“面粉貴過面包，但還是做成了蛋糕。”企業(yè)也沒想到，這些價格居然能被市場接受。由于土地成本高企，廈門房價不會出現(xiàn)下調(diào)，但成交量下降的勢頭已不可避免，要實現(xiàn)復(fù)蘇尚需時日。

“上個月底我們項目開盤的時候，正常排號的人都沒有買到房，因為關(guān)系戶都已經(jīng)排滿了。”5月8日，星期天，廈門市海滄區(qū)某商品房項目售樓處，看房的人絡(luò)繹不絕。項目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹，過去幾年來，很少見到廈門樓市出現(xiàn)如此盛況。

出現(xiàn)這種局面的直接誘因，是上月的一宗“地王”。4月22日，保利地產(chǎn)旗下的廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)公司以54.26億元的價格競得同安區(qū)同安新城片區(qū)的一宗土地。25838元/平方米的樓面價不僅創(chuàng)島外新高，而且高出同區(qū)域在售商品房的價格。

一時間，滿城皆驚。廈門人怎么也沒想到，在如此“偏僻”的區(qū)域，土地竟然昂貴到這種程度。

這絕非偶發(fā)事件，而是一系列因素綜合作用的結(jié)果。它的潛在影響，也遠(yuǎn)不止項目提價、市場恐慌那樣表面。種種因素決定了，在每一輪市場高點中都站立在“潮頭”的廈門樓市，早已形成它自己的運行邏輯。

地王頻出

“在拍地之前，我們都預(yù)計那塊地的價格會超過2萬，但還是沒想到會那么高。”某大型房企福建區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，該地塊周邊的諸多在售項目中，價格最高的也僅為2.2萬元/平方米。

這宗名為“同安2016TP02商住用地”的商業(yè)用地位于廈門同安區(qū)濱海西大道的東側(cè)。除海景資源可觀以外，區(qū)位、交通、教育、商業(yè)等配套均難如人意。但拍賣當(dāng)天卻吸引了29家房企前來參與，競價次數(shù)超過200輪，溢價率達(dá)到149.6%。

實際上，在此之前，廈門的“地王”就已頻繁誕生。

2015年，廈門共出讓土地47幅，其中41幅成功出讓，6幅流拍。雖然成交土地數(shù)量不多，價格卻十分可觀。其中，集美區(qū)的單價“地王”在去年5月被刷新，為14857.86元/平方米；海滄區(qū)的“地王”在去年9月被刷新，單價為15679.4元/平方米。

由于當(dāng)時市場冷淡，這幾宗高價地也頗受質(zhì)疑，但事實證明，這些項目不僅熱銷，而且賣出了好價錢。以恒大獲取的集美“地王”項目恒大帝景為例，其于去年12月首次開盤時的價格為22000元/平方米。隨后不斷加推，到今年4月初，最新的價格達(dá)到24500元/平方米。

同屬于該區(qū)域的國貿(mào)天悅項目，去年11月首次開盤時的價格為21000元平方米，到今年3月推盤時，價格已升至26600元/平方米，且開盤即告售罄。該項目的前身，為2014年的集美“地王”，當(dāng)時的土地單價為13135元/平方米。

“就這些項目所在的區(qū)域而言，成交價格已屬高點。”上述人士表示，“面粉貴過面包，但還是做成了蛋糕。”企業(yè)也沒想到，這些價格居然能被市場接受。所以，對市場的判斷很快變得樂觀起來。

另一方面，該地塊推出時，房企正處于極度“饑渴”的狀態(tài)。據(jù)廈門市國土資源局的公開信息，這不僅是廈門在2016年的第一宗招拍掛土地，也是最近7個月來廈門出讓的首宗土地。在房價不斷上漲的廈門市場，引發(fā)爭搶實屬必然。

