據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，上海已經(jīng)通過(guò)緩解樓市供給、收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證、規(guī)范交易市場(chǎng)等方式穩(wěn)定樓市。

“二套房首付提至7成”、“限制非滬籍人士購(gòu)房資格”、“從嚴(yán)限價(jià)”……本周以來(lái)，關(guān)于上海樓市新一輪調(diào)控的各種可能措施的傳聞甚囂塵上。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，包括上海市住建委、金融局等多個(gè)部門(mén)正在密集調(diào)研樓市。今年1月份和3月份，上海市發(fā)改委牽頭，上海市住建委、金融局等多部門(mén)參與，也通過(guò)召集業(yè)內(nèi)專家，通過(guò)內(nèi)部座談會(huì)的方式商討2016年的樓市形勢(shì)并征求建議。

而3月8日最新召開(kāi)的研討會(huì)中，有住建委領(lǐng)導(dǎo)表示，將加強(qiáng)購(gòu)房資格審核，進(jìn)一步監(jiān)管“首付貸”類金融產(chǎn)品，有較大概率收緊“3·30新政”的執(zhí)行力度等。

事實(shí)上，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，上海已經(jīng)通過(guò)緩解樓市供給、收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可證、規(guī)范交易市場(chǎng)等方式穩(wěn)定樓市。

“上海的樓市新政在執(zhí)行層面已經(jīng)出臺(tái)，只是政策多針對(duì)開(kāi)發(fā)商層面和市場(chǎng)的總體規(guī)范調(diào)節(jié)，市場(chǎng)的敏感度不高。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

密集調(diào)研

“目前并未收到有關(guān)新的上海樓市調(diào)控升級(jí)的文件。”3月23日，上海市住建委房地產(chǎn)政策咨詢中心相關(guān)人士在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

不過(guò)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商處獲悉，上海市住建委、金融局等多個(gè)部門(mén)正在密集調(diào)研樓市，儲(chǔ)備政策。

2016年1月12日，上海市住建委曾召集業(yè)內(nèi)專家召開(kāi)有關(guān)總結(jié)2015年樓市、預(yù)判2016年市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)座談會(huì)。

一位參加上述座談會(huì)的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其間決策層也特別強(qiáng)調(diào)，將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、規(guī)范交易市場(chǎng)等方式，防范2016年上海房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

此后的3月8日，上海市發(fā)改委、銀監(jiān)局、住建委、人民銀行上?？偛恳嗾偌康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)的專家召開(kāi)一場(chǎng)上海樓市形勢(shì)及建議研討會(huì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，兩次研討會(huì)均特別談及上海房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)，并征求各方意見(jiàn)。

在3月8日召開(kāi)的內(nèi)部交流會(huì)上，上海市住建委的一位處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在分析上海市場(chǎng)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)時(shí)表態(tài)，市場(chǎng)的供求矛盾是導(dǎo)致上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要因素之一。

據(jù)其介紹，近幾年土地平均供應(yīng)規(guī)劃建筑面積600萬(wàn)平方米，而市場(chǎng)銷售800萬(wàn)平方米，市場(chǎng)每年有200萬(wàn)平方米供應(yīng)缺口。

同策研究院的數(shù)據(jù)也顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫(kù)存量已經(jīng)降至849.78萬(wàn)平方米，按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至6.02個(gè)月。

也因此，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局等4部門(mén)于2月24日出臺(tái)新政，要求進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%。

另外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電多個(gè)新房代理機(jī)構(gòu)和上海市樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商，獲悉上海的高端樓盤(pán)預(yù)售許可證的審批也已經(jīng)從嚴(yán)。

上述上海市住建委的處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在座談會(huì)上也特別提到，2月29日-3月6日，上海商品住宅“零供應(yīng)”是因?yàn)閳?bào)批的都是高端樓盤(pán)，所以沒(méi)有批。通過(guò)收緊高端樓盤(pán)預(yù)售許可審批、備案，防止高端樓盤(pán)過(guò)熱帶動(dòng)樓市過(guò)快上漲。

