自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動推進房地產(chǎn)去庫存的強烈信號。

據(jù)粗略統(tǒng)計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政的內(nèi)容主要是哪些？效果如何？

1問

各地去庫存組合拳有哪些

各地出臺的去庫存政策主要分為5類。

第一，住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。

推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標(biāo)配”。如江西、甘肅等省份已落實公積金貸款全省“一體化”政策，積極推進異地購房。多省還表示將擴大住房公積金的覆蓋范圍，如四川省今年將推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北已探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

第二，多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔(dān)。

甘肅省近日將住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費整體下調(diào)33%，江西全面清理房地產(chǎn)開發(fā)過程中的行政事業(yè)性收費。還有的省份推出對商品房交易契稅實施財政補貼等多項舉措。如在寧夏，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼；新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

江西省南昌市日前正式出臺文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率。據(jù)南昌市稅務(wù)部門測算，預(yù)計2016年南昌市地稅和國稅部門約分別減收企業(yè)所得稅6億元和2億元，將惠及400余戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第三，加快農(nóng)民工市民化，鼓勵有條件的農(nóng)民工買房也是重要措施。目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

第四，不少地方利用棚戶區(qū)改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產(chǎn)庫存。如甘肅計劃今年4.6萬套保障房中的3.3萬套從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房。

此外，山西、廣西、安徽等省份已將貨幣化安置作為棚改的重要渠道，如廣西貨幣化安置幫助消化的存量商品住房約占總銷售面積的15%。安徽等省住建廳要求，確保貨幣化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房庫存較大的市要達到80%以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

第五，實施房地產(chǎn)供給側(cè)改革。山東、寧夏將鼓勵企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容，將已供應(yīng)但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調(diào)整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

2問

農(nóng)民買房積極性提高了嗎

記者走訪安徽、河南、廣西等地樓市發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前三、四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”

各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月，舞陽縣開始實行農(nóng)民進城補貼政策，農(nóng)民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢。“好多農(nóng)民都是沖著補貼來的。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。

房價高仍是影響農(nóng)民購房的最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有4年，但一直沒有購房，“雖然有了幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍。”

除了望而生畏的高房價，受訪農(nóng)民表示，買房還擔(dān)心3個問題：一是能否享受本地市民的公共服務(wù)與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入？

廣西社科院社會學(xué)研究所研究員羅國安認(rèn)為，農(nóng)民進城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟問題，也是社會問題。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機會、子女上學(xué)、公共服務(wù)、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。

3問

房地產(chǎn)商會主動降價嗎

對于購房者關(guān)心的房價問題，臧沖等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來看，三、四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價策略。受成本等因素影響，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價。

“目前尚沒有降價措施。”廣西一大型房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售價格下跌不太可能。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非在土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大。

一位中部城市的房管局局長坦言，盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價，但去庫存政策無形中“保住”了房價，“價格在穩(wěn)中有小幅度增長。”

在廣西保利置業(yè)集團董事長吳光明看來，只有很少的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意以降價方式去庫存，那往往是項目虧損嚴(yán)重沒法維持下去了，要解決現(xiàn)金流的問題。所以降價不是持續(xù)發(fā)展的對策，難以成為開發(fā)商的主動行為。

對于市場上強烈的“降價”呼聲，廣西南寧鼎盛聯(lián)合置業(yè)董事長任爾翔說，房地產(chǎn)銷售成本中土地出讓金、稅金占很大比重。“只有地方政府減少對土地財政的依賴，推出更多實質(zhì)性優(yōu)惠措施，企業(yè)才有降價空間。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。