距離“3·25”新政出臺(tái)已一個(gè)月，深圳樓市急劇“退燒”。深圳鏈家市場(chǎng)研究中心及深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，新政之后全市實(shí)際二手房成交量同比大幅下滑。業(yè)界人士指出不少業(yè)主的議價(jià)空間加大，甚至有業(yè)主主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，投資客短暫退場(chǎng)。與此同時(shí)，中介開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房代理及商業(yè)銷售。

成交量：有門店月賣2套獲獎(jiǎng)勵(lì)

“二手房市場(chǎng)急劇降溫，看房的人突然少了很多，很多門店從3月25日到現(xiàn)在二手房成交量為0，僅成交1-5套的也不在少數(shù)。”近期，業(yè)內(nèi)觀察人士海浪在其微信公眾號(hào)指出，能成交的房源都是業(yè)主有誠(chéng)心、價(jià)格做了讓步的，多空雙方仍處于深度博弈之中。

Q房網(wǎng)天然居分行店長(zhǎng)余志貴在本周二受訪時(shí)證實(shí)了上述說(shuō)法，“新政出臺(tái)以來(lái)的這段時(shí)間，我們分行二手房的成交非常零星，幾乎可以忽略不計(jì)。”余志貴舉了一個(gè)例子，與其相鄰的另一分行在新政之后成交了2套二手房，竟被當(dāng)成典型案例內(nèi)部宣傳鼓勵(lì)。

根據(jù)Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，余志貴所在的分行處于景田片區(qū)，這一個(gè)月以來(lái)二手房成交量大幅萎縮89%，成為跌幅最大的片區(qū)。而其他二手房簽約量跌幅超過(guò)70%的區(qū)域，占比超過(guò)50%。

深圳鏈家市場(chǎng)研究中心的一組監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，新政之后的前兩周(3月28日-4月10日)，中介門店實(shí)際看房量和簽約量有所下降。但后兩周，每周二手成交量基本以20%左右環(huán)比增加。按照深圳中原研究中心提供給南都記者的數(shù)據(jù)，4月1日至24日，全市實(shí)際二手房成交量為6793套，同比大幅下滑64%。

業(yè)主報(bào)價(jià)普遍降低10%左右

成交量下滑的同時(shí)也帶來(lái)成交價(jià)的松動(dòng)。上述中原數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，上周深圳二手房均價(jià)為51690元/平方米，較3月份下滑8%。深圳鏈家黃貝嶺片區(qū)文華店經(jīng)理許祥璽舉例說(shuō)，黃貝嶺片區(qū)的二手房整體成交均價(jià)已從此前的5.5萬(wàn)元/平方-6萬(wàn)元/平方米下調(diào)到5萬(wàn)元/平方米，降幅近10%。

按照余志貴的說(shuō)法，業(yè)主報(bào)價(jià)普遍降低10%左右。但如果觀察實(shí)際成交價(jià)格，業(yè)主甚至要降低15%-20%，才能促成交易。余志貴告訴記者，與此同時(shí)，大部分以前態(tài)度相對(duì)強(qiáng)硬的業(yè)主，議價(jià)空間也加大。

中介應(yīng)對(duì)

中介：從二手房交易轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手房代理

二手房交易的短期“速凍”，也促使諸多中介轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)重心。海浪說(shuō)，地產(chǎn)中介門店最近基本不推深圳二手房，多在進(jìn)行東莞惠州樓盤(pán)或商業(yè)地產(chǎn)的推銷。

“現(xiàn)在中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)，哪怕是以前不怎么涉足一手市場(chǎng)的鏈家地產(chǎn)，都在調(diào)整業(yè)務(wù)方向，跟風(fēng)進(jìn)入一手盤(pán)代理市場(chǎng)。”余志貴也承認(rèn)，臨深片區(qū)乃至深圳的一手樓盤(pán)、寫(xiě)字樓、臨街商鋪等產(chǎn)品近期都成為很多中介眼中的“香餑餑”。

