為規(guī)避風險，房地產企業(yè)紛紛回歸一線城市。激烈的競爭也使一線城市的進駐門檻不斷被抬高。二線城市因此需擔負起“維持銷售規(guī)模”的重任。這不僅是很多公司戰(zhàn)略的需要，同時也迎合了資本市場要求。

“最近我們在武漢成立了公司，人員也已經到位，目前正在尋找合適的拿地和并購機會。”一位南方房企負責人近日向21世紀經濟報道記者表示，隨著一線城市門檻漸高，公司不得不謀求向“強二線城市”擴張，從而維持銷售規(guī)模。

這種情況并非孤例。盡管房企早已預料到二線城市的機會，但今年以來，南京、蘇州、廈門等東部重鎮(zhèn)的土地市場之火爆，仍然大大超出他們的預料。為此，很多企業(yè)不得不尋求新的區(qū)域布局。

自2009年、2010年之后，房企又一次紛紛走出一線城市的“安全區(qū)”，向外擴張。盡管擴張的路徑相似，但在本輪布局中，企業(yè)所面臨的市場環(huán)境、競爭態(tài)勢、行業(yè)格局已完全不同，其潛在風險頗為值得關注。

劃定“強二線”

“強二線城市”的說法近兩年才開始提出。隨著房地產市場的區(qū)域分化，二線城市之間也表現(xiàn)出不同特征，其中那些經濟實力強、房地產市場供需關系相對平衡或略顯緊張的城市，由于具備較好的發(fā)展?jié)摿?，被稱為“強二線城市”。

南京和蘇州等東部城市，因經濟發(fā)展水平高、供需關系緊張，成為公認的“強二線”。但今年以來，兩地的土地市場競爭激烈，在極大抬高了市場門檻的同時，也壓縮了項目的利潤空間。因此房企不得不尋找新的目標。

在房地產企業(yè)之間，對于“強二線”的定義也不盡相同。

上述房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，該公司對于“強二線”的界定標準為：具有一定產業(yè)基礎和人口基數(shù)，房價在前些年較平穩(wěn)，沒有經過飆漲；或曰正處在價格“洼地”中。

武漢之所以能被納入這一范疇，在于其地處長江經濟帶核心位置，區(qū)域輻射力較強。武漢還擁有大量高校資源，從人才數(shù)量和人才結構上看，都具備較大購房潛力。同時，武漢的房價在此前幾年一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。

另一個納入該公司觀察范圍的鄭州，地處人口大省河南。從經濟水平和人口基數(shù)上看，也具備較大需求潛力。此前房價一直較為平穩(wěn)的成都、重慶，目前也在考察之列。

今年3月，中國金茂首席執(zhí)行官李從瑞曾在業(yè)績會上提出了類似觀點。他表示，中國金茂會更關注一些“經濟比較活躍的二線城市”。具體而言，一是GDP增速能夠在8%以上，比全國的6.5%水平要高出1到2個百分點；第二希望人口是凈流入；第三商品房的銷售周期比較健康。

納入金茂考察范圍的城市包括北方的鄭州、天津、濟南；華中地區(qū)的武漢、合肥；華南的廈門，及上海周邊各城市。

某在港上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者提出了另一條標準，即位于熱點城市周邊，具有一定產業(yè)基礎，能夠承接外溢的市場需求。按照這一標準，該企業(yè)率先將目光選定在佛山、東莞——這兩個城市位于珠三角區(qū)域，從產業(yè)布局和功能定位上看，與廣州和深圳形成了較好的協(xié)同效應。

此外，京津冀區(qū)域的天津、廊坊同樣進入了該企業(yè)的視線。但該人士同樣表示出一定的擔憂：隸屬于廊坊市的“北三縣”（燕郊、大廠、香河），由于積累了太多的投資需求，其市場存在一定風險。

平衡利潤與規(guī)模

過去兩年來，全國房地產市場分化嚴重。為規(guī)避風險，房地產企業(yè)紛紛回歸一線城市。激烈的競爭也使一線城市的進駐門檻不斷被抬高。

與此同時，一線城市供地不足進一步加劇這種局面。根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院的數(shù)據(jù)，今年第一季度，一線城市房地產用地供應同比下降37.97%。需求旺盛、供應不足導致一線城市頻繁出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。5月以來，北京、上海接連出現(xiàn)“一日三地王”，也被認為與此密切相關。

