克而瑞研究中心分析師陳開(kāi)朝分析指出，上海房?jī)r(jià)的飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長(zhǎng)迅速，剛需增長(zhǎng)相對(duì)乏力。

在過(guò)去的4個(gè)月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤(pán)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格過(guò)一段時(shí)間就漲二三千元/平方米，“已經(jīng)從3萬(wàn)（元/平方米）看到5萬(wàn)（元/平方米）了”；春節(jié)過(guò)后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學(xué)區(qū)房，三天之內(nèi)，房子總價(jià)跳了5萬(wàn)。

這就是當(dāng)前上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年中國(guó)部分城市房地產(chǎn)上行行情之下，上海一、二手房共成交4986萬(wàn)平方米，總成交金額超過(guò)1.4萬(wàn)億元，成為全球第一大市場(chǎng)。

來(lái)自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1000萬(wàn)以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣(mài)4842套，比北京、深圳多賣(mài)了一倍以上；成交金額也達(dá)到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。

上海二手房市場(chǎng)亦然，共成交36萬(wàn)套，總計(jì)3046萬(wàn)平方米，較2014年大增113%，成交金額達(dá)到7678億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數(shù)也遠(yuǎn)超其他城市，二手房市場(chǎng)容量上海排在全國(guó)第一。2016年1月，上海房?jī)r(jià)同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。那么，上海房?jī)r(jià)為什么快速上漲？

快速上漲兩大原因

表面上看，“快速上升的房?jī)r(jià)”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動(dòng)力之源。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，有房群體的資產(chǎn)開(kāi)始膨脹，凈資產(chǎn)增多。“房?jī)r(jià)快升”對(duì)樓市需求產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：投資效應(yīng)與首付門(mén)檻降低效應(yīng)。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)快漲，人們有小套換大套、低總價(jià)換高總價(jià)的強(qiáng)烈意愿，因?yàn)槊娣e越大、總價(jià)越高，同等漲幅，房子增值越明顯。

陳昆（化名）前兩年買(mǎi)了一套300萬(wàn)元的房子（首付60萬(wàn)，按揭240萬(wàn)），兩年后房?jī)r(jià)上漲了50%，那么房子總價(jià)是450萬(wàn)，賣(mài)掉之后，付掉240萬(wàn)銀行貸款和契稅之后，手頭凈現(xiàn)金200萬(wàn)元，此時(shí)他可以購(gòu)買(mǎi)660萬(wàn)的中高端需求。如果房?jī)r(jià)不上漲，從60萬(wàn)到200萬(wàn)，如果靠積累的話，需要5-10年以上的時(shí)間?，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一上漲，從60萬(wàn)到200萬(wàn)，一步到位，原來(lái)用于積累首付的錢(qián)可以用來(lái)支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場(chǎng)整體呈現(xiàn)這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。

克而瑞研究中心分析師陳開(kāi)朝分析指出，上海房?jī)r(jià)的飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長(zhǎng)迅速，剛需增長(zhǎng)相對(duì)乏力。一個(gè)解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問(wèn)題是，上海怎么突然涌現(xiàn)出不計(jì)其數(shù)的“壕”，買(mǎi)中高端和豪宅就像買(mǎi)白菜一樣。這些人的錢(qián)到底從哪里來(lái)？

有些干擾項(xiàng)可以排除掉，比如股市，現(xiàn)在股市還很低迷，不可能對(duì)當(dāng)前上海樓市起到支撐作用。還有，上海經(jīng)濟(jì)基本面好，富人本來(lái)就比較多，其實(shí)也很難解釋這個(gè)現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅(qū)動(dòng)力的話，早幾年中高端和豪宅就應(yīng)該是主力了，不會(huì)等到現(xiàn)在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。

陳開(kāi)朝分析稱(chēng)：隨著房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有房的人越來(lái)越買(mǎi)不起房；有房的剛需群體開(kāi)始躍升進(jìn)入改善行列。所以最終的結(jié)果是，上海樓市的剛需驅(qū)動(dòng)力越來(lái)越弱。

泰禾集團(tuán)華東區(qū)投資總監(jiān)王顯巍認(rèn)為上海房?jī)r(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變：“房?jī)r(jià)的影響因素非常多，但基本因素個(gè)人看來(lái)非常簡(jiǎn)單而清晰，即：供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)漲跌；資金面決定是否過(guò)快上漲或下跌。”

王顯巍進(jìn)一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開(kāi)發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來(lái)將長(zhǎng)期持續(xù)、難以扭轉(zhuǎn)，最終上海將像深圳一樣從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量開(kāi)發(fā)；近年上海對(duì)外來(lái)人口的吸引力在全國(guó)來(lái)說(shuō)是遙遙領(lǐng)先的，這也是公認(rèn)的事實(shí)，供少需多之下，房?jī)r(jià)自然上漲。