按照該人士的觀點，銷售節(jié)奏和土拍節(jié)奏交叉在一起，造就了這一“地王”的誕生。

實際上，就拿地者保利而言，對于成本可以有另一種核算方式。2014年，保利曾在同一區(qū)域拿下一宗商住用地，成本為10381.5元/平方米，建筑面積達(dá)32.6萬平方米，比新“地王”還多出11萬平方米。

按照慣常的思路，當(dāng)企業(yè)在同一區(qū)域擁有多個項目時，其成本和利潤往往進(jìn)行統(tǒng)一核算。也即，經(jīng)由前者的分?jǐn)偅?ldquo;地王”項目的實際成本并沒有那么高。

然而，這一房地產(chǎn)界公認(rèn)的運作方式，卻并不為大眾所熟知。因此，“地王”對市場的攪動已不可避免。

外地需求推動補漲

“‘地王’是最容易影響老百姓預(yù)期的。當(dāng)你看到地價那么高，房價又那么低時，心態(tài)就很容易發(fā)生變化。”廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長戴亦一向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，對于廈門這個“移民城市”來說，更是如此。

戴亦一表示，在廈門樓市的需求結(jié)構(gòu)中，有70%是外地人。在這其中，大部分是福建省內(nèi)的購房者，少部分為外省購房者。在后者中，來自東三省的購房者近年來愈加活躍。

這一觀點得到很多從業(yè)者的證實。多個房地產(chǎn)公司的相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，一直以來，廈門市場中的本地和外地需求比例多在3：7或4：6的水平。其中，外來需求占據(jù)多數(shù)。海滄區(qū)馬鑾灣附近某項目的銷售負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年項目接待了一些來自山西、河南、北京的客戶，雖然僅成交兩套，但來自華北的看房者明顯增多。

戴亦一將這部分需求稱為“帶有移民傾向的投資性需求”。具體表現(xiàn)為：買房后不一定馬上來住，若將來房價翻個一兩倍，可能選擇賣掉，也可能最終移民廈門，作為自住。

這其中的投資成分，是導(dǎo)致廈門樓市波動的主要原因。戴亦一表示，當(dāng)一個城市中的投資客超過25%時，房價就容易松動。因為一旦市場不好，這些投資客就會拋盤，并引發(fā)連鎖反應(yīng)。他認(rèn)為，廈門樓市中有50%的投資成分，這也使得廈門房價容易出現(xiàn)暴漲暴跌。

戴亦一表示，1993年，由于國家出手抑制經(jīng)濟(jì)過熱，導(dǎo)致廈門房價出現(xiàn)了60%的跌幅。2009年，廈門房價也因國際金融危機的連帶影響，下跌30%。但大部分時候，廈門房價仍處于上漲狀態(tài)，且漲幅不小。

如今，“移民大潮”仍在繼續(xù)。廈門市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年廈門常住人口達(dá)381萬人，其中五成以上常住人口戶口登記地為其他地市。但按照廈門去年初出臺的《廈門市城市總體規(guī)劃（2010-2020）》草案，到2020年，廈門常住總?cè)丝趯⑦_(dá)到500萬。

與需求相比，廈門樓市的供應(yīng)量并不充裕。根據(jù)易居克而瑞的統(tǒng)計，2012年以來的5年間，廈門市商品住宅的實際供應(yīng)面積均小于同期的成交面積，但差距并不大。進(jìn)入2016年，由于成交量陡增，這一缺口擴大至50%。

廈門依山傍海，風(fēng)光秀美，是國內(nèi)著名的旅游城市。但恰恰是這種地理特征，使得廈門的可供土地并不充足。按照計劃，廈門在去年需供應(yīng)經(jīng)營性用地72宗，但由于各種原因，實際僅供應(yīng)47宗。這也導(dǎo)致廈門樓市的去化周期跌至8個月，進(jìn)入偏緊區(qū)間。

