2016年兩會期間，江西省九江市副市長盧天錫帶來了一份《關(guān)于供需兩側(cè)同時發(fā)力有效化解房地產(chǎn)庫存》的提案，他提議既要在需求側(cè)發(fā)力，又要在供給側(cè)調(diào)節(jié)，支持調(diào)整房地產(chǎn)土地用途，適當(dāng)延長房企開發(fā)時限，改善房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理。

今年2月6日，江西省出臺了二十條去庫存政策，從購房補貼、棚改貨幣化安置、降低稅費、到釋放住房公積金、降低首套房首付比例至20%等二十種調(diào)控手段應(yīng)對2016年的去庫存之戰(zhàn)。其中提到，商品房庫存嚴重過剩的市、縣，土地管理部門對未動工開發(fā)的房地產(chǎn)用地，可依法采取符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際的調(diào)控措施。

這意味著，面對庫存壓力，資金吃緊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備規(guī)模比較大的企業(yè)，可以在政府許可范圍內(nèi)改變土地用途，或者延長開發(fā)期限。目前，江西省九江市正在研究房地產(chǎn)“去庫存”的具體實施政策。

但即便允許地方政府根據(jù)自身情況延長開工時間，去庫存依然是一項艱難的任務(wù)。一位住建部官員告訴經(jīng)濟觀察報，“延長開工時間并不能解決什么問題，企業(yè)拿地的資金都是銀行借的，拖時間也只會增加企業(yè)的財務(wù)成本

上述住建部官員表示，“中央政策是允許轉(zhuǎn)變土地使用性質(zhì)的，比如住宅轉(zhuǎn)成旅游地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)都是可以的。只是現(xiàn)在轉(zhuǎn)起來很難，需要地方管理部門走一系列手續(xù)，盡管政策明確，但落實下去，能轉(zhuǎn)的并不多。”

在3月15日召開的一場新聞發(fā)布上，住建部部長陳政高提到，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房潛力是很大的，現(xiàn)在一些中小城市農(nóng)民工的購房占整個購房總量的30%左右，在縣城占到了50%，甚至更高。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)庫存達到7.18億平方米，同比增長15.6%。而根據(jù)住建部部長陳政高3月15日公布的數(shù)據(jù)，截止2016年2月底，全國房地產(chǎn)庫存又升至7.39億平方米，增速達到15.7%。

因城施策

目前，一些市縣級別的城市，正在陸續(xù)出臺優(yōu)惠政策，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民工進城購房。這些優(yōu)惠政策除了降低稅費、釋放住房公積金、降低首付比例之外，還有部分去庫存任務(wù)艱巨的地區(qū)由地方財政提供購房補貼。

2016年2月，廣西壯族自治區(qū)人民政府同意印發(fā)了《關(guān)于支持農(nóng)民工等新市民購房需求認真做好房地產(chǎn)去庫存工作的通知》，明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補助。據(jù)了解，補助的資金60%由各市縣自行籌措，40%由自治區(qū)財政予以解決。

以廣西南寧為例，2015年南寧市對外來人口出售房屋共8000余套，按照每套一萬元的補助標準，南寧市財政將為此支出8000萬元，這對于一個年財政收入過百億的省會城市來說，壓力并不算大。南寧市副市長魏鳳君在近期的一次座談會上曾表態(tài)：“我們準備從寬認定新市民政策的適用人群，初步想法，只要是外來人口，我們不再核了。”

但地方債務(wù)壓力較大的三四線城市，正在期待更為有利的成本分攤機制。江西省九江市副市長盧天錫在今年兩會提案中建議：建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分攤機制，出臺支持農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口購買住房的獎勵政策，對農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在城市、城鎮(zhèn)購買住房的，給予稅收減免、利息補貼等優(yōu)惠，獎勵資金由中央、省、市三級分攤。

盧天錫認為，市場低迷造成的土地出讓難、出讓價格低，讓財政壓力更大，在經(jīng)濟實力不強的城市，單靠地方政府財政補貼是難以承受的，操作起來難免會打折扣。

據(jù)不完全統(tǒng)計，全國至少已有60多個城市宣布將直接補貼購房者，而部分庫存壓力較小的城市則采取了相對收緊的住房補貼政策。

在河南省，包括開封在內(nèi)，有18個省轄市推出農(nóng)民購房補貼政策。其中，漯河市政府拿出了補貼分時段遞減的方式。河南省開封市一位政府官員告訴經(jīng)濟觀察報，“庫存壓力大，對地方來說是一大風(fēng)險，需要采取各種辦法擴大有效需求”。在杭州，富陽區(qū)對專業(yè)人才提供購房補貼；廣東省則鼓勵各地通過發(fā)放住房補貼等方式支持老舊社區(qū)居民購買商品住房。

