一線城市醞釀新政箭在弦上，上海樓市收緊山雨欲來。

近期，上海高層對上海樓市展開了密集調(diào)研，積極為上海新政儲備作基礎工作。繼3月4日上海住建委調(diào)研之后，3月8日，上海發(fā)改委再度舉行了一次常規(guī)研討會，這次研討會看似常規(guī)，實則不“常規(guī)”。

21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲得信息顯示，與會人員包括有上海發(fā)改委國民經(jīng)濟處、上海銀監(jiān)局、央行上?？偛俊⑸虾Ｗ〗ㄎ榷嗖块T核心領導。

此次會議上述多名領導提出“限購政策從嚴、重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案、針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策、收緊非普通住房的房貸政策”等，各部門還分別對實施細則提出了不同意見。

雖然尚處調(diào)研階段，但可以說，研討會基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向。21世紀經(jīng)濟報道記者通過多方求證、梳理，還原出一份上海史上最嚴厲的多層面調(diào)控路線圖。

上海史上最嚴調(diào)控隱現(xiàn)

“兩會”期間，住建部部長陳政高表示，目前一線城市北京、上海、廣州、深圳變化非常大，相關部門正與這四個城市保持密切聯(lián)系。

3月8日調(diào)研會上，住建委相關領導在陳政高的觀點基礎上做了一些細化和落地性的例舉措施，他們認為市場供求矛盾導致上海市場持續(xù)上漲，以土地供應為例，近幾年上海商品住宅土地平均供應規(guī)劃建筑面積600萬平方米，而銷售量則達到了800萬平方米左右，這表明市場每年有200萬平方米供應缺口。

“3·30政策”執(zhí)行層面松動也和這輪市場上漲有關系，因此住建委相關領導建議上海繼續(xù)嚴格執(zhí)行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

來自上海房管局與多家中介機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就在上周（2月29日-3月6日），上海商品住宅“零供應”。21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，這是因為報批的都是高端樓盤，所以相關部門沒有批，最終“零供應”。實際上，最近很多房企怕政府實施控價，都想乘“兩會”還沒結束趕緊申請項目報價。

通過多個可靠信源，21世紀經(jīng)濟報道記者梳理了此次調(diào)研會上，多部門的建議與措施，此次上海樓市新政定調(diào)收緊是大概率事件。

首先，將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度。比如上海去年執(zhí)行是無論普通住宅還是非普通住宅都可以享受到“3·30新政”的二套房貸政策，2016年上海的二套房貸政策可能嚴格按照普通住宅標準執(zhí)行，以調(diào)節(jié)市場成交結構，穩(wěn)定房價。類似的觀點，今年住建委已經(jīng)在上海高層小范圍內(nèi)傳播過至少兩次，這次調(diào)研會，住建委方面還提出了針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策。

其次，對于影響上海樓市深遠的資金杠桿問題，多部門建議加強業(yè)務監(jiān)管，涉及P2P、首付貸、中介等。比如，不允許P2P資金進入首付貸領域，除了按揭貸款其他資金不能進入樓市；房地產(chǎn)中介不允許從事首付貸業(yè)務，因為營業(yè)執(zhí)照當中并沒有這項內(nèi)容；收緊公積金貸款政策審核。

加強對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象。

此前中介為了幫買賣雙方避稅，二手房交易估價和稅收估價偏低，是否強化監(jiān)管尚在討論之中。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉則指出，從首付貸的資金來源來看，比如P2P資金運用可能存在市場風險。

來自上海相關部門調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，P2P公司中涉及首付貸業(yè)務的客戶的轉(zhuǎn)化率為2%-3%，盡管比例并不高，但是鑒于目前樓市的波動，上海多部委仍然覺得有進一步監(jiān)管的必要性。

多部委也提出強化有關首付貸消費金融的業(yè)務監(jiān)管，防范首付貸款引起的市場風險。一些業(yè)內(nèi)人士甚至認為，春節(jié)之后市場突然火熱起來，與地方媒體報道炒作也有一點關系。

此外，上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策。不過，從行政管理角度來看，這要看上海市政府的具體做法。

再次，限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。

長三角房價暗涌

此類會議說明上海政府對于目前高房價的問題有足夠的認識和風險防范。當然，今年房價快速上漲，和金融機構的動向也有關系，所以銀監(jiān)部門的意見可能也是此次會議的一個重點聽取的內(nèi)容。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次高層也希望通過對房地產(chǎn)管理、金融、房企、中介等層面的調(diào)研，為穩(wěn)定樓市提出更切合實際的政策?？傮w上看，上海房地產(chǎn)市場穩(wěn)增長的發(fā)展路徑總體是明確和清晰的。后續(xù)總體原則應該是維持市場活躍度，同時打擊各類炒房因素。

目前，令上海相關部門感到困惑的是，當前首付貸的問題很難監(jiān)管。一是政府（上海金融辦）沒有足夠的人手；二是監(jiān)管部門也摸不清楚首付貸規(guī)模、風險狀況，所以沒有辦法對癥下藥；三是監(jiān)管的確有難度。

實際上，目前各大商業(yè)銀行對上海支行的購房貸款業(yè)務是支持的，包括額度上還是寬松的，利率上海也是較低的。2015年及2016年房貸規(guī)模都較大。當前房貸仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，銀行間競爭較激烈，上海當前首套房平均利率為基準利率的八九折。

由于房貸的收益率仍大于理財產(chǎn)品，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房價上漲較快，有泡沫，房價的上漲速度應該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完后，資金沒有出路，于是到了樓市，樓市出現(xiàn)了場外配資，也就是首付貸。打擊樓市場外配資不是根本的解決問題措施，關鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路。

事實上，上海的房價波動已經(jīng)傳導到周邊多個城市，上海出臺更嚴調(diào)控為時并不晚。近期杭州、蘇州、南京等地房價接力上漲。來自易居研究院數(shù)據(jù)顯示，以今年2月房價均價同比漲幅來看，杭州漲3.18%，蘇州漲23.07%，南京超過10%。

克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，政策一旦收緊，成交量會馬上縮水。早幾年，上海樓市還是剛需驅(qū)動，所以政策即使收緊，整體成交量不會劇烈波動。而現(xiàn)在是改善和中高端、豪宅驅(qū)動，政策收緊又主要針對這一塊。所以政策收緊的效果對成交量的影響會比以往更顯著。

鏈家網(wǎng)杭州市場品牌中心總監(jiān)潛雄斌認為，目前杭州抬頭的恐慌性購房行情，是因為政策的不斷利好，最終導致了購房者的心理預期的逆轉(zhuǎn)，從而快速轉(zhuǎn)換成了市場成交。這一波行情可能并不一定持久。

觸覺敏銳的房企們，已經(jīng)預感今年樓市走勢不明朗。被稱為業(yè)內(nèi)黑馬的旭輝控股執(zhí)行董事兼行政總裁林峰接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時指出，一線城市樓市政策收緊，影響將會非常大，但預計新政不會一刀切，更多利用行政手段，例如通過定價審批、項目審批等行政手段控制市場供應。據(jù)其透露，實際上上海去年已經(jīng)開始在價格審批上有所動作。他指出，真正對上海樓市成交體系有影響的，是首付款門檻抬高會導致資金杠桿降低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。