450萬、490萬、500萬……購(gòu)房者看中房子后，上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房的業(yè)主卻在一天內(nèi)連續(xù)跳價(jià)三次，最終價(jià)格比春節(jié)前掛牌的430萬貴了70萬。

春節(jié)后的首個(gè)周末，一線城市雖然并未實(shí)行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策中的一項(xiàng)，但樓市卻出奇火爆。

“我從春節(jié)前一個(gè)禮拜開始看房，節(jié)前的某天上午看中一套房子，下午便交了定金，并和房東簽了協(xié)議，就是擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)漲。這周末想抓緊時(shí)間辦手續(xù)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)交易中心的人比春運(yùn)還要多。”購(gòu)房者趙莉(化名)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

趙莉還算幸運(yùn)的，上周六只用兩小時(shí)就辦好了房產(chǎn)的審稅手續(xù)，當(dāng)天多數(shù)前往上海楊浦房地產(chǎn)交易中心辦理業(yè)務(wù)的購(gòu)房者，光排隊(duì)就花了3個(gè)多小時(shí)。

“任何一個(gè)利好政策都會(huì)快速傳遞給市場(chǎng)，很多政策實(shí)際效果沒有購(gòu)房者心理效果大，但卻加速了購(gòu)房者的決策，這樣就會(huì)造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。”多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，此前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)大致按年計(jì)算，現(xiàn)在波動(dòng)速度明顯加快，每個(gè)季度、每個(gè)月，甚至每周都會(huì)有變化。

比房東跳價(jià)和交易中心爆棚更驚人的是，上海虹口區(qū)一新盤昨天推出的352套總價(jià)上千萬的新房，在一天內(nèi)就被搶光了，銷售額高達(dá)36億元。

房東一天跳價(jià)三次漲70萬

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者多方采訪了解到，節(jié)后的第一個(gè)周末，上海各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心均出現(xiàn)人滿為患的情況，楊浦、閔行等區(qū)域的購(gòu)房者因?yàn)閿D不進(jìn)去，只能在門外排隊(duì)等待辦理手續(xù)。

2月21日上午，記者來到上海靜安區(qū)房地產(chǎn)交易中心，雖然已經(jīng)到上午下班時(shí)間，依舊有6組購(gòu)房者在一個(gè)窗口排隊(duì)辦理過戶等手續(xù)。“下午這里的人還會(huì)更多。”現(xiàn)場(chǎng)一位購(gòu)房者告訴本報(bào)記者，“年前年后國(guó)家都有一些利好房地產(chǎn)的政策出臺(tái)，于是就趕緊來辦過戶。”

年前首付門檻的降低及年后房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的出臺(tái)，雖然主要針對(duì)的并非一線城市，但市場(chǎng)心理開始發(fā)生變化，一線城市二手房交易已進(jìn)入“賣方市場(chǎng)”，更多房東開始惜售觀望，市場(chǎng)房源越來越少。

“房東惜售從今年1月就開始了，很多購(gòu)房者因?yàn)楣?jié)后才開始看房，因此在節(jié)前感受并不明顯。而到了節(jié)后，隨著購(gòu)房者增多，房東開始頻繁跳價(jià)。”上海中原地產(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“上海內(nèi)環(huán)附近一套2000年建好的老公房，春節(jié)前的掛牌價(jià)格是430萬，上周四有購(gòu)房者看中了，但房東卻馬上漲到了450萬，購(gòu)房者同意加價(jià)20萬后，由于房東接到購(gòu)房者的咨詢很多，他再度漲到了490萬，并再次獲得了新購(gòu)房者的成交意向，隨后房東還是不愿賣，并將掛牌價(jià)漲到了500萬。”

蔣經(jīng)理遇到的房東漲價(jià)案例很多，他發(fā)現(xiàn)大部分房東在節(jié)后都將房屋的掛牌價(jià)上調(diào)了5%~10%，“目前市場(chǎng)可以交易的房子非常少，節(jié)后又是大量購(gòu)房者開始看房的時(shí)候，自然導(dǎo)致了市場(chǎng)價(jià)格暴漲。”他說。

