2016年4月，上海二手房指數(shù)為3559點，比上月上升75點，環(huán)比上漲2.08%，漲幅縮小1.36個百分點,“3.25”新政后，市場開始趨向平穩(wěn)，房價漲幅大比例縮小。

2016年4月，上海二手房市場受史上最嚴調(diào)控驟然降溫，住宅成交環(huán)比下降超6成，僅逾2萬套，低于上年月度平均3萬套的水平，樓市需求出現(xiàn)外溢。上海二手房指數(shù)辦公室認為，新政效應迅速釋放，非理性的過熱情緒得到扭轉(zhuǎn)。市場特征表現(xiàn)為：一、春節(jié)過后的掛牌價混亂局面得到遏制，恐慌心緒被驅(qū)散，跳漲現(xiàn)象不再，房價水分正在逐漸擠出；二、常住非戶籍人口購房比例降至1成，手中仍有房票的買家從急于入市搶房轉(zhuǎn)為從容選房，市場情緒逐漸平靜；三、一些改善客連環(huán)交易中原先住房簽售后必須入手購房，面對搶手房源也無法議價；四、一些之前搭車想高位出貨的低品質(zhì)房源，掛牌價主動下調(diào)3%-5%，部分賣家則撤牌觀望；五、銀行信貸收緊及嚴查首付貸、小額信貸等違規(guī)行為，有效抑制高杠桿的投資投機購房。截至2016年4月30日，全市二手住宅掛牌量為142065套，較上月上升7.4%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外掛牌量分別為34140套、77048套、30877套，較上月上升7.6%、7.7%、6.4%。各檔環(huán)線區(qū)域掛牌量連續(xù)上升，顯示成交降溫供應增多。

4月10日，上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布《關(guān)于嚴格執(zhí)行本市個人住房貸款政策相關(guān)規(guī)定的聲明》，承諾嚴格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比例和相關(guān)利率要求；4月24日，上海銀監(jiān)會發(fā)文，要求轄區(qū)內(nèi)各商業(yè)銀行暫停鏈家、太平洋等六家中介的商業(yè)貸款業(yè)務合作。4月25日，上海住建委表示，將建立存量房交易資金第三方監(jiān)管制度，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案管理。4月26日，財政部與國家稅務總局發(fā)文明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋“營改增”細則，自2016年5月1日起執(zhí)行。政府加強監(jiān)管，從緊政策細化。

價格松動買賣博弈

2016年4月，傳統(tǒng)市區(qū)全部7個區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)整體上漲2.25%，漲幅較上月縮小1.30個百分點。其中，市中心4區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)整體上漲2.23%，漲幅較上月縮小1.41個百分點。

4月，市區(qū)的徐匯、楊浦、長寧分別上漲2.32%、2.24%、2.03%，較上月分別縮小1.29、1.10、1.54個百分點。前期大熱的大戶型、高端住宅成交出現(xiàn)了明顯降溫。由于嚴控首付貸、首付比例提高、利率優(yōu)惠減少等連環(huán)政策，提高了置換門檻，高杠桿跳級置換幾乎絕跡，需求出現(xiàn)明顯減少，部分需求退而選擇中高端房源。調(diào)查顯示，原本計劃置換千萬級的改善客，不少將目標調(diào)整為600-800萬的次新中高檔小區(qū)，優(yōu)質(zhì)房源成交依舊較熱，但定價較上月由強勢轉(zhuǎn)為理性，買家在交易中重新取得了一定的話語權(quán)，買賣雙方在新一輪博弈中開始尋找價格平衡。

4月，新興城區(qū)整體上漲1.89%，漲幅較上月縮小1.47個百分點。市場走勢分化，松江、青浦近市區(qū)部分分別上漲1.37%、0.72%，較上月分別縮小1.70、1.74個百分點；而寶山、閔行近市區(qū)部分則分別上漲2.23%、1.96%。究其原因，前者板塊中，購房主力多為常住非戶籍人口，限購下需求大幅減少，價格上漲動力趨緩，如松江佘山、青浦新城僅分別上漲0.75%、0.42%，較上月分別縮小了2.81、2.64個百分點。市場表現(xiàn)也從之前的一套房多組客戶看房，變成了一組客戶看多套房，看房客急劇減少，有的下調(diào)價格后還是無人問津。而后者板塊中，寶山、閔行臨近市區(qū)的置業(yè)結(jié)構(gòu)本市戶籍人口占比大，受新政影響較輕，一些前期觀望并持有房票的買家看到市場開始企穩(wěn)，于是入市淘房。如寶山大華、共富、閔行七寶、莘莊板塊內(nèi)400-600萬的次新兩房及小三房成交較熱。因此，在需求結(jié)構(gòu)變化后，市場走勢也有所反應。

