去庫存，是今年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務之一。化解三四線城市房地產(chǎn)庫存壓力，包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民將成為“主力軍”。

去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。今年的政府工作報告也強調(diào)，要加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，讓農(nóng)民工在中小城市“掙錢顧家兩不誤”。

人民網(wǎng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，全國目前已有20余省先后出臺政策鼓勵農(nóng)民工進城購房。主要舉措包括：將農(nóng)民工納入住房公積金制度范圍、發(fā)放購房租房等補貼、允許申請公租房以及推出針對性的貸款產(chǎn)品等。

如何提升農(nóng)民工進城購房意愿？深入推進戶籍制度改革將是關鍵之一。專家指出，住房制度改革必須以滿足新市民需求為出發(fā)點，應全面推進并完善居住證制度，令農(nóng)民工和戶籍居民平等享受公共服務和基礎設施，尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權利。

納入住房公積金制度范圍

《住房公積金管理條例》(以下簡稱“條例”)于1999年出臺，截至目前，全國已有2.17億人加入了住房公積金制度，共有1億繳存職工通過使用公積金解決了住房問題。

2014年7月30日召開的國務院常務會議指出，將住房保障和公積金制度實施范圍逐步擴大到農(nóng)民工。在會上，這被認為是推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的若干舉措之一。

為完善現(xiàn)有住房公積金制度，《條例》在2015年推出修訂稿，并向社會征求意見。今年兩會期間，住房城鄉(xiāng)建設部副部長陸克華介紹，有些意見提出要擴大公積金的繳存范圍，包括將農(nóng)民工、個體工商戶等群體納入其中，以提高他們的購房支付能力。

“實際是否會這么修訂，現(xiàn)在還不好說。”陸克華沒有對公積金制度是否將惠及農(nóng)民工給出明確的回答。但記者結合目前情況觀察，在各地去庫存的行動文件中，不少省份對此態(tài)度積極。

今年以來，江西、湖北、四川等地指明方向，要逐步將包括農(nóng)民工在內(nèi)的新市民納入住房公積金制度范圍。河南、甘肅則明確要求，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關系的農(nóng)民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，2014年，農(nóng)民工住房公積金參保率僅為5.5%，其中在東部地區(qū)務工的農(nóng)民工參保率為6.0%，高于中西部地區(qū)。制造業(yè)農(nóng)民工參繳公積金的比例是建筑業(yè)農(nóng)民工的5.9倍，差距明顯。顯然，農(nóng)民工的公積金參保率亟待提升。

發(fā)放購房租房等補貼

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉算過一筆賬：當前全國商品住房平均銷售價格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費、裝修等費用，保守計算一套房子總費用為50萬元。如果平均一個農(nóng)民工家庭有兩個人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價收入比達到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入。

劉洪玉認為，從這個意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補貼。記者注意到，今年以來，多省已經(jīng)通過發(fā)放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業(yè)補貼等方式，展示出吸引農(nóng)民工來當?shù)刭彿康恼\意。

河南在《關于促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的意見》中，鼓勵有條件的縣(市、區(qū))政府對農(nóng)民和外來人員進城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補貼，或由當?shù)刎斦彿空甙此彿课堇U納契稅額度的適當比例給予購房補貼。

安徽省提出，對自愿退出宅基地并還耕、還林的農(nóng)民，進城購買商品住房(含二手住房)的，當?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性購房獎勵，補貼標準由各地根據(jù)具體情況自行確定。

在江蘇泗陽，農(nóng)民進縣城購買普通商品住房，給予1萬元安家補貼。此外，凡該縣常住居民，主動拆除農(nóng)村宅基地上建筑物并復墾到位的，對其宅基地上附屬物按縣土地增減掛鉤政策進行補助，并給予1萬元搬遷獎勵。

銀行推出針對性貸款產(chǎn)品

緩解農(nóng)民工購房的資金壓力，離不開銀行的信貸支持，也有必要提高他們的融資能力。

在今年兩會記者會上，住房城鄉(xiāng)建設部部長陳政高表示，在鼓勵、引導農(nóng)民工進城購房過程中，多家銀行主動而為，特別是中國農(nóng)業(yè)銀行的“農(nóng)民安心貸”，僅2016年1月就為5.4萬戶家庭發(fā)放了170億元貸款。

