總體來說中資到美國開發(fā)地產的趨勢是好的，但是也應該認識到，跟美國的房地產投資歷史相比，中國資本還是處于剛剛起步階段。所以，不能夠自恃太高，一定要按照當地的游戲規(guī)則進行，多學習。

在高樓林立的紐約曼哈頓中城，鑫苑地產所在的52號大樓（Tower52）算不上是最奢華的。這座A級寫字樓隱藏在名不見經傳的東52街中間，但不管是51街還是萊克星頓，從兩個占據紐約要道的地鐵口出來，分別走不了一百米就能到達52號大樓。

事實上，這家總部在鄭州、以開發(fā)二三線城市住宅為主營業(yè)務的地產公司是第一家進軍美國市場的中資地產企業(yè)。

早在2007年，美國地產大亨、億萬富翁山姆·澤爾（SamZell）將鑫苑地產帶到紐約，成為在紐交所掛牌的第一家中國房地產開發(fā)商。而如今，鑫苑地產儼然已經是一家專業(yè)的美國企業(yè)。

2012年，鑫苑地產宣布獨立買下布魯克林區(qū)威廉斯堡街區(qū)一塊方圓兩英畝的廢墟，將其改造成擁有216個單元的高檔公寓樓，成為了當時紐約地產界最轟動的新聞。2016年，已經成為地標的東河灣（Oosten）項目將在今年下半年完工，而鑫苑地產公司又在年初宣布買下曼哈頓中城炙手可熱的地獄廚房（Hell'sKitchen）圈地，開始了項目規(guī)劃。

作為鑫苑置業(yè)的執(zhí)行副總裁及其美國公司負責人，46歲的梁朝暉從2012年加入鑫苑地產后不僅操盤了鑫苑在東西海岸的所有項目，還見證了自2013年以來中國資本進入美國地產市場的一大波熱潮。

2004年從沃頓商學院畢業(yè)，梁朝暉在多家美國地產公司積累了大量實操經驗。中資投資美國地產的沖勁足，但難免遇到融資困難以及操作過程中包括管理成本、團隊在內的各種風險。

“在美國和紐約的國際買家熔爐中，中國的投資仍然是滄海一粟，還有很多值得學習的地方。”梁朝暉指出。

中資對美地產投資大趨勢

《21世紀》：最近很多中資的開發(fā)商、金融機構都進入美國地產市場，紐約尤其出現(xiàn)了不少標志性的大項目，很多出價可能比幾個月前上一個買家增加了幾千萬。你觀察到的情況是怎么樣的？

梁朝暉：我們觀察到最近這幾年中資對美國房地產表現(xiàn)出很大的興趣，高潮可能是從2013年開始，2014、2015年的增長更加明顯，到今年一直還在增加，我們也認為這個趨勢還會繼續(xù)下去。

參與到這個市場中的不僅有大的金融機構、保險公司，也有國內的大小型開發(fā)商。

目前觀察到一些中資機構出價會比較高，從商業(yè)角度看，有的價格已經達到了難以收回投資成本的地步。比如，在投資一些老舊酒店資產時，需要很多后期的投入才能把它升級成為一個符合現(xiàn)代需求的酒店或符合市場需求的其它類型物業(yè)，這種投入不僅與經濟成本有關，更牽扯到當地政府規(guī)劃、法律甚至勞工市場的特殊性，這樣的投入是否能夠達到經濟效益還值得商榷。

此外，美國的房地產項目融資也與中國本土不太一樣。金融危機后當地金融機構向開發(fā)商提供貸款越來越困難。一部分中國開發(fā)商與當地機構合作，以此拿到更多本地融資；另一部分中國開發(fā)商利用“內保外貸”等國內的融資方法，這種特點成為國內機構的優(yōu)勢，但同時也可能不是最有資本效率的方式。從金融學的角度來講，股本資金成本是非常高的，從紐約一般開發(fā)項目的資本架構來看，1/3到4/10這樣的范圍為股本投資，剩下的應該是債務投資。債務投資就是在開發(fā)過程中，以開發(fā)土地作為抵押獲得貸款，這樣資本回報率比較高。

《21世紀》：你覺得這些中資開發(fā)商在美國面臨的比較大的風險是什么？

梁朝暉：兩個風險，一個是運營操作風險，大部分中國開發(fā)商沒有自己的實操團隊，對當地的市場沒有把控，操縱起來對當地游戲的規(guī)則不太了解，包括許多管理人員并沒有管理美國團隊的經驗。當地事實上有很多問題需要處理，比如如何管理承包單位，承包單位什么背景，等等，這都不是表面上去做一個盡調報告就能研究出來的東西，需要有在這邊真正操盤過主流房地產項目的一個團隊才能夠把它做好。

另外就是融資的風險，就是剛才講的，國內來的機構在美國的融資能力有限。

總體來說，中資到美國開發(fā)地產的趨勢是好的，但是也應該認識到，跟美國的房地產投資歷史相比，中國資本還是處于剛剛起步階段。所以，不能夠自恃太高，一定要按照當地的游戲規(guī)則進行，多學習。

鑫苑的獨特定位

《21世紀》：能不能具體談談在美國操盤要注意的情況。比如，最近紐約房地產市場上漲非?？欤芏嗳硕颊J為到了頂點，你怎么看現(xiàn)在的情況？

梁朝暉：經過金融危機以后，紐約房地產從2010年開始恢復到現(xiàn)在也有六年了。通常來講，房地產六七年就是一個周期，因此現(xiàn)在需要謹慎，但并不是說整個紐約地產處于崩盤的邊緣。其根本原因是，這一輪房市的恢復并非建立在非理性的杠桿之上。