趙莉很幸運(yùn)，節(jié)前下定后，房東并沒有跳價(jià)，上周六雖然重感冒，她依然帶病辦完了房屋的審稅手續(xù)。“交易中心都是人，根本聽不清周圍的人在說什么，每個(gè)窗口的隊(duì)伍都排到了門外。”趙莉告訴記者。

“我本來去年6月就準(zhǔn)備買房，當(dāng)時(shí)腦子一熱，把錢放在股市里，虧了不少，后來想想還是買房，就全部虧本賣出。由于我們之前的房子都是父母的名字，因此準(zhǔn)備再買一套，用來投資。”趙莉透露。

政策利好大戶型

日前，財(cái)政部等三部委為促進(jìn)市場(chǎng)交易，出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，旨在降低房產(chǎn)交易成本。其中，一線城市僅適用一條契稅優(yōu)惠：對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

以上海為例，此前契稅稅率為3%。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，90平方米以下的，減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。上海市地稅局解釋說，以前的政策中，必須是普通住房才有可能享受契稅優(yōu)惠，新政取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說，無論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件，都可以享受契稅優(yōu)惠。

“上海此前144平方米以上(含)的住房需繳納3%的契稅，此次調(diào)整后，將降至1.5%。以一套1000萬元的房屋為例，此前需要繳30萬元的契稅，而現(xiàn)在只要繳15萬元，這類中高端房產(chǎn)交易將受益。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者。

上周五公布的這一政策已經(jīng)開始影響一線城市周末的樓市交易。上海川沙某樓盤銷售經(jīng)理在朋友圈表示，由于周末客戶很多，如果客戶15分鐘沒有認(rèn)籌就會(huì)直接接待下一組客戶。截至2月21日14時(shí)18分，該樓盤的認(rèn)籌數(shù)已達(dá)70個(gè)。

市中心房?jī)r(jià)邁入千萬時(shí)代?

過去一年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場(chǎng)，成交量也創(chuàng)出歷史新高，成交均價(jià)同比上漲18%，而對(duì)于市區(qū)的中高端樓盤成交均價(jià)同比不乏超過50%的增加。比如普陀位于中環(huán)的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價(jià)格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。

2月21日，上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)某新樓盤推出的352套房源銷售一空，一天完成了36億元的銷售額，每套房屋的銷售均價(jià)接近1000萬元。該樓盤本身的單價(jià)在8萬元左右，購(gòu)買人群主要是改善型購(gòu)房者。北京、深圳也同樣瘋狂，伴隨著土地價(jià)格走高和市場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。

“兩年前一般1000萬的房子都可以算是豪宅，但是從今年的情況來看，這些房屋多半只能算是改善型住宅。一線城市保持限購(gòu)，很多家庭都會(huì)選擇購(gòu)買一套住宅，而置換型客戶近年明顯增加。”上海鏈家市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

多名業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，一線城市教育、醫(yī)療等條件都更好，工作機(jī)會(huì)更多，隨著人口的不斷導(dǎo)入，房?jī)r(jià)自然水漲船高。此前很多七八百萬的房子都已經(jīng)賣到了上千萬。很多人為了留在一線城市，更是舉兩代人之力購(gòu)房，并加入銀行杠桿，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的警覺。上海中原地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向本報(bào)記者表示：“我們認(rèn)為今年的情況可能需要謹(jǐn)慎看待，去年上海樓市的交易量很大，已經(jīng)開始透支，目前的房?jī)r(jià)由于交易標(biāo)的較少仍在上漲，但如果漲到購(gòu)房者不愿意接手，市場(chǎng)自然會(huì)回調(diào)。而且，當(dāng)房?jī)r(jià)需要靠三代人的力量才能買得起的時(shí)候，購(gòu)房者也會(huì)猶豫。”

中信證券地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出，房?jī)r(jià)急劇上漲之后，是否還存在足夠的有效需求支撐市場(chǎng)的熱度，值得投資者審慎看待。報(bào)告認(rèn)為，如果宏觀經(jīng)濟(jì)需要，2016年出現(xiàn)超預(yù)期的降息，則房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)因此得到提振，推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲;如果2016年不出現(xiàn)降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房?jī)r(jià)絕對(duì)水平和漲幅相對(duì)透支的城市，甚至可能出現(xiàn)下跌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。