濟南房產(chǎn)交易大廳排長隊的消息讓很多購房者不淡定了:為啥這么多人來扎堆湊熱鬧,非得在這個時候辦業(yè)務(wù)呢?濟南的房價又要大漲嗎?如果現(xiàn)在不辦,買房就會吃虧嗎……為此,記者進行了深入采訪。

行情:

濟南3月二手房日網(wǎng)簽量近300套

濟南不動產(chǎn)登記中心統(tǒng)計數(shù)字顯示,從二手房買賣過戶來看,2月份過戶的數(shù)量是1800套,截止到3月29日,過戶的數(shù)量是3900套。從二手房交易的流程來看,買賣雙方簽訂合同后辦理網(wǎng)簽,交完稅款后再辦理過戶。“從網(wǎng)簽到過戶中間的時間差在一個月到兩個月不等,有些貸款的市民還要看貸款的審批情況,這中間的時間就不好說了。”工作人員說,客觀來說,3月份3900套的過戶量有一定的滯后性,也就是說這些房子不一定是3月份真正成交的。

比起過戶的辦理,網(wǎng)簽相對更具有及時性。濟南市房管部門統(tǒng)計顯示,3月份平均每天(只含工作日,不包括周末)的二手房網(wǎng)簽量接近300套。“成交量確實出現(xiàn)明顯的增加,市場也確實明顯回暖。”房管部門有關(guān)人士說,2月份有春節(jié)假期,網(wǎng)簽量不具可比性,3月的網(wǎng)簽比去年年底的時候多了近30%。

進入三月份來,契稅、首付比例降低、公積金貸款調(diào)整等多種利好政策的疊加下,二手房市場呈現(xiàn)出了明顯的“小陽春”。“這些成交的增加,是政策疊加效應(yīng)的一個釋放。不論是剛需還是改善,需求量得到實現(xiàn),成交量自然就上去了。”省城一資深二手房地產(chǎn)評論人說,產(chǎn)交易大廳人多也主要是因此造成的。

解讀:

營改增后,150萬的房子能少交3600元稅

除了市場本身的回暖和成交量的增加外,濟南房產(chǎn)交易大廳有關(guān)工作人員說,從排隊辦業(yè)務(wù)的市民來看,有不少人是對“營改增”誤讀引發(fā)的恐慌性購房,他們認為如果不在五一之前把手續(xù)辦完,就會多交很多稅款增加買房成本。“這種恐慌性的傳染性很強,很多人的從眾心理被激發(fā)出來,認為越早辦完越好。”該人士說,現(xiàn)在的問題是,政策已經(jīng)明確了,但是很多人還是持有懷疑態(tài)度,選擇提前辦。

“政策沒有確定之前,11%稅率的相關(guān)傳言,確實在一定程度上增加了購房者的恐慌心理。”濟南鏈家交易中心總監(jiān)張海豹說,他們也確實接到很多客戶的咨詢,都想在5月1號之前辦理完購房手續(xù),這就出現(xiàn)了部分恐慌性購房的需求。

該人士詳細算了一筆賬,根據(jù)增值稅的算法,需要先計算出銷售額(不含稅),銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率,比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收,按現(xiàn)行政策,營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0.05=7.5萬。營改增降稅7.55-7.14=0.36萬。

財稅專家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟研究中心主任潘明星分析說,在過渡期,二手房交易的增值稅,基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策,原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅,增值稅是按照不含稅銷售額計稅,稅負還略有降低。

濟南市房產(chǎn)交易大廳有關(guān)人士說,購房者沒有必要趕在五一之前扎堆辦理業(yè)務(wù),可以避開這個高峰期,根據(jù)自己的實際情況來辦。

實情:

掛牌價虛高,成交時便宜一萬至2萬

“北上廣深,房價出現(xiàn)大漲,濟南也快了,現(xiàn)在不買房,肯定又漲起來。”購房者孫女士說,她最近在看房,這是聽到中介說的最多的話,這在一定程度上加劇了孫女士的恐慌:房價真的會暴漲嗎?

省城一資深業(yè)內(nèi)人士坦言,近日房地產(chǎn)刺激利好政策頻出,確實有一些中介公司以此為噱頭,利用購房者的心理預(yù)期以及當(dāng)前市場回暖的現(xiàn)狀,對政策以及市場做出了錯誤的引導(dǎo),利用購房者“買漲不買跌”的心理,對市場造成了影響。

濟南鏈家地產(chǎn)有關(guān)負責(zé)人說,他們3月上旬對全市100多家店面做過統(tǒng)計調(diào)研,總體房價比2月下旬上漲了0.04%,以一套100萬的房子為例,也就上漲了4000塊錢,每平米上漲40塊錢。

“市場確實出現(xiàn)回暖,需求量得到了釋放,但是房子并沒有大家想的那么好成交。”濟南鏈家偉東新都店有關(guān)負責(zé)人說,看房的客戶確實多了,在目前的市場下,購房者尤其是有改善需求的人反而會觀望,不會那么草率地定下房子。“現(xiàn)在中介多,經(jīng)紀人也多了,房源也多,購房者可選擇的余地是很大的,考慮的周期也加長,而且也會理性購房。”

對于市場上所說的價格火爆,該負責(zé)人說,這多是房東的心理預(yù)期偏高,把掛牌價抬高,但這并不是最終的成交價。“部分價格離譜的房子也是有價無市,在一定程度上反而更不利于成交。”該負責(zé)人說,一般來說,成交價會比掛牌價便宜一萬至2萬左右。

山東大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗說,需求釋放了,不代表房子就很好賣。3月份成交量增加是去庫存的效果,但是市場還會有新的供應(yīng)量出現(xiàn),市場總體還是供過于求,短期內(nèi)需求量消化的比較明顯是正常的。但是未來很長一段時期內(nèi),需求量如何再被更好地激發(fā),還有待考驗。

提示

全市還有9個網(wǎng)點可辦理相關(guān)業(yè)務(wù)

濟南房產(chǎn)交易大廳每天的放號量在五六百個,二手房網(wǎng)簽量平均每天近300個,也就是說有近一半的業(yè)務(wù)并不是二手房交易。對此,濟南不動產(chǎn)登記中心有關(guān)負責(zé)人說,目前濟南有10個不動產(chǎn)登記服務(wù)網(wǎng)點,大家沒有必要都去經(jīng)七路88號的房產(chǎn)交易大廳扎堆辦理。

該負責(zé)人說,全市不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)于去年12月30日全面展開,除設(shè)置市審批中心不動產(chǎn)登記服務(wù)大廳及經(jīng)七路88號不動產(chǎn)登記服務(wù)大廳外,還分別在歷下區(qū)、市中區(qū)等各區(qū)設(shè)了8個不動產(chǎn)登記服務(wù)點,這樣算下來共有10個網(wǎng)點。具體來看,如果是辦理二手房交易過戶登記等,可以在經(jīng)七路88號的房產(chǎn)交易大廳辦理。像房屋抵押、新房的初始登記等業(yè)務(wù)可以在站前街9號的政務(wù)大廳辦理。此外,新房小證辦理、房屋拆除注銷等業(yè)務(wù)可以在各區(qū)的網(wǎng)點辦理。“沒有必要扎堆在一個服務(wù)大廳,我們也會采取措施,做好市民的合理分流。”

此外,該負責(zé)人說,目前他們已經(jīng)跟銀行系統(tǒng)做好了信息聯(lián)網(wǎng),未來開具無房證明時也不用再跑來房產(chǎn)交易大廳,在銀行就可以直接辦理,這樣會大大減輕房產(chǎn)大廳的人流量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。