對于房企而言，這種情況帶來兩個結果：拿地困難，漲價可期。

5月5日，北京大興、昌平連續(xù)拍出3塊“地王”。據(jù)悉，從次日開始，昌平區(qū)兩宗“地王”周邊的部分房地產項目就開始封盤，并提高銷售價格。

上述在港上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，近期，隨著高價地的出現(xiàn)，一線城市房價上漲預期強烈。對于布局在這些區(qū)域的房地產項目而言，也迎來了提價時機。據(jù)悉，該公司近期也借助“地王”的契機，提高了北京順義區(qū)一個項目的價格。

他表示，總部對于北京公司的要求是，“一線城市可以適當控制一下（推盤）節(jié)奏，謀求利潤。”總部認為，在土地市場緊缺的情況下，不能太便宜地把項目賣掉，因為“再去搶塊地很不容易”。

近年來，房地產行業(yè)的平均利潤率不斷下降，土地成本提升被認為是壓縮利潤的主因。有觀點認為，在當前市場向好、去化壓力不大的情況下，企業(yè)在一線城市謀求利潤的做法很容易理解。

在這種情況下，二線城市就需擔負起“維持銷售規(guī)模”的重任。這不僅是很多公司戰(zhàn)略的需要，同時也迎合了資本市場要求。

上述人士表示，在一線城市很難謀求規(guī)模增長，三四線城市又存在較大風險，因此只能借助“強二線城市”實現(xiàn)擴張。因此，對于這些受到關注的“強二線城市”，公司會采取各種方式進駐。除公開拿地外，還會嘗試股權收購、項目并購等手段。

周期性風險

2009年至2010年間，房地產企業(yè)曾大舉向二三線城市擴張，并借此實現(xiàn)了規(guī)模性增長。如今企業(yè)向“強二線”的布局，路徑與前者有相似之處，但大環(huán)境已完全不同。

前述南方房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，由于公司起步較晚，并未趕上前一輪規(guī)模擴張機會，此番面對的形勢是：風險點分布較廣泛，市場競爭激烈。

該人士表示，公司選擇區(qū)域的標準在于經濟發(fā)展水平較高、人口凈流入、樓市供需關系合理。但在對市場的考察中，發(fā)現(xiàn)同時滿足這三個條件的城市很少。尤其是當前經濟形勢不佳，會拖累當?shù)貥鞘邪l(fā)展。

“有些中西部城市的經濟情況比想象中要差，對此我們都做了風險預警；有些城市的經濟基礎較好，但由于前些年透支性供地，房地產市場面臨的風險較大。”該人士說，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)選擇余地并不大。

與此同時，在少數(shù)優(yōu)質二線城市，如南京、蘇州，大量企業(yè)已經捷足先登，并將地價推至高位。近期較為火爆的廈門市場，當?shù)貒笳紦?jù)較大優(yōu)勢，外來者難以“插足”。

這種激烈的競爭態(tài)勢，已大幅推漲了二線城市地價，并引發(fā)一定風險。按照上述人士觀點：在有限的選擇余地內，市場仍然是不穩(wěn)妥的。

廣發(fā)證券的報告顯示，今年4月，36個二線城市合計成交地塊出讓金1180億元，環(huán)比增長33%，同比漲幅達248%。平均溢價率約64%，環(huán)比上升25%，同比上漲53%；其中，住宅用地的平均溢價率達到75%。在這其中，熱點二線城市（蘇州、南京、廈門、天津、合肥、杭州）的交易最為活躍。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向21世紀經濟報道記者指出，很多二線城市中的恐慌情緒較嚴重，市場并不健康。從這輪土地拍賣來看，地價中也帶有一定泡沫成分。如果這輪上漲周期不能延續(xù)太久，這些高價地就將面臨風險。

廣發(fā)證券同樣指出了周期性風險，“未來高地價項目入市會進一步推動房價上漲，但如果這些城市后續(xù)成交熱度回落，這些高地價項目對房企盈利能力也將帶來挑戰(zhàn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。