投資倫敦房產(chǎn)之路或生變看新市長如何解決住房危機(jī)

對大批涌入倫敦的海外投資客——其中也包括越來越多的中國人——而言，到倫敦投資住宅房產(chǎn)正面臨一些必須小心觀望的新變數(shù)。

上周，倫敦人投票選擇薩迪克·汗（SadiqKhan）這位巴基斯坦移民的兒子而不是另一位身世顯赫的“高富帥”擔(dān)任倫敦市長。自他上周六（5月7日）宣誓就職以來，人們都在等著看，這位新市長將如何履行自己的承諾，解決倫敦日益加劇的城市住房危機(jī)。

房價和房租增速均遠(yuǎn)超工資增速

2008年金融危機(jī)之后，倫敦房價一度低迷，但隨著近幾年房價一路飛漲，目前倫敦住宅平均價格已超過金融危機(jī)前價格水平44%，達(dá)到53.1萬英鎊，相當(dāng)于倫敦人平均年收入的10倍左右，令買不起房子的倫敦人叫苦不迭。

以住宅價格橫向?qū)Ρ龋瑐惗匾策h(yuǎn)超過歐洲大陸主要城市，比法國巴黎貴20%，比意大利羅馬貴45%，比同樣面臨住宅緊張問題的德國柏林貴56%。

除了價格昂貴，倫敦住房也面臨嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面。過去七年，倫敦平均每年新建約2.5萬套住宅，但實際市場需求至少是兩倍。在過去五年里，倫敦房屋租金上漲了16%，但同期人均收入僅增長2%，房價和房租增速均遠(yuǎn)超工資增速。

問題是，眼下的供需嚴(yán)重不平衡還有繼續(xù)惡化的趨勢。倫敦?fù)碛?60萬人口，預(yù)計到2030年將達(dá)到1000萬；而且倫敦人還不得不與蜂擁而至的外國買家搶購房產(chǎn)，后者常常手持現(xiàn)金，在倫敦的新開售樓盤中迅速出手搶購，以致不斷創(chuàng)造地產(chǎn)市場的銷售新紀(jì)錄。

倫敦房產(chǎn)一直被視為穩(wěn)健的投資工具，長期吸引著來自世界各地的資金。近幾年，感興趣的中國投資者也在猛增。一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，很同情那些想買房子的倫敦人，因為他們很難與英國本土和外國的房產(chǎn)投資者競爭。

在上一次倫敦市長競選時，住房還被排在恐怖主義、移民和NHS醫(yī)療保健系統(tǒng)之后，作為市民第四個最關(guān)切的問題；但在今年的市長選舉中，有高達(dá)56%的被調(diào)查者將住房列為倫敦當(dāng)前最迫切的問題。

據(jù)英國廣播公司估計，外國人在英國地產(chǎn)市場擁有總價值1220億英鎊的地產(chǎn)，其中主要是在倫敦。盡管當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)政府和居民都抱怨外國投資者推高了房價，以及有錢的海外投資者將所購房產(chǎn)空置導(dǎo)致社區(qū)凝聚力減少，但政府迄今也拿不出良方。

新市長準(zhǔn)備對海外買家“下狠手”

不過，新市長薩迪克·汗似乎已想好辦法。他計劃結(jié)束開發(fā)商把樓盤第一期期房銷售給海外買家的做法。過去幾年風(fēng)行一時的倫敦開發(fā)商直接在新加坡以及中國香港等地辦房產(chǎn)展銷會并向海外買家直銷新房的做法可能會受到嚴(yán)格限制。

倫敦還可能對非居民購買第二套住房征稅。

除了海外買家，房東和房屋代理群體也開始感受到來自新市長的政策壓力。

薩迪克·汗承諾解決倫敦普通民眾住房問題，除了每年新建住宅數(shù)量達(dá)到5萬套，他還要求地產(chǎn)開發(fā)商在政府土地項目中保證50%是低價保障房，同時倫敦人有權(quán)優(yōu)先購買新建房屋。

他還主張房屋租約以三年期為標(biāo)準(zhǔn)，要在倫敦創(chuàng)立不以營利為目的租房中介機(jī)構(gòu)，還要對倫敦房租按當(dāng)?shù)刈羰杖氲娜种环忭敗?/p>

如果增加新建住宅數(shù)量和控制租金的方案得以實現(xiàn)，對居住在倫敦的人來說無疑是福祉，但對那些以購房出租為目的的投資型業(yè)主來說，可不是什么好消息。已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，倫敦房價將無法延續(xù)此前的漲勢。在接受本報采訪時，有私人房東組織代表對未來倫敦市場的不確定性感到擔(dān)憂。

但新市長面臨的挑戰(zhàn)也非常大。倫敦當(dāng)前的一個現(xiàn)實情況是，原來的社會保障住房區(qū)域正被更新改造，重建后的房屋價格讓一些原來的居民根本無力負(fù)擔(dān)，只能搬遷到價格更低的區(qū)域，保守黨政府被認(rèn)為正是幕后推手，工黨背景的倫敦市長要試圖與政府對著干，肯定沒那么容易。

此外，要想把平均每年2.5萬套的新房建設(shè)量提高一倍也沒那么容易，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，薩迪克·汗既要多建廉租房，又要減少摩天大樓數(shù)量，這會讓開發(fā)商無利可圖，以至于導(dǎo)致新房供應(yīng)量減少。

仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部門首席執(zhí)行官格安捷（GuyGrainger）就表示，鑒于倫敦土地供應(yīng)體系及很多相關(guān)因素，要想實現(xiàn)每年新建5萬套“很難做到”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。