上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比排行榜》顯示，2015年，剔除可售型保障性住房后，全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4個(gè)點(diǎn)。不過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)收入比區(qū)域分化日漸加劇，一線大城市的數(shù)值升高，其中深圳高達(dá)27.7，領(lǐng)先其他城市。

房?jī)r(jià)收入比是指房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值。報(bào)告指出，盡管房?jī)r(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒(méi)有嚴(yán)格界定。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，報(bào)告認(rèn)為全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在6～7左右屬合理區(qū)間。

深圳買(mǎi)房“壓力”較大

報(bào)告指出，整體上看，35個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)三個(gè)態(tài)勢(shì)：第一，東、中、西地區(qū)呈現(xiàn)梯度遞減的態(tài)勢(shì)，且相差幅度較大。第二，一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、上海和北京領(lǐng)先，廈門(mén)、福州等東部二線城市則在逐漸趕超一線城市。第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強(qiáng)，外來(lái)常住人口比重大。因此，購(gòu)房需求大、投資投機(jī)需求也大，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)水平也較高。

如果以房?jī)r(jià)收入比來(lái)代表購(gòu)房者的壓力的話，那么深圳的購(gòu)房者壓力較大。剔除可售型保障性住房后，深圳的這一比值高達(dá)27.7，而上年這一數(shù)值為21.7。如此迅速上升，主要是因?yàn)槿ツ暌詠?lái)深圳房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份深圳新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲57.8%，領(lǐng)先其他城市。在深圳市區(qū)的一些地段，過(guò)去一年來(lái)，房?jī)r(jià)基本都實(shí)現(xiàn)了翻番。

來(lái)自江西的張小姐在一家深圳一家地產(chǎn)公司工作。去年初看到房?jī)r(jià)上漲，趕緊入手了一套新房，當(dāng)時(shí)單價(jià)為2.8萬(wàn)每平方米左右，如今已經(jīng)接近了六萬(wàn)。“現(xiàn)在關(guān)外很多區(qū)域的二手房都要去到五萬(wàn)了?，F(xiàn)在新進(jìn)入的外來(lái)大學(xué)生僅憑自己努力的話，要在深圳買(mǎi)房可能性已經(jīng)很小了。”

這也正是人們擔(dān)心的“擠出效應(yīng)”，即深圳房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快，不僅加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，也對(duì)深圳人才吸引力和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展形成擠壓。今年深圳“兩會(huì)”上，深圳市人大代表、在科技領(lǐng)域工作近20年的李繼朝說(shuō)，如果年輕人的居住問(wèn)題得不到解決，深圳對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力就會(huì)下降，從而導(dǎo)致深圳高科技企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。

實(shí)際上，有同樣的擔(dān)憂的不止深圳，同為首批經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門(mén)，雖然經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國(guó)第51，收入水平也跟北上廣深有較大差距，但房?jī)r(jià)卻高居全國(guó)第四，房?jī)r(jià)收入比僅次于深上北，位居全國(guó)第四，為16.6。

廈門(mén)當(dāng)?shù)匾患彝赓Q(mào)企業(yè)工作人員謝小姐說(shuō)，廈門(mén)外貿(mào)出口占據(jù)福建半壁江山，外貿(mào)出口企業(yè)眾多，但很多大學(xué)生在外貿(mào)企業(yè)里工資工作幾年也才五六千元，工資水平和廣深有很大的差距。但廈門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)廣州，目前廈門(mén)島內(nèi)的新盤(pán)基本都在四五萬(wàn)以上了。

廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，目前廈門(mén)的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和收入水平，過(guò)高的房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)會(huì)影響到城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不利于人才的流入和實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

實(shí)際上，包括深圳、上海、北京、廈門(mén)等城市在內(nèi)，這些城市的房?jī)r(jià)在某種程度上與本地的工資水平的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)很低，而與這個(gè)城市對(duì)周?chē)妮椛淠芰皡R集財(cái)富的能力聯(lián)系更為緊密。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)，在快速城市化過(guò)程中，大城市的房?jī)r(jià)是由中等偏上、偏上的人群決定的。大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房?jī)r(jià)也就比較高。

以廈門(mén)為例，易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，去年廈門(mén)市商品住宅的購(gòu)房人群中，本地客群購(gòu)房面積為117.17萬(wàn)平方米，占了33.45%。而廈門(mén)以外的外地客群，總共購(gòu)買(mǎi)了20501套商品住宅，面積233.14萬(wàn)平方米，占了66.45%。也就是說(shuō)，去年廈門(mén)近七成的房子是被外地人買(mǎi)走。

在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，廈門(mén)的房?jī)r(jià)與廈門(mén)本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高，因?yàn)閺B門(mén)接近七成的房子被外地人買(mǎi)走，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)都會(huì)選擇到廈門(mén)置業(yè)。因此廈門(mén)的房?jī)r(jià)與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

哪些城市買(mǎi)房壓力小?