在經歷過2008年的打擊后，美國的金融機構非常謹慎，政府監(jiān)管也越來越嚴，因此在房地產個人按揭貸款過程中非常謹慎。作為個人投資者，即使在市場上就算你的信用、收入都非常好，申請房屋貸款都是很困難的，因此貸款的數額和放貸比遠沒有金融危機前那時候那么激進。對開發(fā)商的商業(yè)型地產貸款也是類似情況。

但我們也注意到，近期來看，紐約的高端住宅、奢侈類的地產開發(fā)已經到了比較高的一個范圍。也就是說一平方英尺2500美元以上的住宅，我們認為還是有一定的風險。

美國最高端的奢侈住宅目前風險較高

《21世紀》：在這種市場情況下，鑫苑的投資邏輯是怎樣的？

梁朝暉：剛才也說到，我們的基本判斷是，美國最高端的奢侈住宅目前風險已經比較高，因此我們的定位就是要在中高端里面做最精細、最好的，就是說不管是在市場好還是市場不好的情況下，不管有沒有中國的客戶來支持我們的情況下，我們都立于不敗之地，這是我們投資的一個理念。我們對自己的定位是，我們是中國來投資的、本土化、專業(yè)化、集中于打造高端精品的國際地產公司。

那么，我們目前在曼哈頓這個核心市場的售價范圍也就可以基本預計，在每平方英尺（十平方英尺約為一平方米）的預期定價大概在2000美元。這也是紐約一個雙收入家庭比較可以承受的一個價格范圍。

從具體的投資區(qū)域來講，我們的定位是“Emerging”地區(qū)，也就是發(fā)展中的、代表經濟發(fā)展潮流的地區(qū)。目前我們已經投資的兩個項目，一個是地獄廚房（Hell'sKitchen），一個是威廉斯堡（Williamsburg），都是在紐約很有前瞻性，很時尚的地區(qū)。以威廉斯堡為例，20年前這個地方還是破舊的廠房、廢棄的工業(yè)區(qū)，比較落后，后來藝術家先搬過來，將富裕的年輕人都帶過來，目前仍然有增長潛力。我們的目標就是繼續(xù)找到這樣的項目。

基于上述兩點，鑫苑美國的重點就是東西兩岸、兩個走廊。一個走廊叫東北走廊，從華盛頓沿海到波士頓，以紐約為放射中心。另外一個是洛杉磯到灣區(qū)、舊金山。

紐約拿地法則

《21世紀》：在你看來這樣的資源在紐約還有么？怎么才能找到？

梁朝暉：紐約房地產市場很成熟，做好項目的可能還有，但是確實需要去挖掘。一個可以確定的事實是，紐約沒有空地了，有的是沒有達到最高的價值利用的一些建筑，開發(fā)商可以進行改建或是拆掉重建，甚或地塊整合和重組，毫無疑問，這增加了尋找和談判的成本。

目前來看，有三種拿地的模式。第一種公開市場操作。賣家通過中介去做營銷。但當這個財產已經被做成精美的冊子被推廣的時候，項目要不然是資源不夠好誰也沒看上，要不然是多方競爭價格上占不到優(yōu)勢，因此這種形式比較難以拿到真正好的資產。

第二種是通過我們自己的團隊搜尋有可能出售的土地。從2012年創(chuàng)建團隊以來，我們投資團隊加入了很多業(yè)界有很多經驗的老手，這對通過內部聯(lián)系提前鎖定資源很有益，這是我們目前運用最多的一種模式。

第三種事實上更加高級，叫做拿地組合。比如，一個想要開發(fā)的地區(qū)有幾個不同的土地持有者，需要依次跟不同的資源溝通，最終做一個好的開發(fā)案例。比如你看上的這個地塊審批的時候只能建四層，但是旁邊的一家審批可以建十層，但只建了四層，那就要去溝通怎么把這個高空權（airright）拿過來。這是拿地的高級運作，尤其是紐約地區(qū)需要這種高級的操作，而真正能賺到錢，能夠有這種比較高的回報的是這樣的運作，但是需要的時間、精力和資源也都要大很多，我們也正在嘗試。

《21世紀》：這樣的投資理念目前效果如何？中國投資者是什么樣的投資理念？

梁朝暉：我們的威廉斯堡項目整體分為兩期，目前我們整個已經銷售70%，第一期已經有入住，第二期很快結束。已經銷售的部分三成買家來自中國，七成來自美國。

我們發(fā)現(xiàn)投資我們所定位的中高端地產的國內投資者有幾個特點。首先，他們一般都有與美國相關的經歷，一些人在美國工作或上學，一些人子女在這邊上學，他們對美國甚至紐約都比較了解，也都是在選擇比較后，在威廉斯堡這個國內可能不太熟悉的位置進行置業(yè)。我們的客戶基本都是對美國文化有所了解，或者對美國主流文化比較接受的人群。

其次，現(xiàn)在市場有很多傳聞，中國買家財大氣粗，出手都是大豪宅，但我們的認知并非如此，中國買家非常精，很多都是沖著這個小戶型，大的戶型現(xiàn)在中國的買家還不是很多，反倒是很受美國當地主流買家青睞。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。