務(wù)于全局，服務(wù)于國家治理的現(xiàn)代化，是離不開直接稅建設(shè)的，而中國的直接稅制度建設(shè)中很關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅已經(jīng)討論很多年，但是回顧中央這么多年來歷次正式發(fā)出的文件，可以發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)稅改革的方向是肯定的。而且在經(jīng)過了多年的物業(yè)稅的試點之后，又有上海、重慶兩地當時稱為房產(chǎn)稅（其實就是消費住房的保有環(huán)節(jié)上稅收要從無到有）的改革。這一制度建設(shè)在兩地試點之后，我們在十八大給出頂層規(guī)劃性質(zhì)的非常重要的文件里面，可以看到一個非常明確的指導意見，就是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。

十八屆三中全會以后，在全面改革推進過程中，關(guān)于房地產(chǎn)稅的看法仍是大相徑庭。如果按照不唯上、不唯書、只唯實的精神，筆者認為應(yīng)有一套在邏輯上貫通的關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的認識?，F(xiàn)在要搞市場經(jīng)濟，建設(shè)現(xiàn)代國家，必須要建設(shè)現(xiàn)代財政制度，而現(xiàn)代財政制度服務(wù)于全局，服務(wù)于國家治理的現(xiàn)代化，是離不開直接稅制度建設(shè)的，進而要說，中國的直接稅制度建設(shè)中很關(guān)鍵的就是房地產(chǎn)稅。

中央不僅提出要加快房地產(chǎn)稅立法，而且還要“逐步提高直接稅比重”。直接稅主要可以從哪些操作點入手來提高它的比重？現(xiàn)在能夠考慮的，一是房地產(chǎn)稅，二是個人所得稅。房地產(chǎn)稅在住房保有環(huán)節(jié)是從無到有，個人所得稅總體來說是要全面設(shè)計，它的低端（就是剛過了“起征點”的低中收入階層）稅負是要往下調(diào)的，而它的高端特別是原來的超額累進稅率不能覆蓋的明顯先富起來的高收入階層，實際稅負應(yīng)有所上升。這兩個方面之外，還有涉及有爭議的遺產(chǎn)和贈予稅，筆者認為現(xiàn)在不具備具體設(shè)計并推出遺產(chǎn)與贈予稅的條件。

如果按照三中全會非常明確而權(quán)威的改革方案設(shè)計，這是必須抓住不放的一個制度建設(shè)問題，那就對應(yīng)了現(xiàn)在決策層清晰給出的表述，就是要著力推進供給側(cè)改革。在改革上說的結(jié)構(gòu)，首先就是制度結(jié)構(gòu)，制度結(jié)構(gòu)要處理復雜的利益結(jié)構(gòu)、利益格局問題。比如稅制，它的結(jié)構(gòu)問題就是多稅種、多環(huán)節(jié)、多重征稅的復合稅制這種制度安排。對于供給側(cè)改革，筆者認為制度供給是龍頭，制度供給當然包括了攻堅克難地推進這些不可回避的重點改革任務(wù)，房地產(chǎn)稅就是其中之一。在中央明確提出概念與指導方針后，大家都在領(lǐng)會供給側(cè)改革，而推進房地產(chǎn)稅改革，筆者認為就是其中一個應(yīng)有之意。

從實證的角度來看，搞市場經(jīng)濟必須承認市場經(jīng)濟的一些共性規(guī)律。而美國一些經(jīng)驗值得借鑒，筆者多年前在美國做訪問學者時就注意到，美國地方層級的政府收入中，如果從比重來說，房地產(chǎn)稅所占的比例高的可達到90%以上，低的也不會低到40%以下。這樣一個作為主體稅種的房地產(chǎn)稅，支持著美國地方政府解決錢從哪里來的問題，然后就是處理好它的職能履行，把錢用好，將政府作用按照他們的法律框架、制度規(guī)則發(fā)揮好的問題。這樣一種經(jīng)驗，借鑒在其他的經(jīng)濟體里，包括不少新興市場經(jīng)濟體里，都可以看得出來是得到了回應(yīng)。