4月，非新興城區(qū)整體上漲0.93%，漲幅較上月縮小0.57個百分點。非新興城區(qū)內(nèi)漲跌互現(xiàn)，其中奉賢、金山分別上漲0.80%、0.65%，其余板塊除主城區(qū)外大多持平或下跌。如浦東外環(huán)、金山亭林、奉賢海灣持平，松江小昆山、金山楓涇、崇明長興島分別下跌0.60%、0.29%、0.23%，僅金山新城、奉賢南橋分別上漲0.91%、0.86%。這些偏遠板塊自住需求少，多為投資需求，在新政限制及信貸收緊后需求銳減，價格隨之松動。整體上，崇明依然是上海16個區(qū)縣中唯一下跌的，下跌0.13%。

下跌板塊增近一成

2016年4月，全市130個板塊中，上漲板塊99個，占比76.2%，環(huán)比縮小13%；下跌板塊18個，占比13.8%，環(huán)比擴大8.4%；持平板塊13個，占比10%，環(huán)比擴大4.6%。

上漲板塊平均上漲2.28%，漲幅環(huán)比縮小1.20個百分點。新政后供大于求，掛牌定價也較為謹慎，一些豪宅板塊及新興城區(qū)偏遠板塊均漲幅縮小明顯，如楊浦新江灣城、浦東聯(lián)洋分別上漲1.73%、1.07%，較上月分別縮小1.55、3.73個百分點。調(diào)查顯示，二套房首付提高至5-7成，使得原本跳級置換的需求大大減少。千萬級豪宅在房貸去杠桿后，購買力減弱，之前賣家動輒幾十萬的跳價現(xiàn)象不復存在。一些600-800萬元的改善房源成為置換首選。而新興城區(qū)的松江城區(qū)、青浦華新分別上漲0.99%、0.69%，常住非戶籍人口的購房資格受限，板塊內(nèi)成交鮮見，200萬左右剛需房價格回到春節(jié)前水平成為普遍。另外，由于本地戶籍改善需求并未減少，相關(guān)區(qū)域優(yōu)質(zhì)房源仍屬搶手，如中環(huán)內(nèi)改善次新房、新興城區(qū)學區(qū)次新房成交依然，普陀長壽路、新靜安閘北公園、閔行春申、浦東三林分別上漲3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。

持平板塊13個，統(tǒng)計顯示新興城區(qū)部分外圍板塊供應上升、需求減退，價格止?jié)q，如浦東惠南、青浦朱家角、松江新橋等。

下跌板塊平均下跌0.46%。其中新興城區(qū)部分外圍板塊價格明顯下跌，如浦東航頭、閔行吳涇、青浦重固分別下跌0.48%、0.46%、0.37%。板塊內(nèi)原先買家非戶籍人口較多，如今中介門店帶看量下降5-8成。買方由熱轉(zhuǎn)冷，打擊了賣家心態(tài)，一些置換交易中的賣家，調(diào)整幅度多為3%-5%。而市區(qū)內(nèi)非學區(qū)售后公房為主的板塊中，原先占比四成交易的非戶籍買家被限購，賣家大多調(diào)低掛牌價，且在交易中還可議價。如長寧仙霞、虹口曲陽分別下跌0.50%、0.41%。掛牌200萬的房源，實際成交價已降至190萬，市場逐漸向買方傾斜。另據(jù)調(diào)查顯示，一些所謂大跌的案例，實際上是一些先前虛高的掛牌價，業(yè)主為“釣魚”，但在需求急退后，由于自身品質(zhì)和價格不符只能回調(diào)原價，實際成交價并未出現(xiàn)大的跌幅。

上海二手房指數(shù)辦公室認為，4月上海二手房市場成交環(huán)比大幅下降，交易價格漲幅也大幅縮小，短期來看，這是正常的市場反應。需要進一步觀察的是，在抑制房價暴漲的同時，也要防止房價暴跌，避免市場出現(xiàn)大波動。“3.25”新政對非上海戶籍人口的購房資格由2年變5年，實際上到2016年7月后，其中不少人就恢復購房資格。信貸的收緊限制了高杠桿的投資投機行為，緩解了炒房群體帶來的市場恐慌及緊缺現(xiàn)象。目前，約三四成賣家調(diào)整掛牌價，之前“釣魚”賣家更多地關(guān)注誠信客戶。隨著改善和首置剛需的理性入場，二手房市場將進入新一輪調(diào)整期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。