與深上北廈的“寶寶們心里苦”，一些城市的買(mǎi)房壓力要小很多。比如，同為一線城市，廣州房?jī)r(jià)收入比雖然達(dá)到了11.1，但比深上北要低太多，甚至遠(yuǎn)不如廈門(mén)、福州等二線城市，僅位列全國(guó)第十。

這是因?yàn)樽?015年以來(lái)，深圳、上海等城市房?jī)r(jià)大漲，而同樣身為一線城市的廣州卻一直比較理性，不僅漲幅遠(yuǎn)遜于深上北，甚至比起廈門(mén)、南京、蘇州等二線城市，廣州的漲幅也遜色不少。目前廣州的房?jī)r(jià)僅為其他三個(gè)一線城市的一半左右，甚至也不如廈門(mén)等二線城市。

房?jī)r(jià)的背后其實(shí)是城市的實(shí)力的此消彼長(zhǎng)。比如，在金融業(yè)增加值方面，上海、北京和深圳遙遙領(lǐng)先，深圳和北京的高科技實(shí)力均非常雄厚，而廣州在這兩方面均表現(xiàn)平平。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平是一方面，供應(yīng)量是另一個(gè)方面。在土地面積上，深圳面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是其1.2倍。但廣州的土地面積，卻是深圳的3.7倍。與深圳土地存量已接近枯竭相比，廣州土地供應(yīng)充足。目前廣州的郊區(qū)盤(pán)如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應(yīng)。

由于特殊的財(cái)政體制所限，盡管廣州GDP排名全國(guó)第三，但廣州的地方一般公共預(yù)算收入僅位列全國(guó)第七。正是因?yàn)橐a(bǔ)充財(cái)政收入，所以多年來(lái)廣州賣(mài)地比較積極。大量的土地供應(yīng)之下，廣州的樓市庫(kù)存去化周期一直比較長(zhǎng)，廣州的房?jī)r(jià)也十分平穩(wěn)。

在廣州一家基金公司上班的程小姐說(shuō)，身邊很多外來(lái)大學(xué)生在工作五六年左右會(huì)考慮買(mǎi)房，他們的首付預(yù)算一般在40到80萬(wàn)之間，選擇的余地還是挺大的。“如果是在深圳，想都別想了。”

在今年2月的廣州“兩會(huì)”上，廣州市人大代表謝小能認(rèn)為，對(duì)于年輕的創(chuàng)新人才而言，廣州目前的房?jī)r(jià)水平對(duì)于吸引他們來(lái)穗有較大的好處，“控制好房?jī)r(jià)將有利于廣州城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。我對(duì)廣州的發(fā)展很有信心。”

當(dāng)然，買(mǎi)房壓力比廣州小的地方還多著去了，尤其是中西部省會(huì)城市，房?jī)r(jià)收入比值大多在10以下。這其中，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增速高速增長(zhǎng)的“星城”長(zhǎng)沙，這一數(shù)據(jù)僅為5.2，在35個(gè)城市中墊底，讓北上深廈的“寶寶們”羨慕不已。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的2016年3月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，長(zhǎng)沙新建住宅均價(jià)為6336元/平米，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至還不如福建浙江的很多縣城的房?jī)r(jià)。就工資水平而言，長(zhǎng)沙的工資水平不比廈門(mén)少多少，但房?jī)r(jià)只有廈門(mén)的1/4,基本上普通白領(lǐng)干一個(gè)月就可以買(mǎi)1平米。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)低，其中的主要原因在于，長(zhǎng)沙是個(gè)消費(fèi)型城市，與浙江福建等地人喜歡置業(yè)相比，長(zhǎng)沙更傾向于消費(fèi)，因此長(zhǎng)沙的娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)十分發(fā)達(dá)，能夠支撐高房?jī)r(jià)的居民儲(chǔ)蓄水平有限。此外，一直以來(lái)長(zhǎng)沙的單位自建房特別多，土地供應(yīng)量一直很大。

不過(guò)，低房?jī)r(jià)并不意味著長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2006年長(zhǎng)沙GDP總量?jī)H位列全國(guó)第28，但到2015年，長(zhǎng)沙GDP已躍居全國(guó)各大城市第14位，9年間上升了14位。這其中當(dāng)?shù)刂鞔虍a(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、汽車(chē)等做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。以裝備制造業(yè)為例，近年來(lái)長(zhǎng)沙涌現(xiàn)出了三一重工、中聯(lián)、山河智能等在國(guó)內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)难b備制造企業(yè)。

易居智庫(kù)研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)體制造產(chǎn)業(yè)發(fā)展得很好，城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度也就降低，從而進(jìn)入到一個(gè)良性循環(huán)。相反，房?jī)r(jià)過(guò)高一方面會(huì)帶來(lái)地價(jià)的上漲，從而抬高制造業(yè)用地成本。另一方面，制造業(yè)需要大量的生產(chǎn)工人，過(guò)高的房?jī)r(jià)必然帶來(lái)房租乃至整體生活成本的上升，這對(duì)制造業(yè)的發(fā)展十分不利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。