經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我國直接稅的作用仍然較弱。從整個政府的稅收收入來看，70%左右是來自間接稅，直接稅收入的作用相當弱。在這方面，顯然是在種種條件制約之下缺少現(xiàn)代化稅制特征的。而現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)稅，作為一個現(xiàn)代化取向下的長效機制，可以使地方稅體系建設(shè)和地方政府職能的合理發(fā)揮相互內(nèi)洽?，F(xiàn)在再往前看，要經(jīng)歷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮相伴隨著的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程，至少有30年左右的時間?，F(xiàn)在真實的城鎮(zhèn)化水平，按照中央提出的戶籍人口城鎮(zhèn)化率是40%，國際經(jīng)驗表明，在70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入低平發(fā)展階段，按照每年提高一個點估計，也要走30年。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)匹配城鎮(zhèn)建成區(qū)的不斷擴大當然是國民經(jīng)濟的支柱，但是這個支柱能不能健康地發(fā)揮它的作用至關(guān)重要。

現(xiàn)在關(guān)于房地產(chǎn)稅種種作用的分析可以論證，它有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，有利于促進這個產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)揮好重要支柱作用。反之，如果這個支柱建設(shè)不到位，房地產(chǎn)領(lǐng)域會不斷地困擾國民經(jīng)濟，在這方面我們?nèi)狈﹂L期的穩(wěn)定制度框架作為穩(wěn)定器。

另外，房地產(chǎn)稅對我國現(xiàn)在需要特別重視的共享發(fā)展、收入再分配，有獨特的意義和可能做出的積極貢獻。作為直接稅，除了有籌集政府收入作用，特別重要的是它會發(fā)生按照支付能力原則以稅收調(diào)節(jié)而“抽肥”的作用。而抽肥之后就能“補瘦”，政府用這部分財力扶助弱勢群體，加強保障房建設(shè)，促進社會福利。其實這也是一個共贏，這不是讓先富起來的人傷筋動骨，是他們在發(fā)展、享受的層面上適當做些利益讓渡，所以合理設(shè)置的直接稅本質(zhì)上是一個共贏的稅收。而這樣一來，總體來說中國直接稅比重的提高，就可以使間接稅的比重下降，宏觀稅負保持穩(wěn)定的情況下，整個社會的稅收痛苦會減少。因為越來越多的收入是有支付能力的人群在發(fā)展、享受層面做了一種讓渡，而不是大量的實際稅負是經(jīng)由間接稅落到消費大眾身上。以這樣稅負結(jié)構(gòu)優(yōu)化的調(diào)整，降低整個社會的稅收痛苦，當然就是促進社會和諧。

對于實施房地產(chǎn)稅的可行性，筆者認為，國外有私有土地，但是也有公有土地，但無論最終所有權(quán)是公有還是私有土地，所有住房一律要開征地方政府掌握的不動產(chǎn)稅。同時，從理論邏輯上也可印證：既然上世紀80年代的我國國有企業(yè)要經(jīng)過“利改稅”與其它企業(yè)一樣上交所得稅，那么這種邏輯和實踐，也可以把它引申到房地產(chǎn)稅。同樣的道理，在國家所有權(quán)的土地上，不動產(chǎn)的持有主體，是有自己相對獨立的物質(zhì)利益的，這種獨立的物質(zhì)利益，如有必要通過立法設(shè)稅，完全可以進行這種調(diào)節(jié)。

《物權(quán)法》已經(jīng)給出社會公眾所關(guān)心的40年到70年的住房土地使用權(quán)方面到期怎么辦的解決原則，物權(quán)法上叫用益物權(quán)，規(guī)定到期應(yīng)予以自動續(xù)期（而不是重新購買使用權(quán)），無非是要在今后更細致的立法過程中明確自動續(xù)期所應(yīng)該遵循的操作細節(jié)，這樣可以穩(wěn)定社會預(yù)期。

