國家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的4月份70個大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴(kuò)大。與此同時，房價(jià)帶動了地價(jià)大幅上漲，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。

在一些地區(qū)，新地王的樓板價(jià)已經(jīng)超過現(xiàn)在一手房的房價(jià)，比如5月18日保利以54.5億元競得浦東周浦鎮(zhèn)一地塊，溢價(jià)297.8%。業(yè)內(nèi)人士估算，未來售價(jià)可能超過7.5萬，而目前該區(qū)域新房售價(jià)在3.3萬-4.4萬。這種現(xiàn)象制造了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。可以說，現(xiàn)在中國地產(chǎn)市場已經(jīng)屬于“地價(jià)泡沫”的階段。

地價(jià)泡沫現(xiàn)象如何產(chǎn)生的呢？毫無疑問是供給側(cè)與需求側(cè)同時發(fā)力造成的。首先，一些地方政府趁樓價(jià)上漲提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的甚至漲幅超過一倍，推動了地價(jià)上漲，并且政府還控制供給數(shù)量，制造稀缺效應(yīng)?，F(xiàn)在，一些高地價(jià)城市已經(jīng)開始凍結(jié)土地市場供應(yīng)，這無疑會火上澆油。

而在需求側(cè)，由于這一輪漲價(jià)去庫存來勢兇猛，房企需要補(bǔ)充新的土地開發(fā)新項(xiàng)目。由于銀行利率不斷下降，而且實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致社會融資成本也隨之走低，房地產(chǎn)被視為低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，在資產(chǎn)荒的背景下，各種提供融資的機(jī)構(gòu)主動為地產(chǎn)商提供低價(jià)信貸，導(dǎo)致房企“不缺錢而是缺項(xiàng)目”，這鼓勵了企業(yè)高價(jià)搶地。

過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)顯示，總是通過各種調(diào)控保持房價(jià)穩(wěn)定上漲，過高時抑制，庫存增加時就刺激。一般常用的政策工具就是土地供應(yīng)以及信貸利率。從土地價(jià)格不斷上漲看，地方政府對土地財(cái)政過度依賴而難以自拔，這種通過控制土地供應(yīng)不斷推高地價(jià)的方式，是過去十幾年房價(jià)不斷上漲的重要原因。

因此，中國地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)是“土地泡沫”，是地方政府為了自身利益而控制市場的結(jié)果。地方政府通過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)式的土地供應(yīng)模式，以及銷售端的限購限價(jià)，維持了資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，但是，這會讓價(jià)格脫離真實(shí)的市場需求而發(fā)生扭曲，這種扭曲又會綁架樓市政策，乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)更加失衡。

地方政府過度依賴地產(chǎn)并維持價(jià)格持續(xù)增長的方式類似飲鴆止渴。除了加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡、推高資產(chǎn)泡沫之外，還會產(chǎn)生兩種弊端。首先，房價(jià)長期且持續(xù)不斷的上漲，會造成嚴(yán)重的貧富差距，尤其是一二線城市房價(jià)的大幅上漲，讓那些早就購買住房的市民財(cái)富暴增，而那些還沒有能力購買的市民可能永遠(yuǎn)都無力購買，或者做一輩子房奴。根據(jù)聯(lián)合國亞太經(jīng)社會剛剛發(fā)布的報(bào)告顯示，2002-2010年間，中國貧富差距的增加，97%由金融與房地產(chǎn)市場的價(jià)格提升所導(dǎo)致。

第二個弊端就是窒息城市發(fā)展活力。按照現(xiàn)在新出讓地價(jià)計(jì)算，一線城市房價(jià)將很快追趕上香港。中國大部分科研機(jī)構(gòu)與企業(yè)聚集在一線城市，過高的房價(jià)提高年輕人在一線城市發(fā)展的成本，研究機(jī)構(gòu)也很難招到人才。房價(jià)泡沫化會讓政府進(jìn)退兩難，如果維持居高不下的價(jià)格，中國最具活力與創(chuàng)造力的一線城市將可能面臨活力流失，阻礙經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，但是，如果刺破房價(jià)泡沫化，又會對宏觀經(jīng)濟(jì)構(gòu)成巨大的影響。

近日，“權(quán)威人士”提出“房子是給人住的，這個定位不能偏離”，這是正本清源的觀點(diǎn)，但是在執(zhí)行上，各地此起彼伏的地王以及隨之而來的土地供應(yīng)收緊顯示，地方政府還沒有找到擺脫土地財(cái)政的有效手段，二線城市收緊土地供應(yīng)只會制造更廣泛的地產(chǎn)泡沫，導(dǎo)致二線城市房價(jià)一線化，控制市場的做法最終會傷及自身。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。