這段時(shí)間，一手市場(chǎng)的熱度高于二手市場(chǎng)，這也是諸多業(yè)界人士普遍的觀點(diǎn)。根據(jù)深圳中原研究中心的周報(bào)信息，這兩周深圳共有12個(gè)新盤(pán)集中入市，除了深圳灣公館因開(kāi)盤(pán)定價(jià)較高導(dǎo)致去化率較低之外，其他項(xiàng)目的銷售率均比較樂(lè)觀。其中，位于黃貝嶺的深業(yè)東嶺推售量788套，卻吸引超2000人到場(chǎng)，最終均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，去化率達(dá)90%。位于寶安石巖的宏發(fā)世紀(jì)城也以4.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格去化9成。部分項(xiàng)目甚至采取臨時(shí)突擊入市的方式。

“以前市場(chǎng)形勢(shì)比較樂(lè)觀的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往不愿意跟中介合作，但最近這段時(shí)間，大部分開(kāi)發(fā)商也傾向于選擇跟中介合作。”余志貴告訴南都記者。

在資深投資客貳哥看來(lái)，今年樓市的新房供應(yīng)量比較少，而且4月出臺(tái)的二手房交易評(píng)估價(jià)上調(diào)也對(duì)新房完全沒(méi)有影響，最近入市的新盤(pán)定價(jià)相比預(yù)期都有所下調(diào)，所以能吸引到一部分自住客入市。“深業(yè)東嶺、龍光玖龍璽都是定價(jià)相對(duì)合理，所以在這樣的調(diào)整期還能走量。”

不過(guò)，根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)，2月25日-3月24日，深圳新房成交5548套，而新政之后一個(gè)月，這一成交數(shù)據(jù)下降一半至2733套。雖然這一數(shù)據(jù)具有滯后性，但從中依然可以看到新政對(duì)新房成交造成較大影響。

按照海浪的觀點(diǎn)，部分新房的平開(kāi)熱銷難改市場(chǎng)大趨勢(shì)。“在二手房成交量已經(jīng)遠(yuǎn)超一手房的態(tài)勢(shì)下，二手房市場(chǎng)才是更真實(shí)的市場(chǎng)。新房有開(kāi)發(fā)商的宣傳造勢(shì)，開(kāi)發(fā)商或許通過(guò)低開(kāi)、平開(kāi)贏得熱銷，但難改市場(chǎng)大趨勢(shì)。”對(duì)此貳哥也表示贊同，“很難帶動(dòng)二手房市場(chǎng)。”

投資客表現(xiàn)

大部分投資客短暫撤場(chǎng)

作為深圳房?jī)r(jià)的重要推手，自“3·25”新政發(fā)布以來(lái)，大部分投資客開(kāi)始撤離市場(chǎng)。“新政之后，黃貝嶺片區(qū)的投資客比例明顯降低，以前大概占比20%-30%，現(xiàn)在僅占5%-10%。大部分入市的都是剛需與改善性需求。”許祥璽說(shuō)。

深圳鏈家研究中心市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，在“3·25”新政落地之后，前兩周投資客比例由30%下降至22%左右，后兩周又回升到30%左右。近一個(gè)月，深圳投資客占比達(dá)29.8%，略低于此前。

“有一些比較激進(jìn)的投資客在這兩周又開(kāi)始入市，包括我自己也買了一套。但都是價(jià)格比較便宜的房源。”貳哥說(shuō)，現(xiàn)在整體行情不樂(lè)觀，大部分投資客不可能那么快入市，至少需要3個(gè)月的調(diào)整期。

除了投資客，部分改善性需求客戶也因首付提高而觀望心理加強(qiáng)。許祥璽稱，很多改善型客戶此前可以承擔(dān)3成首付，但一旦提高到4成，資金壓力加劇，加上目前銀行貸款政策也在收緊，因此入市意愿減弱。“比如黃貝嶺，該部分客群占比就達(dá)到30%左右。”采寫(xiě)：南都記者陳博

4月1日至24日，深圳市實(shí)際二手房成交量為6793套，同比大幅下滑64%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳中原研究中心

新政后的一個(gè)月內(nèi)，幾乎深圳所有區(qū)域的二手房成交量都在下滑，下滑未過(guò)半的不足10%。一大半的區(qū)域跌幅超過(guò)70%，其中景田、龍華、后海、布心、洪湖片區(qū)跌幅居前五。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。