戴亦一表示，就上述兩個特征而言，廈門與深圳有著類似之處。其一，外來人口占多數(shù)，屬于“移民城市”；其二，土地供應(yīng)相對不足，且潛力有限。

事實上，處于二線城市的廈門，也往往以深圳作為參照對象。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界認(rèn)為，多年來，廈門市場的走勢曲線與深圳十分類似，且具有一定的滯后性。因此，對比深圳房價的暴漲，戴亦一將此輪廈門房價的上漲稱為“補漲”。

危險的信號

但從市場表現(xiàn)來看，此輪“補漲”顯得過于猛烈，尤其在新“地王”誕生之后。

上文提到的國貿(mào)天悅項目，最近一次開盤是4月23日，開盤價格也已飆升至32000元/平方米。這一天恰恰是新“地王”誕生的次日。自去年11月首次開盤至今的6個月間，該項目的均價上漲了11000元/平方米，漲幅達(dá)到52%。

建發(fā)集團(tuán)開發(fā)的高端住宅項目央璽，則在5月借勢推出其“樓王”項目，均價達(dá)到68000元/平方米，最高單價超過7萬。這一價格也極大震撼了廈門市場。

島內(nèi)二手房的情況同樣夸張。思明區(qū)的很多二手房單價，比春節(jié)前上漲了近萬元，單套房屋坐地漲價數(shù)十萬的情況屢見不鮮。其中，部分學(xué)區(qū)房價格已達(dá)到5萬元/平方米的水平。

當(dāng)?shù)匾幻康禺a(chǎn)開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。他擔(dān)心，這可能會招致調(diào)控政策的降臨，同樣也會透支市場需求。

就最近幾周的數(shù)據(jù)來看，后者已經(jīng)變成現(xiàn)實。中泰證券的數(shù)據(jù)顯示，從4月初以來，廈門樓市的新房成交量開始出現(xiàn)震蕩下行的狀態(tài)。5月首周（4月29日-5月5日），受假期因素影響，廈門新房成交1603套，環(huán)比下降15.5%；成交面積18.5萬平方米，下降12.3%。第二周（5月6日-5月12日），該數(shù)據(jù)繼續(xù)降至754套和9.53萬平方米，降幅分別達(dá)到53.0%和48.4%。

上述人士認(rèn)為，由于土地成本高企，廈門房價不會出現(xiàn)下調(diào)，但成交量下降的勢頭已不可避免，要實現(xiàn)復(fù)蘇尚需時日。這將對高價地項目帶來巨大的考驗，同時也是廈門樓市瘋狂過后必須付出的代價。

相比之下，市場對于政策壓制的擔(dān)心更為強烈。今年以來，房價上漲過快的上海和深圳先后升級了“限購令”，蘇州、南京等熱點二線城市也出臺了限價政策。廈門成為少數(shù)市場過熱，卻未出臺調(diào)控政策的城市之一。

開發(fā)商普遍擔(dān)心，廈門也會出臺限價政策，從而對房價直接進(jìn)行抑制。戴亦一則認(rèn)為，“限購令”是更有可能出臺的手段，因為廈門此前曾實施過，需要時重新推出即可。

廈門曾于2010年9月出臺限購政策，限購門檻僅為“一年的納稅或社保證明”。2014年8月，廈門取消島外四區(qū)的限購政策；2015年1月，全面取消“限購令”。

但他指出，無論是限購還是限價都屬“下策”，不能從根本上解決問題。“樓市最終決定于實體經(jīng)濟(jì)，做生意賺到錢，你才會去買房，如果生意很差，不會去買房。所以說，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，對樓市是個正面刺激。”如果在經(jīng)濟(jì)未能真正復(fù)蘇的情況下，繼續(xù)通過貨幣實施刺激，那么這筆資金最終會流到房地產(chǎn)，并把泡沫越吹越大。

他還補充道，福建經(jīng)濟(jì)帶有一定的外向型性質(zhì)，且大量的福建人從事實業(yè)和制造業(yè)。從實際情況看，經(jīng)濟(jì)狀況比想象的要差。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。