新政真假調(diào)查

雖然上海從嚴(yán)執(zhí)行限價(jià)、強(qiáng)調(diào)增加中小戶型等方式抑制過(guò)熱的樓市，但從3月的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，短期似乎并未逆轉(zhuǎn)上海火爆的樓市行情。

截止到3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達(dá)136萬(wàn)平方米。張宏偉預(yù)計(jì)，3月上海商品住宅成交量會(huì)突破230萬(wàn)平方米。按照這樣的預(yù)估值來(lái)計(jì)算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過(guò)440萬(wàn)平方米。

“這在歷史上也是前所未有的。”張宏偉如是介紹。

或也正因?yàn)槿绱?，?016年全國(guó)兩會(huì)之后，坊間便流傳上海樓市調(diào)控升級(jí)的多個(gè)政策版本。

其中，針對(duì)二套房首付提高至70%的傳言最頻。據(jù)悉，此前的“3·30新政”，主要調(diào)整了二套房首付比例，比例從60%-70%下調(diào)為40%。而傳言中，二套房首付比例有可能重回70%。

不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，所謂“調(diào)整”，不過(guò)是在玩文字游戲。“實(shí)際上二套房的首付比例本身就給予了商業(yè)銀行相對(duì)大的操作空間，而且很有可能誤傷改善性購(gòu)房需求，這不過(guò)是部分人士對(duì)決策部門(mén)的建議。”

不過(guò)，在3月8日的內(nèi)部座談會(huì)上，上海銀監(jiān)局的一個(gè)處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)亦表態(tài)稱要實(shí)行二套房的差別化稅率政策，并建議收緊非普通住房的房貸政策。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，二套房首付提高至70%有可能部分執(zhí)行，即針對(duì)非普通住房，以避免誤傷剛需和改善性住房需求。

而有關(guān)非滬籍人士限購(gòu)將從滿2年社保升級(jí)為滿5年社保，多個(gè)業(yè)內(nèi)人士在受訪時(shí)表態(tài)，這一政策的執(zhí)行可能性不大。

“一旦執(zhí)行，上海將超過(guò)北京成為全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)的城市，畢竟北京的滿5年社保對(duì)于是否已婚沒(méi)有要求。”中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任、易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱如是介紹。

實(shí)際上，據(jù)了解，上海市決策部門(mén)在調(diào)研時(shí)多次釋放了嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的信號(hào)，但多強(qiáng)調(diào)在細(xì)節(jié)上收緊，并未提出有關(guān)提高非戶籍人士購(gòu)房資格的表態(tài)。

“根據(jù)決策層的表態(tài)，限購(gòu)審核前置很大概率將從嚴(yán)執(zhí)行，但是非戶籍人士的購(gòu)房門(mén)檻提高的政策出臺(tái)的可能性不大，畢竟將誤傷一大批剛需，且對(duì)于抑制當(dāng)前的漲幅意義并不大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

值得一提的是，嚴(yán)打“首付貸”等場(chǎng)外配資或?qū)⑹巧虾Ｊ袊?yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、降低樓市風(fēng)險(xiǎn)的重要方式，嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前上海樓市過(guò)熱的一個(gè)根本原因是供需關(guān)系，解決的途徑也有兩塊，一個(gè)是增加供應(yīng)，一個(gè)是減少需求。其中，減少非剛需和改善性需求之外的投資性需求非常必要。

張宏偉也介紹，股市和樓市存在一定程度上的互相影響的關(guān)系，股市的場(chǎng)外配資被打擊完后，資金沒(méi)有出路就跑到樓市，樓市就出現(xiàn)諸如首付貸等場(chǎng)外配資的情況，這是增加樓市風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。

在調(diào)研時(shí)，上述上海銀監(jiān)局的一位處級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)部座談會(huì)上即多次強(qiáng)調(diào)首付貸等場(chǎng)外配資的風(fēng)險(xiǎn)，并稱不允許P2P資金進(jìn)入首付貸領(lǐng)域，除了按揭貸款其他資金不能進(jìn)入樓市，并將強(qiáng)化對(duì)首付貸消費(fèi)金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。