目前，廣東、湖南、吉林、浙江多地與當?shù)剞r(nóng)行分行展開合作，推出“農(nóng)民安家貸”產(chǎn)品。在湖南，貸款首付款比例最低可執(zhí)行20%，借款人還可自主選擇還款頻率。在浙江寧波，截至今年2月底，已發(fā)放“農(nóng)民安家貸”224筆，貸款金額1.36億元。

中國農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行住房金融與個人信貸部負責人聶中文介紹，這項產(chǎn)品具有貸款期限長、貸款額度大、利率低等特點，不僅貸款期限長最長可達30年，貸款額度可達房屋成交價格的80%，而且首付三成以上的購房對象還可享受利率優(yōu)惠。

2015年8月，國務院發(fā)布《做好“兩權”抵押貸款試點工作意見》，旨在落實農(nóng)村土地的用益物權、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利。今年3月25日，農(nóng)村“兩權”抵押貸款試點政策細則出臺。

河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長王舟認為，“這對去庫存具有極大的推進作用”。沈陽市發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》也指出，落實“兩權”可抵押貸款政策，為進城購房的農(nóng)民提供貸款支持。

申請公租房享同城待遇

根據(jù)2015年底的中央經(jīng)濟工作會議精神，購租并舉的住房制度將是改革的主要方向。目前，多地已經(jīng)明確表示，歡迎外來務工人員等非戶籍人口在當?shù)厣暾埞夥俊?/p>

在很多城市，公租房是解決進城農(nóng)民工住房問題的主渠道。在2015年2月的國新辦記者會上，住房城鄉(xiāng)建設部副部長王寧介紹，像四川，專門拿出30%的公租房房源用于解決農(nóng)民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

今年4月初召開的陜西省棚戶區(qū)改造工作電視電話會議明確，該省已把保障性安居工程的“分配入住”作為考核指標之一，列入對各市區(qū)的年度目標責任考核，并要求各地降低準入門檻，將在本地就業(yè)的非戶籍人口納入公租房保障范圍。

1月，海南研究制定了關于房地產(chǎn)去庫存的整體性方案。該省住房和城鄉(xiāng)建設廳房地產(chǎn)處處長林詩輝介紹，海南將公租房保障范圍擴大到非戶籍人口。福建同樣降低了住房保障門檻，擴大保障性住房有效供給，把符合條件的轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。

甘肅規(guī)定，對符合城鎮(zhèn)住房保障條件并租賃住房居住的家庭，在城鎮(zhèn)已實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)的非戶籍住房困難人口家庭與戶籍人口家庭同等對待，按標準逐月發(fā)放住房租賃補貼。

近日，29名農(nóng)民工成為蘭州市首批公租房的受益者。蘭州市今年首批配租房源共5119套，市住房保障和房產(chǎn)管理局表示，這些房源將主要針對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，包括外來務工人員、新就業(yè)大學生和引進人才，“農(nóng)民工將獲益最多”。

戶籍制度改革是關鍵之一

《人民日報》發(fā)表的評論指出，戶籍制度改革，是釋放去庫存潛能的關鍵之一。文章說，一方面是城市里房地產(chǎn)庫存積壓，一方面是大量進城農(nóng)民工住房條件較差，推進戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。

“購房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，降低了農(nóng)民工購房的意愿。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛撰文指出，化解房地產(chǎn)庫存，迫切要求通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

記者注意到，不少地區(qū)已經(jīng)認識到，吸引農(nóng)民工進城買房應與戶籍制度改革協(xié)同推進。

比如，沈陽嘗試借去庫存契機，在促農(nóng)民工享市民待遇方面向前邁步。其中規(guī)定購房的農(nóng)民工子女可就近入學，能在沈陽參加中考。而在很多城市，農(nóng)民工子女可以入學，但只能借讀，不能參加當?shù)刂锌肌?/p>

又如，海南也借此進一步調(diào)整戶口遷移政策，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，優(yōu)先解決農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工落戶問題。

倪鵬飛建議，要全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施。尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權利。同時，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權等抵押與擔保制度。

“進城后不再收回農(nóng)村承包地，在城里也可以生兩個孩子，這些政策已經(jīng)促使更多農(nóng)民到城里定居。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所農(nóng)村宏觀經(jīng)濟研究室主任黨國英對人民網(wǎng)記者說，“不讓農(nóng)民工做候鳥式遷徙，同時降低現(xiàn)有房價，提高農(nóng)民工收入水平，多項舉措共同推進才能實現(xiàn)去庫存的目的。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。