近日，溫州商品房的土地年限到期如何續(xù)期引發(fā)普遍關注。

4月18日，溫州市國土局相關人士在電話中告訴21世紀經濟報道記者，有關“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”存在誤解，目前全國層面尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則。

根據(jù)溫州市國土資源局初步摸排，僅在溫州市區(qū)，土地使用年限在2017年12月31日前過期的房產就有600多套。到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。

“截止到目前，還沒有1例續(xù)期成功辦出，為盡快解決，方案正在研討中，目前尚未確定。”溫州市國土局相關人士如是介紹。

當日上午，溫州市委、市政府已專題聽取溫州20年土地使用證到期的工作匯報。浙江省國土資源廳已責成溫州市國土資源局報告相關情況。

溫州土地使用權續(xù)期并非是孤立個案，也不是首次出現(xiàn)的土地使用權到期的事件，據(jù)21世紀經濟報道記者了解，青島、濟南、深圳都遇到此情況，且都在市級層面提供了解決方案。

“根據(jù)2007年頒布實施的《物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，但如何續(xù)期，是否有償續(xù)期，如果有償需不需要繳納土地出讓金以及如何繳納，國家沒有明確的規(guī)定和實施細則。”原國土部地籍司副司長向洪宜告訴21世紀經濟報道記者。

向洪宜稱，房子陸續(xù)到期怎么辦，并非是一個部門說了算，也不是財政部或者人大法工委能定的，需要整體研究。

溫州并非個案

溫州房屋土地使用產權到期問題并非個例，據(jù)21世紀經濟報道記者了解，青島、濟南、深圳都遇到此情況，且都在市級層面提供了解決方案。

有關土地使用權到期后的問題，深圳早在2006年就已出實例。1980年開始建設的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓，土地使用權只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產續(xù)期若干規(guī)定》，對這一“歷史遺留問題”作了詳細規(guī)定，補交地價數(shù)額為相應用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請未獲準，則原有土地使用權消滅，其土地使用權無償收回。

其中，青島擬以區(qū)域過去1年的平均地價為計算標準，以基準地價的60%補交土地出讓金。

中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴21世紀經濟報道記者，溫州被誤讀的“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”的方案之所以引發(fā)廣泛關注，是因為該方案采取的是市場評估價，相比之下，深圳和青島采取的是按基準地價折扣。

“20年的居住用地使用期限本身就短，且業(yè)主在購買之時還有時間的選擇成本，按照當前的市場評估價計算肯定不合理。”鄒曉云如是介紹。

不過，“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”并非溫州土地使用權到期的實際續(xù)費標準。4月18日，溫州市國土局辦公室相關人士告訴21世紀經濟報道記者，有關“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”存在誤解，目前全國層面尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則，目前方案尚未確定，也在研討中。

亟需細則

在鄒曉云看來，房屋土地使用權使用期限不只是面臨到期后如何解決，其亟需頂層設計的迫切性已經開始凸顯。

1988年《憲法》修改之后，我國開始正式實行國有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。實踐中，由于部分居住用地出讓年限較短，目前出現(xiàn)了出讓年限已經屆滿或者即將屆滿的情況。

《物權法》第一百四十九條第一款已經明確規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

“按照字面理解，當事人不用主動申請續(xù)期，可以繼續(xù)在其房屋中居住，居住權可以確保，但是住宅土地使用權期限，將直接影響房地產住宅的交易和抵押。”鄒曉云如是介紹。

也就是說，土地使用權過期不會影響到居住權，但是國有土地使用權過期后對商品房的交易和抵押有可能出現(xiàn)比較大的影響。

“如果你要進行交易，會涉及到重新登記的問題，但國有土地使用權過期后，不能夠進行登記，抵押也會出現(xiàn)同樣的問題。”鄒曉云介紹。

以北京為例，記者走訪北京海淀、朝陽區(qū)的鏈家地產、我愛我家等多個二手房中介門店獲悉，二手房交易環(huán)節(jié)，使用年限是影響售價和買賣雙方談價的重要因素之一。與此同時，在銀行貸款的過程中，銀行都會對國有土地使用權使用期限進行審核，不會出現(xiàn)還款年限長于國有土地使用權年限的情況。

在北京中原地產市場分析師張大偉看來，住宅土地使用權到期如何續(xù)期，亦被認為是埋在未來房地產市場的一顆“地雷”。若以后土地產權續(xù)期繳費的制度逐漸明朗，二手房價格隱含的土地價值將逐步顯性化，二手房價格應會對土地成本做出反映，尤其對于剩余使用年限較短的二手房。

在鄒曉云看來，決策層應該加快出臺針對住宅建設用地使用權期滿后如何續(xù)期的細則性文件。

向洪宜介紹，住宅建設用地使用權期間屆滿后如何自動續(xù)期、是否有償續(xù)期的問題，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，解釋權限屬于立法機關即全國人大。建議國家盡快加強研究，拿出可行性意見，通過出臺《物權法》的相關解釋或者修改《土地管理法》等相關法律來對此問題加以明確，從而穩(wěn)定社會預期，解除社會公眾的焦慮，促進社會和諧。

鄒曉云建議，不同用途土地到期的續(xù)費解決標準應該不同，其中工業(yè)用地可以考慮有償續(xù)費，且續(xù)費的價格可以適當抬高，畢竟產業(yè)存在升級換代。居住是基本生存需要，住宅的續(xù)費的程序和標準可以適度放寬。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。