值得注意的是，搞社會主義市場經(jīng)濟和中國特色的現(xiàn)代化，從追趕到趕超，必須守正而出奇。筆者前面所說的美國經(jīng)驗，帶有共性規(guī)律成分的，必須在認同這種市場經(jīng)濟規(guī)律之后走制度建設(shè)的正道，這就是所謂“守正”——不可能又搞市場經(jīng)濟，又否定市場經(jīng)濟存在共性規(guī)律，必須認識、適應(yīng)、尊重和敬畏市場規(guī)律，建設(shè)和市場經(jīng)濟匹配的長效調(diào)節(jié)機制。而“出奇”則是對中國更直接的挑戰(zhàn)和考驗，因為我們不可能簡單照搬別國經(jīng)驗，就走出一條中國現(xiàn)代化的社會主義市場經(jīng)濟之路，必須認識到、解決好在特定的國情、特定的發(fā)展階段、特定的一些漸進改革路徑約束情況下，怎么將現(xiàn)代化之路走通，讓社會各方接受房地產(chǎn)稅改革。

因此，筆者認為，中國不能照搬美國的房地產(chǎn)稅普遍征收模式。必須找到在立法時，社會可接受的最大公約數(shù)，形成社會可接受的制度設(shè)計，這就是所謂“出奇”，就是要適合中國國情。這樣的改革才能夠支撐繼續(xù)成功地從追趕到趕超，來實現(xiàn)我們的現(xiàn)代化。

筆者認為對于房地產(chǎn)稅的積極探討，是要在立法過程中鼓勵大家各抒己見，力求凝聚基本共識而實質(zhì)性地往前推進房地產(chǎn)稅改革。如果按照現(xiàn)在人大有關(guān)方面的回應(yīng)，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進入一類立法，也就是在去年下半年明確提出進入立法規(guī)劃以后，它是排在“第一陣營”的。怎么樣處理必須要有的“第一單位扣除”的問題。筆者認為，目前框架是清楚的，我們有不動產(chǎn)登記制度形成的信息支撐，所有的不動產(chǎn)信息可“一網(wǎng)打盡”，在實際操作的過程中，可以把所有應(yīng)該納稅的不動產(chǎn)包括消費住房普遍覆蓋之后，按照不動產(chǎn)登記信息的依據(jù)，依法做第一單位扣除，是第一套房也好，是人均多少平米也好，先征后返，或者叫先記錄在案然后結(jié)算。

在這樣一種守正出奇的框架下，大家還應(yīng)該認識一下在立法推進方面，時機怎么看待。今年筆者注意到，管理部門在年度的改革和工作安排里面，沒有提房地產(chǎn)稅，但在人大立法方面的信息是列入了一類立法。顯然，這個事情還是在按照它的內(nèi)在邏輯展開。但是筆者分析推測，中央很關(guān)心房地產(chǎn)去庫存，有關(guān)部門可能擔心現(xiàn)在強調(diào)推進房地產(chǎn)稅立法過程，會對去庫存帶來心理上的對沖。筆者建議，應(yīng)該將問題挑明，既然是房地產(chǎn)從黃金時代轉(zhuǎn)換到白銀時代，它還會往下發(fā)展，分化過程中間結(jié)構(gòu)性的對策特別關(guān)鍵，我們在立法這方面是不是可以考慮積極地推進立法，同時要給出一個信息：立法一旦通過之后，執(zhí)行的時候是可以區(qū)分先后的，比如房地產(chǎn)稅首先可以考慮先在北、上、深、廣等地區(qū)依法實施，這也符合供給側(cè)改革結(jié)構(gòu)化區(qū)別對待的處理思路。

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