據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心3月22日聯(lián)合發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房企500強(qiáng)前三甲位置依然由萬(wàn)科、恒大和綠地包攬，500強(qiáng)企業(yè)去年全年銷售金額創(chuàng)下4.0萬(wàn)億元新高，同比增長(zhǎng)17.5%。另外，中小型企業(yè)由于存貨保持高位，面臨生存攸關(guān)考驗(yàn)。

2015年是“十二五”收官之年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力有增無(wú)減。為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、護(hù)駕結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要作用，政府出臺(tái)多項(xiàng)促進(jìn)去化庫(kù)存的相關(guān)政策。年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)成交持續(xù)回暖，但開(kāi)發(fā)投資、土地購(gòu)置面積、新開(kāi)工等指標(biāo)仍不容樂(lè)觀。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰表示，過(guò)去的一年國(guó)家出臺(tái)了金融、稅收、公積金等一系列去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)的政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升。2015年，全國(guó)商品房銷售面積12.85萬(wàn)億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%；商品房銷售額8.73萬(wàn)億元，增長(zhǎng)14.4%，創(chuàng)歷史新高。“但在市場(chǎng)企穩(wěn)回升的同時(shí),也要看到城市分化越來(lái)越嚴(yán)重。因此除了努力應(yīng)對(duì)區(qū)域和城市分化，積極去庫(kù)存之外，還要加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，改善產(chǎn)品供應(yīng)，促進(jìn)有效需求。”

萬(wàn)恒綠包前三華夏幸福首進(jìn)前十

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，房企500強(qiáng)榜單前三甲位置依然由萬(wàn)科、恒大和綠地牢牢占據(jù)。其中，萬(wàn)科已連續(xù)八年位居榜首。保利、中國(guó)海外、碧桂園、融創(chuàng)、龍湖、華夏幸福和富力則分列四到十位。值得注意的是，華夏幸福首次躋身前十。

據(jù)悉，萬(wàn)科、恒大、綠地也是國(guó)內(nèi)年銷售金額進(jìn)入“兩千億俱樂(lè)部”僅有的三家房地產(chǎn)企業(yè)。2015年，萬(wàn)科集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額2614.7億元，同比增長(zhǎng)21.54%；恒大地產(chǎn)2015全年銷售金額達(dá)2013.4億元，同比增長(zhǎng)53.10%，增幅居全國(guó)之首；綠地控股2015全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301.0億元。

2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為289.26億元，同比增長(zhǎng)13.04%，增速較2014年回升7.27個(gè)百分點(diǎn)；凈資產(chǎn)均值為72.68億元，同比增長(zhǎng)12.50%。500強(qiáng)房企規(guī)模延續(xù)了近年來(lái)持續(xù)上升的趨勢(shì)，且在增速連續(xù)五年出現(xiàn)下滑后，2015年再次實(shí)現(xiàn)增速回升。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任丁祖昱解讀稱，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模增速回升，一方面與年內(nèi)銷售回暖有關(guān)，中等規(guī)模企業(yè)借市場(chǎng)銷售回暖之機(jī)，加速規(guī)模擴(kuò)張速度；另一方面，A股房企實(shí)現(xiàn)大規(guī)模定增，資產(chǎn)規(guī)模領(lǐng)先的企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)放大資產(chǎn)規(guī)模，從而拉動(dòng)500強(qiáng)房企資產(chǎn)規(guī)模均值上升。在此背景下，企業(yè)從追求“野蠻生長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向追求“有質(zhì)量的增長(zhǎng)”成為共識(shí)。

去年銷售達(dá)4萬(wàn)億融資環(huán)境改善

測(cè)評(píng)報(bào)告稱，在貨幣寬松和持續(xù)的去庫(kù)存政策下，2015年商品房銷售回升迅速。在330政策出臺(tái)后，商品房銷售面積和銷售金額從4月開(kāi)始顯著回升，最終全年全國(guó)商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%；商品房銷售額為8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，商品房銷售創(chuàng)下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點(diǎn)。受益于行業(yè)銷售回升，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，500強(qiáng)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)3.4億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，銷售金額創(chuàng)下4.0萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)17.5%，500強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額有所提升，并持續(xù)在銷售方面保持領(lǐng)先于全國(guó)整體水平的增長(zhǎng)速度。

從報(bào)告可以看出，2015年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度繼續(xù)提升，前四大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售金額占比從2010年的4.91%上升至2015年的9.70%。而2015年10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售總金額約占500強(qiáng)銷售總金額的35%，銷售面積總計(jì)約占500強(qiáng)總銷售面積的38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)銷售金額分別約占500強(qiáng)總銷售金額的60%、70%和90%。

2015年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場(chǎng)也有利好。與此同時(shí)，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。當(dāng)前融資成本下移通道的打開(kāi)，國(guó)內(nèi)融資渠道的回歸，也使得上市房企和尚未搭建資本平臺(tái)的房企之間差距進(jìn)一步拉開(kāi)。但由于銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好沒(méi)有改變，且三、四線城市市場(chǎng)始終疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。

土地兩級(jí)分化中小企業(yè)庫(kù)存高壓

報(bào)告指出，近年來(lái)地價(jià)上漲幅度大于房?jī)r(jià)上漲幅度，同時(shí)人工、建安成本不斷上升，不斷擠占企業(yè)盈利空間。2015年以來(lái)，不少企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)了在北上廣深等一線城市及重點(diǎn)二線城市的爭(zhēng)奪，這些企業(yè)土地成本占比逐漸提升，而三、四線城市短期內(nèi)難以擺脫高位庫(kù)存和需求不足的低迷行情，在行業(yè)盈利性整體下滑的趨勢(shì)下，企業(yè)間的分化將進(jìn)一步加劇。

數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)在2015上半年拿地整體謹(jǐn)慎，但隨著融資環(huán)境改善和優(yōu)質(zhì)庫(kù)存的下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿有所企穩(wěn)，下半年企業(yè)逐步加大拿地力度。從城市分布看，土地市場(chǎng)仍呈現(xiàn)兩極分化格局，500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地快溢價(jià)率甚至高達(dá)200%以上。與之形成鮮明對(duì)比的是，大量三四線城市土地市場(chǎng)整體慘淡。

庫(kù)存方面，500強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨均值增長(zhǎng)率為8.59%，基本與上年持平，與2009年以來(lái)20%以上的存貨增長(zhǎng)率相比，，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去化壓力依然較大。

其中，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，總體不存在庫(kù)存問(wèn)題。部分重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好，未來(lái)人口及資源聚集力強(qiáng)，房地產(chǎn)也易于消化。中西部經(jīng)濟(jì)一般的二線城市及多數(shù)三四線城市，房地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)大，同時(shí)由于城鎮(zhèn)化步伐放緩，人口流入有限，需求增長(zhǎng)緩慢，庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)。與各能級(jí)城市不同的庫(kù)存現(xiàn)狀相對(duì)應(yīng)的是不同企業(yè)存貨壓力的大小，特別是集中于庫(kù)存消化周期較長(zhǎng)的三線城市經(jīng)營(yíng)的中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于存貨保持高位，項(xiàng)目消化周期較長(zhǎng)，這些企業(yè)可能面臨進(jìn)一步惡化的資金情況，從而面臨生存攸關(guān)的考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。