王顯巍認(rèn)為，目前貨幣超發(fā)，股市風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房?jī)r(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變。

政府欲調(diào)結(jié)構(gòu)

在市場(chǎng)關(guān)注中介抬價(jià)，買(mǎi)賣(mài)瘋狂的時(shí)候，上海政府正試圖通過(guò)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)與戶(hù)型供應(yīng)結(jié)構(gòu)減緩未知的隱性的風(fēng)險(xiǎn)。

此前的1月29日，上海市長(zhǎng)楊雄公開(kāi)表示，上海樓市限購(gòu)措施不會(huì)改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，希望多增加一些中小戶(hù)型的供應(yīng)量。2月中旬，上海市政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》流出，這份文件的核心內(nèi)容是：今后一手住宅中小戶(hù)型比例至少60-70%以上。

一名業(yè)內(nèi)資深人士指出，這個(gè)規(guī)定對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加中小套型比例措施的出臺(tái)，除了可以通過(guò)增加住宅供應(yīng)套數(shù)來(lái)大大緩解供求矛盾，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲之外，還可以平抑地價(jià)的過(guò)快上漲，因?yàn)閼?hù)型面積段的強(qiáng)制雷同，削弱了各開(kāi)發(fā)商通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提升售價(jià)的能力，相應(yīng)地，地價(jià)也會(huì)受到抑制，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商方向轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)階段，上海樓市調(diào)控必須達(dá)到“促成交”和“控房?jī)r(jià)”雙重目的。“促成交”是當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房?jī)r(jià)”是上海保持經(jīng)濟(jì)活力和維護(hù)民生的內(nèi)在要求。

但陳開(kāi)朝指出，如果每個(gè)區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來(lái)提高中小戶(hù)型供應(yīng)，可能達(dá)不到“控房?jī)r(jià)”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的去化難問(wèn)題；二是激化中高端、豪宅市場(chǎng)供需矛盾，引發(fā)新一輪價(jià)格飆升。

目前上海商品住宅的消化周期只有4個(gè)月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫(kù)存，主要問(wèn)題還是戶(hù)型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場(chǎng)相脫離。換個(gè)角度看，其實(shí)是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過(guò)了市場(chǎng)需求。在開(kāi)發(fā)商自由決定的情況下，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫(kù)存。而如果整齊劃一實(shí)行中小戶(hù)型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強(qiáng)烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存問(wèn)題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。

激化中高端、豪宅市場(chǎng)的供需矛盾的結(jié)果，就是引發(fā)新一輪價(jià)格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場(chǎng)成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對(duì)主力，絕對(duì)不能輕視。

因此，陳開(kāi)朝認(rèn)為，新政還有改善空間。根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶(hù)型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。最終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到滿(mǎn)足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊較好滿(mǎn)足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重?cái)D壓，得不到充分滿(mǎn)足。長(zhǎng)遠(yuǎn)下去，中高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房?jī)r(jià)將猛烈上漲。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲取的一份第三方機(jī)構(gòu)為政府所做的咨詢(xún)報(bào)告顯示，在“十三五”期間上海建設(shè)用地新增前景不容樂(lè)觀。比如截至2014年底，上海全市建成區(qū)面積3124平方公里，超過(guò)市域陸地面積的45%，與規(guī)劃規(guī)模3226平方公里相比，只有102平方公里的空間。

而按照《中共上海市委關(guān)于制定上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議（討論稿）》，《建議》提出的“十三五”時(shí)期逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實(shí)現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來(lái)的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。未來(lái)五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里，即平均每年新增建設(shè)用地量?jī)H為約12平方公里（約1200公頃）。

而從2012~2014年過(guò)去三年招拍掛出讓的建設(shè)用地規(guī)模來(lái)看年均已達(dá)到了20平方公里，新增建設(shè)用地供求嚴(yán)重不匹配將成為制約上海城市建設(shè)的一個(gè)重要因素。

該份報(bào)告建議：通過(guò)重點(diǎn)推進(jìn)195地塊的升級(jí)改造工作、加快轉(zhuǎn)性分散市區(qū)的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地、積極推進(jìn)重大歷史遺留項(xiàng)目的搬遷工作等方式解決十三五約束上海城市建設(shè)的問(wèn)題。

長(zhǎng)江證券一份研報(bào)則指出，京滬深三地因2015年房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快，需求釋放斷層，短期有回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，京滬深因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對(duì)外地居民具有強(qiáng)烈的吸引力，人口凈流入量長(zhǎng)期處于高位，基本面對(duì)行業(yè)需求具有顯著支撐。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。