在江西省的二十條去庫存措施中就提到，允許未開發(fā)用地轉(zhuǎn)換用途。而東部某省在密集出臺包括取消限購措施、降低首付比例、擴大公積金提取范圍、減免降低企業(yè)部分稅費等刺激需求的多項政策之外，也提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將符合條件的商品房改造為“創(chuàng)客空間”、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，將去庫存與發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。

新試驗

盡管政策允許改變土地用途，但不同土地使用性質(zhì)的估價方法不同，土地性質(zhì)的改變涉及到土地管理、城市規(guī)劃等多方工作，重新調(diào)整土地出讓金并得到多方部門同意并不容易。

碧桂園一位內(nèi)部人士告訴經(jīng)濟觀察報，銷售不行、開發(fā)商資金鏈緊張時，有些地方政府會給予土地押金減免等變通方式幫助減輕企業(yè)壓力，而購房補貼這種政策注定是一種短期行為，不可持續(xù)。但棚改貨幣化的政策對去庫存是會有切實影響的，讓棚改新增量進入市場流轉(zhuǎn)消化庫存。

棚改貨幣化安置被一些地方期待達到雙重效果——完成棚改任務(wù)和消化住房市場存量。安徽省銅陵市在棚改貨幣化安置工作中創(chuàng)新了一種“房票”安置方法，讓棚戶區(qū)居民可以選擇用“房票”到城市的任何一個地方買房。銅陵市的“房票”安置經(jīng)驗已經(jīng)得到住建部的認可，成為向全國推廣的典范。2015年，我國棚改貨幣化安置比例達29.9%，2016年，住建部定下的目標比例是50%。

但棚改貨幣化安置僅僅是去庫存策略中的一種，并不能解決所有庫存問題。上述住建部官員說，“房地產(chǎn)庫存是目前一個很突出的矛盾，一種是建設(shè)完成的庫存，一種是土地出讓后尚未開發(fā)的庫存，還有一種是蓋到一半不能爛尾的庫存，每個城市的情況都不一樣，只能因城施策，一方面各地在權(quán)限范圍內(nèi)出臺針對自身情況的去庫存政策，一方面對用地性質(zhì)進行調(diào)整，這些都是允許的。”

3月17日，廣東省佛山市一位政府官員告訴經(jīng)濟觀察報，“去庫存應(yīng)該是讓更多老百姓(45.990,3.61,8.52%)用更低房價把房子買了，但我擔(dān)心一提到去庫存，企業(yè)不是想著怎么把房子賣掉，而是想著怎么把房子賣高價。”這位佛山市政府官員還表示，“一些小房地產(chǎn)企業(yè)有大量銀行貸款確實比較難受。據(jù)我所知，也有一些開發(fā)商不是去庫存，而是壓著庫存不賣，找一個好時機再開盤。”

根據(jù)廣東省統(tǒng)籌，廣東各地市將在3月底前制定具體實施方案，根據(jù)自身情況從加大住房保障貨幣化、培育住房租賃、取消過時限制性措施、降低住房貸款首付、落實國家契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策、調(diào)整房屋套型結(jié)構(gòu)等方面給出支持政策。

據(jù)了解，廣東省將全省城市分為四種類型，實行“一類一策”去庫存政策，其中佛山就屬于庫存規(guī)模大、需求旺盛的一類城市。根據(jù)《2016-2018年廣東省去庫存任務(wù)表》，佛山現(xiàn)有商品房庫存面積為2066萬平方米，三年內(nèi)商品住房去庫存任務(wù)為50萬平方米，非商品住房去庫存任務(wù)相對較重，為110萬平方米。

前述佛山市政府官員說，“只要地方放開政策，老百姓手里有點錢，房企肯定善于銷售的。就怕是舊庫存沒去掉，開發(fā)商覺得好賺錢，趕緊新庫存又來了。”